Att köpa äldre hus (renovering mm.)

[vilde]

Jag som är förtjust i gamla timmerhus hade nog köpt om tak och stomme är i bra skick. Och en värmekälla för ved finsn kvar. Gamla timmerhus är byggda med skorstensstock i mitten och genom att hålla den varm så drivs fukt ur grunden.

Det svåraste att köpa är renoverade hus om det inte är antikvariskt gjort, vilket det nästan aldrig är, för det går ofta inte att se hur det är gjort utan att börja riva. En hel del av dessa renoveringar är bara minus och som kostar mycket att återställa.

 

[Fetaost]

Tack för jättebra tips! Varför se upp med källare och krypgrunder?

Ofta fuktproblem.

Värt att tänka på med äldre hus är att de ofta är dåligt isolerade och uppvärmning kan bli dyyyyrt. Mitt första hus fick vi isolera om innefrån, rum för rum. Meckit som tusan. Hus nr var planen att riva av fasaden och isolera utifrån. Men jag flyttade innan.

Räkna gärna på hur mycket tid ni själva är beredda att lägga på att renovera. Tex antal timmar i veckan. Man ska ju trots allt orka med mer. På så vis ser ni om projektet blir er övermäktigt och om ni har råd att leja bort resten.

Vissa saker som tapeter, fult kök osv kan man leva med men vissa grejer är ofta ganska bråskande för att hus och invånare ska må bra i "renoveringsobjekt".

 

[Sleepy]

På grund av lite specifika frågeställningar så väljer jag att skapa en egen tråd i stället för att kapa husköpar-tråden.

Som ni vet så växer de flesta städer utåt, och de områden som ganska nyligen var stugområden blir villaområden. Redan för 15 år sedan så visste jag var jag ville köpa hus när jag blev äldre, men tåget har tyvärr gått i det här området. Det har blivit alldeles för dyrt. De mindre hus som en gång fanns till salu där, de finns inte kvar, utan enbart stora nyrenoverade hus som vi inte har råd med. Men bebyggelsen kryper vidare och i grannområdet bygger nu kommunen ut och gör detaljplan för etapp 1, etapp 2 och etapp 3. I etapp 1 har kommunalt vatten och avlopp dragits, och i etapp 2 och 3 ligger det i plan att dras närmsta fem åren. Kommunen har även i plan att anpassa området för fler permanentboende genom upprustning av vägar, mer kommunaltrafik osv. för att sammanfatta det lite förenklat, och går de på samma linje som de gjort med grannområdena så kommer de även ge bra bygglov för tomter med kommunalt vatten och avlopp.

I dessa områden finns fortfarande både mindre hus kvar, och hus som inte är i toppskick. Det finns allt från vinterbonade stugor på 60-80 kvm, som med stor sannolikhet kommer gå att bygga ut. Det finns större hus i äldre skick som behöver renoveras en del. Med andra ord, det finns hus som vi har råd med, och allt tyder på att det kommer att vara en god investering med tanke på att även detta område kommer att vara ett fint villaområde inom en snar framtid.

Så vi tänker att vi ska börja gå på lite visningar för att börja bilda oss en uppfattning om vad vi behöver kunna, hur det känns, vad man behöver göra på olika hus osv. Jag älskar ju dessutom äldre hus, och vill mycket hellre ha ett gammalt charmigt hus än ett nybygge även om det är enklare. Dessvärre är ju vår kunskap om hus begränsad och jag vill inte riskera att vi köper något och i efterhand inser att vi tagit oss vatten över huvudet, eller att det blir mycket dyrare än vad vi planerat. Vi tänker såklart att man alltid tar in en extern besiktningsman innan köp, och vi tänker lite löst att vi får räkna med renoveringar för ungefär 1 milj över tid (helt beroende på vad vi köper då, men som en riktlinje att börja med).

