Husköps-tråden! ;)

[Imogen]

Ja, jättebra för köparen men jag tänkte mer på att du skrev att mäklaren hade sagt att det blir vanligare och vanligare. Jag vet då ingen säljare som frivilligt skulle gå med på dyl. Inte här i sthlmsområdet iaf. Man behöver helt enkelt inte. Bostäderna säljs ändå.

Vi hade öppen besiktningsklausul när vi köpte i Stockholmsområdet. Det tillämpades även av de mäklare där vi var med och budade men förlorade. Inga konstigheter. Speciellt inte eftersom det är vad fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar.

 

[Zoya]

Vi hade öppen besiktningsklausul när vi köpte i Stockholmsområdet. Det tillämpades även av de mäklare där vi var med och budade men förlorade. Inga konstigheter. Speciellt inte eftersom det är vad fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar.

Fast besiktningsklausul är något helt annat än det vi pratade om ovan.

 

[Imogen]

Jag förstår. Undrar om det kan vara ett storstads(regions)fenomen, för det är inget jag hört talas om innan.
Ur vårt säljarperspektiv är den ordningen inget som vi känner oss intresserade av att anamma. Inte heller som köpare, vilket jag/vi också är, känns det särskilt lockande. Jag är väl helt enkelt för konservativ, föredrar att man bestämmer sig först och köper sen istället för att så att säga paxa huset först och bestämma sig i efterhand. Men det är ju bara jag.

Så du menar att man som köpare ska lägga åtskilliga tusenlappar på att besiktiga ett hus utan någon som helst garanti för att man faktiskt får köpa det? Låter ju som ett väldigt dåligt upplägg för köparen.

Hus i Sthlm är oftast besiktigade av säljaren innan visning. Sedan skrivs kontrakt och efter det har säljaren möjlighet att uppfylla sin undersökningsplikt.

 

[Snubbelfot]

Så du menar att man som köpare ska lägga åtskilliga tusenlappar på att besiktiga ett hus utan någon som helst garanti för att man faktiskt får köpa det? Låter ju som ett väldigt dåligt upplägg för köparen.

Tja, det är ju så det traditionellt har fungerat.

 

[Imogen]

Fast besiktningsklausul är något helt annat än det vi pratade om ovan.

Är det så stor skillnad? Den enda skillnaden är ju att man som köpare måste besiktiga huset först. Sedan kan man ju ångra sig utan att behöva ange mer skäl än att besiktningen gjorde att vi ångrade oss..

 

[Imogen]

Tja, det är ju så det traditionellt har fungerat.

Okej. Låter alldeles oavsett som något som enbart kan fungera på långsamma marknader med få spekulanter.

Inte för att jag tycker att storstädernas bostadsmarknader är särskilt roliga. Men särskilt negativa för säljarna är de ju definitivt inte Och att besiktiga mellan budgivning och kontraktskrivning en praktisk omöjlighet..

 

[Zoya]

Är det så stor skillnad? Den enda skillnaden är ju att man som köpare måste besiktiga huset först. Sedan kan man ju ångra sig utan att behöva ange mer skäl än att besiktningen gjorde att vi ångrade oss..

Nä, så funkar det ju inte. Det måste ju vara något särskilt som framkommer vid besiktningen som gör att man då kan häva köpet. Huset ska vara i väsentligt sämre skick än förväntat alltså. Så brukar en besiktningsklausul iaf var utformad. Du ska ju inte kunna besiktiga, huset är tipptopp och sen häver du ändå. I annat fall är det ju fritt fram att häva för vad som helst i princip och då kan man ju nästan säga att man köper hus på öppet köp. Är det verkligen någon säljare som godkänner sådana köp?

 

[Imogen]

Nä, så funkar det ju inte. Det måste ju vara något särskilt som framkommer vid besiktningen som gör att man då kan häva köpet. Huset ska vara i väsentligt sämre skick än förväntat alltså. Så brukar en besiktningsklausul iaf var utformad. Du ska ju inte kunna besiktiga, huset är tipptopp och sen häver du ändå. I annat fall är det ju fritt fram att häva för vad som helst i princip och då kan man ju nästan säga att man köper hus på öppet köp. Är det verkligen någon säljare som godkänner sådana köp?

Så här står det i vårt kontrakt, och min uppfattning var inte att det var ovanligt. En av de största mäklarfirmornas standardkontrakt.

"Köparen har rätt att genom en sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomfört besiktning, senast datum, begär att köpet ska återgå. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna."