Så Buke, vad hade ni tänkt på i vårt läge? Do´s and don´ts? Vad är hanterbara renoveringar och vad hade ni undvikit att ta er an? Vad ska man titta på när man är på visning och vad ska man fråga mäklaren om? Hur går en besiktning till, man får en lista på vad som behöver åtgärdas inom en viss tid? Tänker att jag ska bli husexpert närmsta året nu så vi har stenkoll den dagen vi väl klipper till Nackdelen (en av alla miljoner) med Stockholms bostadsmarknad är ju att husaffärerna går jävligt snabbt. Många kommer inte ens ut för visning, och de som kommer ut för visning säljs innan den hinner ske, och hinner den ske är affären i hamn sedan på två dagar. Så det kommer inte finnas tid att ta reda på en massa saker när man fått upp intresset för ett hus, då går det förlorat. Varför jag tänker mig att bli expert redan nu

Definiera vad du menar med äldre hus; det är väldig skillnad i byggnadssätt, material och kvalitet. Trettiotal och äldre är bättre, femtiotal och framåt sämre rent generellt.

 

[Voeux]

Definiera vad du menar med äldre hus; det är väldig skillnad i byggnadssätt, material och kvalitet. Trettiotal och äldre är bättre, femtiotal och framåt sämre rent generellt.

Äldre hus på så vis att de inte är nybyggda och hunnit bli eftersatta med åren. Väldigt brett jag vet, men vi vet ju inte vad vi kommer att köpa jag vet enbart att det ofta är just det som gör att de hamnar i vår prisklass Nu i helgen ska vi kika på ett 30-tals hus, men det är en salig blandning av alla möjliga byggår där ute. Gemensamt är väl att nyrenoverat och nybyggt är utanför vår prisklass, allt med lite gamla fula linoleummattor och strukturtapeter som börjar lossa i kanterna plötsligt faller in i mitt sökresultat på Hemnet

 

[Ainon]

På grund av lite specifika frågeställningar så väljer jag att skapa en egen tråd i stället för att kapa husköpar-tråden.

Som ni vet så växer de flesta städer utåt, och de områden som ganska nyligen var stugområden blir villaområden. Redan för 15 år sedan så visste jag var jag ville köpa hus när jag blev äldre, men tåget har tyvärr gått i det här området. Det har blivit alldeles för dyrt. De mindre hus som en gång fanns till salu där, de finns inte kvar, utan enbart stora nyrenoverade hus som vi inte har råd med. Men bebyggelsen kryper vidare och i grannområdet bygger nu kommunen ut och gör detaljplan för etapp 1, etapp 2 och etapp 3. I etapp 1 har kommunalt vatten och avlopp dragits, och i etapp 2 och 3 ligger det i plan att dras närmsta fem åren. Kommunen har även i plan att anpassa området för fler permanentboende genom upprustning av vägar, mer kommunaltrafik osv. för att sammanfatta det lite förenklat, och går de på samma linje som de gjort med grannområdena så kommer de även ge bra bygglov för tomter med kommunalt vatten och avlopp.

I dessa områden finns fortfarande både mindre hus kvar, och hus som inte är i toppskick. Det finns allt från vinterbonade stugor på 60-80 kvm, som med stor sannolikhet kommer gå att bygga ut. Det finns större hus i äldre skick som behöver renoveras en del. Med andra ord, det finns hus som vi har råd med, och allt tyder på att det kommer att vara en god investering med tanke på att även detta område kommer att vara ett fint villaområde inom en snar framtid.

Så vi tänker att vi ska börja gå på lite visningar för att börja bilda oss en uppfattning om vad vi behöver kunna, hur det känns, vad man behöver göra på olika hus osv. Jag älskar ju dessutom äldre hus, och vill mycket hellre ha ett gammalt charmigt hus än ett nybygge även om det är enklare. Dessvärre är ju vår kunskap om hus begränsad och jag vill inte riskera att vi köper något och i efterhand inser att vi tagit oss vatten över huvudet, eller att det blir mycket dyrare än vad vi planerat. Vi tänker såklart att man alltid tar in en extern besiktningsman innan köp, och vi tänker lite löst att vi får räkna med renoveringar för ungefär 1 milj över tid (helt beroende på vad vi köper då, men som en riktlinje att börja med).