Denna klausul (nästan ordagrant) rekommenderas även av Villaägarna
https://www.villaagarna.se/Global/D...ompletterande-klausuler-till-kopekontrakt.pdf

FMI om beskiktningsklausuler:
http://www.fmi.se/faktablad-for-fastighetsmaklare---besiktningsklausuler-och-andra-atergangsvillkor

 

[Zoya]

Så här står det i vårt kontrakt, och min uppfattning var inte att det var ovanligt. En av de största mäklarfirmornas standardkontrakt.

"Köparen har rätt att genom en sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomfört besiktning, senast datum, begär att köpet ska återgå. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna."

Denna klausul (nästan ordagrant) rekommenderas även av Villaägarna
https://www.villaagarna.se/Global/D...ompletterande-klausuler-till-kopekontrakt.pdf

FMI om beskiktningsklausuler:
http://www.fmi.se/faktablad-for-fastighetsmaklare---besiktningsklausuler-och-andra-atergangsvillkor

Ja, det verkar då som att praxis ändrats rejält sedan vi köpte/sålde hus för då var det inte tal om något öppet köp (som detta ju kan ses som). Verkar ju helt galet att man ska kunna ändra sig inom två veckor hur som och utan skadeståndsansvar. Kan ju sätta säljaren i en mycket prekär sits om denne redan köpt nytt boende innan.

Verkar som att man iaf genom mäklarsamfundet rekommenderar öppet köp eftersom det är risk för tvist om man inte har det - såsom jag tolkar det.
Tidigare har det nämligen varit som så att köpet bara kan återgå om man hittar allvarliga fel såsom i det fetade nedan.

"Det finns risk för tvist mellan parterna om tolkningen av besiktningsklausuler som innehåller begränsningar av köparens rätt till återgång. Sådana begränsningar kan vara

• krav på att besiktningen ska utvisa vissa typer av fel; t.ex. ”allvarliga fel”, ”fukt och mögel”, ”konstruktionsfel” och liknande uttryck
• krav på att avhjälpande av felen ska motsvara viss åtgärdskostnad
• undantag för vissa typer av fel; t.ex. ”kända eller synliga fel”, ”fel eller skador som kan anses motsvara vad köparen har anledning att förvänta sig”
• säljarens möjlighet att lämna erbjudande om avhjälpande av fel eller kompensation för konstaterade fel.

Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår. Om parterna ställer krav på mäklaren att medverka till en besiktningsklausul med begränsade möjligheter för köparen att begära återgång ska mäklaren uppmärksamma parterna på riskerna med en sådan klausul. Mäklaren ansvarar för att samtliga förutsättningar för parternas rättigheter och skyldigheter dokumenteras. Det är viktigt att tidsfrister och anvisningar för eventuella meddelanden från säljaren anges."

 

[Magiana]

Ja, det verkar då som att praxis ändrats rejält sedan vi köpte/sålde hus för då var det inte tal om något öppet köp (som detta ju kan ses som). Verkar ju helt galet att man ska kunna ändra sig inom två veckor hur som och utan skadeståndsansvar. Kan ju sätta säljaren i en mycket prekär sits om denne redan köpt nytt boende innan.

Verkar som att man iaf genom mäklarsamfundet rekommenderar öppet köp eftersom det är risk för tvist om man inte har det - såsom jag tolkar det.
Tidigare har det nämligen varit som så att köpet bara kan återgå om man hittar allvarliga fel såsom i det fetade nedan.

"Det finns risk för tvist mellan parterna om tolkningen av besiktningsklausuler som innehåller begränsningar av köparens rätt till återgång. Sådana begränsningar kan vara

• krav på att besiktningen ska utvisa vissa typer av fel; t.ex. ”allvarliga fel”, ”fukt och mögel”, ”konstruktionsfel” och liknande uttryck
• krav på att avhjälpande av felen ska motsvara viss åtgärdskostnad
• undantag för vissa typer av fel; t.ex. ”kända eller synliga fel”, ”fel eller skador som kan anses motsvara vad köparen har anledning att förvänta sig”
• säljarens möjlighet att lämna erbjudande om avhjälpande av fel eller kompensation för konstaterade fel.

Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår. Om parterna ställer krav på mäklaren att medverka till en besiktningsklausul med begränsade möjligheter för köparen att begära återgång ska mäklaren uppmärksamma parterna på riskerna med en sådan klausul. Mäklaren ansvarar för att samtliga förutsättningar för parternas rättigheter och skyldigheter dokumenteras. Det är viktigt att tidsfrister och anvisningar för eventuella meddelanden från säljaren anges."

Jag fick ju just en sådan klausul i originalkontraktet som målade in mig i ett hörn. Jag såg bara en massa potentiella problem med den. Mäklaren informerade inte om dessa möjliga problem men jag insåg hur jobbigt det kunde bli om något uppdagades. Den kunde jag inte godkänna så den ändrades till den klausul som @Imogen skrivit ovan.