Så Buke, vad hade ni tänkt på i vårt läge? Do´s and don´ts? Vad är hanterbara renoveringar och vad hade ni undvikit att ta er an? Vad ska man titta på när man är på visning och vad ska man fråga mäklaren om? Hur går en besiktning till, man får en lista på vad som behöver åtgärdas inom en viss tid? Tänker att jag ska bli husexpert närmsta året nu så vi har stenkoll den dagen vi väl klipper till Nackdelen (en av alla miljoner) med Stockholms bostadsmarknad är ju att husaffärerna går jävligt snabbt. Många kommer inte ens ut för visning, och de som kommer ut för visning säljs innan den hinner ske, och hinner den ske är affären i hamn sedan på två dagar. Så det kommer inte finnas tid att ta reda på en massa saker när man fått upp intresset för ett hus, då går det förlorat. Varför jag tänker mig att bli expert redan nu

Om det är mer än ytskikt som behöver åtgärdas och ni inte har någon erfarenhet, ta med/anlita någon kunnig att göra en bedömning och kostnadsöverslag innan köp och ni inte har mycket (!) pengar och det inte är några problem oavsett prislapp.

Vi har renoverat gammal gård ända ner till stommen/grunden och hade aldrig kunnat göra bedömningen av vad som behövdes göras (eller fixa det själv) utan min man som är byggare och renoverat hus förr.

 

[Amha]

Jag har bott flera år i renoveringsprojekt. Samma år med små barn. Vi lejde bort nästan allt pga det tar tid och ork som inte fanns och är bökigt. Kostade mycket pengar att leja bort men det var värt det. Dock har jag hittat nästan alla hantverkare genom kontakter, vilket underlättade mycket. Hört flera mardrömshistorier med jobbiga, slarviga hantverkare.

Det jag kan säga av det jag lärt mig är att om taket och våtrummen är bra har man en bra grund. Är taket eller våtrummen kass och kanske läcker eller så: fly! Risken är att problemen är större än de ser ut då. Är det bara trista/slitna ytskikt är det ju kanske till och med lite roligt då man ju får se skillnaderna på ett annat sätt.

Vi har ju nästan hela tiden renoverat rum som inte syns. Typ tvättstuga, toalett, tak, dragit in ftx osv. Dyrt, lite trist men välbehövligt. Nu har vi släppt huset med det "roliga" kvar vilket känns småtrist på ett sätt men vi pallade inte mer och ville byta både planlösning och miljö till något det huset inte hade grejat så vi ska in i ett tråkigt nybygge när det är klart. Övervägde en kort stund ett äldre hus med lite charm men ville kräkas på renoveringarna och driftkostnaderna där. Släppte helt enkelt charmen med äldre hus för ett med lägre driftkostnader och förhoppningsvis en renoveringspaus i några år.

 

[Voeux]

Ofta fuktproblem.

Värt att tänka på med äldre hus är att de ofta är dåligt isolerade och uppvärmning kan bli dyyyyrt. Mitt första hus fick vi isolera om innefrån, rum för rum. Meckit som tusan. Hus nr var planen att riva av fasaden och isolera utifrån. Men jag flyttade innan.

Räkna gärna på hur mycket tid ni själva är beredda att lägga på att renovera. Tex antal timmar i veckan. Man ska ju trots allt orka med mer. På så vis ser ni om projektet blir er övermäktigt och om ni har råd att leja bort resten.

Vissa saker som tapeter, fult kök osv kan man leva med men vissa grejer är ofta ganska bråskande för att hus och invånare ska må bra i "renoveringsobjekt".