 

[Imogen]

Ja, det verkar då som att praxis ändrats rejält sedan vi köpte/sålde hus för då var det inte tal om något öppet köp (som detta ju kan ses som). Verkar ju helt galet att man ska kunna ändra sig inom två veckor hur som och utan skadeståndsansvar. Kan ju sätta säljaren i en mycket prekär sits om denne redan köpt nytt boende innan.

Verkar som att man iaf genom mäklarsamfundet rekommenderar öppet köp eftersom det är risk för tvist om man inte har det - såsom jag tolkar det.
Tidigare har det nämligen varit som så att köpet bara kan återgå om man hittar allvarliga fel såsom i det fetade nedan.

"Det finns risk för tvist mellan parterna om tolkningen av besiktningsklausuler som innehåller begränsningar av köparens rätt till återgång. Sådana begränsningar kan vara

• krav på att besiktningen ska utvisa vissa typer av fel; t.ex. ”allvarliga fel”, ”fukt och mögel”, ”konstruktionsfel” och liknande uttryck
• krav på att avhjälpande av felen ska motsvara viss åtgärdskostnad
• undantag för vissa typer av fel; t.ex. ”kända eller synliga fel”, ”fel eller skador som kan anses motsvara vad köparen har anledning att förvänta sig”
• säljarens möjlighet att lämna erbjudande om avhjälpande av fel eller kompensation för konstaterade fel.

Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår. Om parterna ställer krav på mäklaren att medverka till en besiktningsklausul med begränsade möjligheter för köparen att begära återgång ska mäklaren uppmärksamma parterna på riskerna med en sådan klausul. Mäklaren ansvarar för att samtliga förutsättningar för parternas rättigheter och skyldigheter dokumenteras. Det är viktigt att tidsfrister och anvisningar för eventuella meddelanden från säljaren anges."

Om praxis har ändrats (Villaägarnas var från 2009) så var det nog inte så konstigt. Såna där begränsningar som du hänvisar till verkar ju bara vara som att be om problem. FMI skriver ju också att om säljare eller köpare kräver såna begränsningar måste mäklaren uppmärksamma på risker mm.

Vad ska räknas som "allvarligt fel" och vem bestämmer det? Var går gränsen för "väsentligt sämre än förväntat" och enligt vems förväntning? Känns som bäddat för tokigheter

 

[Zoya]

Vad ska räknas som "allvarligt fel" och vem bestämmer det? Var går gränsen för "väsentligt sämre än förväntat" och enligt vems förväntning? Känns som bäddat för tokigheter

Sådant var/är det besiktningsmannen som tolkade/tolkar.

Men menar du att det är bra med "öppet köp" på hus? I praktiken kan ju då en köpare dra sig ur av vilken anledning som helst - att den t ex inte fått lånelöfte eller att man helt enkelt bara ångrar sig - och det utan att säljaren kan göra något åt det. Det är ju inte säkert att andra budgivare då är kvar eller intresserade och då måste dra igång med en helt ny försäljning och riskera att få ett mycket sämre pris eller att helt och hållet få osålt. Mycket dålig deal för säljaren med sådana klausuler och bara till fördel för ena parten.

 

[Elisha]

Sådant var/är det besiktningsmannen som tolkade/tolkar.

Men menar du att det är bra med "öppet köp" på hus? I praktiken kan ju då en köpare dra sig ur av vilken anledning som helst - att den t ex inte fått lånelöfte eller att man helt enkelt bara ångrar sig - och det utan att säljaren kan göra något åt det. Det är ju inte säkert att andra budgivare då är kvar eller intresserade och då måste dra igång med en helt ny försäljning och riskera att få ett mycket sämre pris eller att helt och hållet få osålt. Mycket dålig deal för säljaren med sådana klausuler.

Så var det när vi var spekulanter på ett hus. Vi skrev kontrakt med två veckors (tror jag det var, kan varit 10 dagar) öppet köp ungefär. Av vilken som helst anledning som du nämner. Hann inte ens besiktiga huset innan säljaren 30 minuter efter vi skrivit kontrakt la till en drös saker fel som han kände till, vissa rätt allvarliga brister som skulle Blivit dyrt. Då ångrade vi köpet såklart. Sånt tycker jag är bra. Jag skulle inte gå med på öppet köp utan enbart återköp vid större fel på besiktning som inte skulle kunna anas vid visning. Tex är det ett 100 år gammalt hus utan större besiktningar kan man ju ana att de finns endel fel. Inte sånna fel jag menar utan sånt som inte skulle kunna förutsättas.