Fattar! Elpriserna just nu är ju inte superkul heller, påminner mig om min gamla kollega som hade 16 grader inne för att spara pengar

Precis. Jag tänker också att det är viktigt att få en förståelse för vad som måste göras, och vad som är ren estetik. Skulle man få världens fall i energin eller sämre ekonomi än vad man tror så kan man ju vänta med ett fult kök, eller att slipa om golven, men det går ju inte att vänta med en fuktskada.

 

[Voeux]

Om det är mer än ytskikt som behöver åtgärdas och ni inte har någon erfarenhet, ta med/anlita någon kunnig att göra en bedömning och kostnadsöverslag innan köp och ni inte har mycket (!) pengar och det inte är några problem oavsett prislapp.

Vi har renoverat gammal gård ända ner till stommen/grunden och hade aldrig kunnat göra bedömningen av vad som behövdes göras (eller fixa det själv) utan min man som är byggare och renoverat hus förr.

Så är det nog, det är ju ganska kluriga saker det här. Vi har en vän som renoverat upp två hus och en lägenhet nästan själv, och utbildar sig just nu till byggnadsingenjör. Tänker att hon skulle vara ett välkommet tillskott på visningen.

 

[vilde]

Äldre hus på så vis att de inte är nybyggda och hunnit bli eftersatta med åren. Väldigt brett jag vet, men vi vet ju inte vad vi kommer att köpa jag vet enbart att det ofta är just det som gör att de hamnar i vår prisklass Nu i helgen ska vi kika på ett 30-tals hus, men det är en salig blandning av alla möjliga byggår där ute. Gemensamt är väl att nyrenoverat och nybyggt är utanför vår prisklass, allt med lite gamla fula linoleummattor och strukturtapeter som börjar lossa i kanterna plötsligt faller in i mitt sökresultat på Hemnet

Läs, gå på visningar, kurser och intressera er så mycket som möjligt, äldre hus är lättare att förstå än nyare konstruktioner och ju mer kunskap ni själva har desto enklare blir det att få rätt rådgivning och göra rätt val

 

[em-pirre]

Jag ryser när jag ser folk som kastat ut eldstäder ur gamla hus. Herregud, så dumt. Det är verkligen som att be om problem. För att inte tala om när man använder allehanda plastfärger över typ linoljefärg.

Men ja! Alla (!) vita trädelar på vårt hus är påmålade med fel färg. Det är bara färgen som håller ihop träet. Bara att riva. Som tur har de inte rört det faluröda

 

[Hazel]

Det svåra är att veta vilka som har kunskapen, för det krävs att man själv kan en hel del eller att man personligen känner någon, och det finns en hel del inom byggnadsvård som inte är särskilt kunniga.

Nä alltså att hitta hantverkare är ju aldrig lätt och att sortera bland folk som tycker dom vet allt hjälper ju inte till, men samtidigt kan man ju inte göra mer än sitt bästa. Jag har noll kontakter inom snickeri, alltså inte en optimal ingångspunkt när man köper ett hus från slutet av 1800 talet och har typ inga pengar, men min mamma har en bekant som har ett ännu äldre hus och dom kunde rekommendera någon. Sen trillade jag över snickaren som hjälpt mig nu och nä, jag kan inte garantera att han har 100% rätt när det kommer till hur man ska göra med huset men han är noga med att förklara vad han gör och varför. Han har samma inställning som jag (varför byta ut saker som funkar även om det är "lättare") och han gillar gamla hus.

Jag har också läst mycket på byggnadsvårdforum på facebook bland annat och man kan ju lätt få helt motsatta tips och ibland känns det helt tokigt. Men så är det ju med allt

 

[orientalkatten]

Aldrig köpa hus utan att en bra oberoende besiktningsman kollat upp alla fakta.
avstyckning, servitut, va, husets skick mm

 

[Dorinda]

Det är ju det tråkiga med Stockholm. Jag lär inte köpa något hus
Helt orimliga priser!