 

[Zoya]

Så var det när vi var spekulanter på ett hus. Vi skrev kontrakt med två veckors (tror jag det var, kan varit 10 dagar) öppet köp ungefär. Av vilken som helst anledning som du nämner. Hann inte ens besiktiga huset innan säljaren 30 minuter efter vi skrivit kontrakt la till en drös saker fel som han kände till, vissa rätt allvarliga brister som skulle Blivit dyrt. Då ångrade vi köpet såklart. Sånt tycker jag är bra.

Jamen det låter ju som en helt annan sak. Där var ju säljaren "ohederlig" och undanhöll saker. Det är ju något som isådanafall skulle generera ett prisavdrag med så mycket som det skulle kosta att åtgärda dessa saker (om man inte kan dra sig ur) även med den "gamla tidens" avtal.

Nu känns det ju mer som att köparen faktiskt kan komma typ 12 dagar efter avslutad budgivning och ba "alltså, vi har ju hört att grannarna kan vara rätt dryga och att den närmsta skolan har stora skolklasser. Sen ville vi ju egentligen inte ha ett gult hus. Så vi får nog tacka för oss, lycka till med försäljningen!".

 

[Imogen]

Sådant var/är det besiktningsmannen som tolkade/tolkar.

Men menar du att det är bra med "öppet köp" på hus? I praktiken kan ju då en köpare dra sig ur av vilken anledning som helst - att den t ex inte fått lånelöfte eller att man helt enkelt bara ångrar sig - och det utan att säljaren kan göra något åt det. Det är ju inte säkert att andra budgivare då är kvar eller intresserade och då måste dra igång med en helt ny försäljning och riskera att få ett mycket sämre pris eller att helt och hållet få osålt. Mycket dålig deal för säljaren med sådana klausuler och bara till fördel för ena parten.

Absolut är jag det. Alternativet är ju som någon nämnde innan att köparen ges möjlighet att besiktiga innan kontraktskrivning. Tror inte många säljare i Stockholmsområdet går med på det idag..

Att köparen inte har lånelöfte kan det ju inte finnas någon risk. Eller rättare sagt det finns väl ingen seriös mäklare som genomför en kontraktskrivning utan att kontrollera att köparen har lånelöfte..

Som köpare ska man ges rätt att uppfylla sin undersökningsplikt. Aldrig att jag som köpare skulle gå med på att säljare eller besiktningsman skulle få diktera villkoren eller bedöma hur jag genomfört min undersökningsplikt.

Det vanliga trots öppen besiktningsklausul är ju inte att köparen blankt ångrar sig utan att säljare och köpare kommer överens om något efter besiktning. Exempelvis att säljaren ska åtgärda något eller prisavdrag. Inte ska man som köpare gå med på att låta säljaren bestämma villkoren innan möjlighet till undersökning ges.

Så besiktningsmannen skulle i protokollet skriva "det här felet är så allvarligt/inte att förvänta sig att köparen ska ha rätt att häva köpet alternativt prisavdrag med X kronor"? Jag har inte sett ett besiktningsprotokoll som varit i närheten av så exakta formuleringar..

I fallet som @Elisha beskriver. 30 min efter skrivet kontrakt avslöjar säljaren massa fel. Ska köparen då behöva anlita en besiktningsman för uppåt 10k som ska avgöra om felen som säljaren uppgivit är anledning till hävning? Snacka om mardrömssituation för köparen.

 

[kolblakkur]

Eller rättare sagt det finns väl ingen seriös mäklare som genomför en kontraktskrivning utan att kontrollera att köparen har lånelöfte..

Jag har aldrig varit med om att ha behövt visa ett lånelöfte vid kontraktskrivning.

 

[Elisha]

Jag har aldrig varit med om att ha behövt visa ett lånelöfte vid kontraktskrivning.

Inte jag heller.

 

[Imogen]

Jag har aldrig varit med om att ha behövt visa ett lånelöfte vid kontraktskrivning.

Jaså? Både när vi sålt och köpt har mäklaren kollat upp det. Jag tog för givet att det alltid gjordes så. Där är ju verkligen en risk för säljaren. Skriva kontrakt med någon man inte vet har möjlighet att köpa..

 

[Magiana]

Jag fick garantera att jag hade bolånelöfte vid kontraktsskrivningen, d.v.s. steget efter lånelöftet där banken tittar på den aktuella bostaden om de anser att den är värd pengarna och är villiga att låna ut till köpet av den fastigheten.

 

[kolblakkur]

Jaså? Både när vi sålt och köpt har mäklaren kollat upp det. Jag tog för givet att det alltid gjordes så. Där är ju verkligen en risk för säljaren. Skriva kontrakt med någon man inte vet har möjlighet att köpa..

Absolut, men skulle man å andra sidan inte kunna köpa så får man ju betala ett "skadestånd". Så jag tror ingen vågar skriva på utan att ha ett lånelöfte ändå