 

[Inte_Ung]

Svåra saker är vatten, avlopp, elanslutning och olika bygglov.
Tokiga servitut kan också ställa till det.
Själva huset är bara materia och ganska så enkelt att hantera och ordna upp.
Så läs på i detaljplanerna, på Lantmäteriet och se till att det säkert går att få bygglov för vad ni vill bygga.
Resten löser sig med hammare och spik.

 

[cirkus]

Jag sålde ett riktigt gammalt hus för typ 7 år sen. De nya ägarna har verkligen gjort alla fel. De ha målat det utvändigt med plastfärg.
De har gipsat alla väggar (även där orginalstockarna var synliga) de har kastat ut kakelugnen. Jag gråter inombords över att det stackars huset kommer gå från friskt till sjukt på så kort tid.

 

[Fruentimber]

Jag sålde ett riktigt gammalt hus för typ 7 år sen. De nya ägarna har verkligen gjort alla fel. De ha målat det utvändigt med plastfärg.
De har gipsat alla väggar (även där orginalstockarna var synliga) de har kastat ut kakelugnen. Jag gråter inombords över att det stackars huset kommer gå från friskt till sjukt på så kort tid.

Fyfan så tragiskt.

 

[Inte_Ung]

Gällande kostnader för renoveringar, går det att få sig en uppfattning efter att besiktningen gjorts? Jag

Det är omöjligt att beräkna utan att blanda in personligt tyckande och smak.
Det är billigt att kasta på ett tak av korrugerad plåt.
Tätt och bra blir det också.
Men inte är det vackert.

 

[Inte_Ung]

Jag ryser när jag ser folk som kastat ut eldstäder ur gamla hus. Herregud, så dumt. Det är verkligen som att be om problem. För att inte tala om när man använder allehanda plastfärger över typ linoljefärg.

Ja det dödar effektivt huset.
Mitt plankhus från 1940 skulle omedelbart ruttna om man slutade att elda i köksspisen.
Det gäller att veta vad man gör.
Nu så eldas det ivrigt i spisen så huset står nog i 100 år till.

 

[Inte_Ung]

Jag sålde ett riktigt gammalt hus för typ 7 år sen. De nya ägarna har verkligen gjort alla fel. De ha målat det utvändigt med plastfärg.
De har gipsat alla väggar (även där orginalstockarna var synliga) de har kastat ut kakelugnen. Jag gråter inombords över att det stackars huset kommer gå från friskt till sjukt på så kort tid.

Det går nog snart inte att bo i.
När det väl händer så går det fort.

 

[Sleepy]

Äldre hus på så vis att de inte är nybyggda och hunnit bli eftersatta med åren. Väldigt brett jag vet, men vi vet ju inte vad vi kommer att köpa jag vet enbart att det ofta är just det som gör att de hamnar i vår prisklass Nu i helgen ska vi kika på ett 30-tals hus, men det är en salig blandning av alla möjliga byggår där ute. Gemensamt är väl att nyrenoverat och nybyggt är utanför vår prisklass, allt med lite gamla fula linoleummattor och strukturtapeter som börjar lossa i kanterna plötsligt faller in i mitt sökresultat på Hemnet

Läs många besiktningsprotokoll där det finns utlagt på olika typer av hus och jämför med byggnadsår, så får du snart en bild av vad som brukar vara problem. Läs många annonser, lär dig vad du ska checka av, som läge, storlek, tomtstorlek, värmekälla etc och sen leta efter "haken"; järnväg nära, elledningar bredvid huset, vindkraftverk, bullriga vägar etc. Gör en prioriteringslista; vad är absolut krav, vad vore kul, vad kan ni inte stå ut med etc. För när Huset dyker upp gäller det att hålla sig kall och leta efter ev problem för att stämma av om det är acceptabelt.