Amortering

[Minett]

När det gäller att binda lånen så är det banken som blir lyckligast, då är de garanterade ränta under de åren som det är bundet även om det säljs igen under den bundna tiden, det är inte alltid fördelaktigt att ta över lån idag när räntan är lägre än när det togs. Du kan få betala ränteskillnadsersättning på 100 000 kr eller mer om du säljer under bunden period.

Rolle
IpL

Fast för banken är detta faktiskt ett nollsummespel! För att kunna erbjuda dig en fast ränta under t ex 3 år så lånar banken upp pengar på samma tid och förbinder sig då att betala en viss ränta till sin långivare. Om du förtidslöser lånet så kan inte banken i sin tur säga upp sitt upplåningsavtal utan är skyldig att fortsätta betala samma ränta på "dina" pengar löptiden ut. Och har räntorna gått ner kan banken inte heller låna ut dessa pengar till någon annan mot de gamla villkoren. Det är alltså när räntan gått ner som ränteskillnadsersättning uppstår och utan den skulle ingen kunna erbjuda lån till bunden ränta. (En juridisk huvudregel är nämligen "Ingångna avtal SKALL hållas" - och att fysiska personer ändå har rätt att förtidslösa bundna lån är alltså ett undantag från denna huvudregel. Men inget sådant undantag finns "på andra sidan"/för juridiska personer.)

Det finns också ett alternativ till att säljaren tar över lånen - vilket ofta glöms bort: att man gör ett säkerhetsbyte. D v s om man köper en ny bostad så kan man ofta flytta över det gamla lånet till den nya bostaden. Då fortsätter lånet löpa som tidigare och ingen ränteskillnadsersättning uppstår.

 

[LiZH]

Det är ju väldigt individuellt hur man ser på det hela och hur man planerar för framtiden. Vi amorterar ganska mycket, vi har höga lån ( husen här är dyyyra) och vi vet att om 2år är vi utan fast inkomst eftersom min man tänker sluta jobba då. Vi kommer då vara under 50 och fortfarande ha tre barn boende hemma-att amortera nu gör att vi säkrar arr kunna bo kvar även utan inkomst. Skulle det bara vara vi två skulle huset ändå säljas när han slutar, men nu har vi ju tre barn som går i skolan och är rotade här. Och hyreslgh kommer inte på fråga. Så för oss handlar det om att veta att vi kommer kunna bo kvar även utan inkomst.

 

[Inte_Ung]

En del hann agera, de flesta inte - eftersom de fortsatte att hoppas på några månader till med värdestegring. Det betyder inte att det blev en "överraskning" för alla de som förlorade pengar.

Nej det betyder att de tog fel beslut.
Sådant händer både på fastighetsmarknaden och aktiemarknaden.
Knepet är att inte vara girig och tro att det skall gå att få ännu mera om man väntar litet till.

Men inte kom den kraschen som någon direkt överraskning inte.

 

[Inte_Ung]

om man inte klarar av att amortera så har man köpt över sina tillgångar.

Man kanske inte vill amortera.
Pengarna kan faktiskt användas bättre på annat sätt.

Hälsningar hon som i stället lånade mera.

 

[Rolle]

Fast det där beror på vilken belåningsgrad man har. Har man bara 30-40% av marknadsvärdet i lån, är det inte alls självklart att lägga pengar på att amortera. Riskerna är då redan ganska låga med lånebilden och det kan vara mycket mer värt att ha en bättre likviditet.

Helt riktigt men hur många är i den situationen som inte amorterar

Rolle
IpL

 

[Rolle]

Man kanske inte vill amortera.
Pengarna kan faktiskt användas bättre på annat sätt.

Hälsningar hon som i stället lånade mera.

Vad man vill och vad som är bäst är inte alltid samma sak

Rolle
IpL

 

[Inte_Ung]

Vad man vill och vad som är bäst är inte alltid samma sak

Du menar att man vill amortera men det vore bättre att låna mera och investera i stället.
Visst är det så.

Om man lånar en mille till på sitt hus och köper ett till hus för pengarna så får man både hyra som inkomst och en ytterligare värdestegring.
Det blir en bra hävstångseffekt.

 

[TygerTyger]

Fast det där beror på vilken belåningsgrad man har. Har man bara 30-40% av marknadsvärdet i lån, är det inte alls självklart att lägga pengar på att amortera. Riskerna är då redan ganska låga med lånebilden och det kan vara mycket mer värt att ha en bättre likviditet.

Helt riktigt men hur många är i den situationen som inte amorterar

Rolle
IpL

Hur vanligt det är spelar väl ingen roll för sakfrågan? När jag köpte min bostadsrätt för sex år sedan så var belåningsgraden 75 procent. Nu är den visst runt 33, fick jag veta igår. Har inte amorterat en krona.

 

[landsbygdsbo]

Fast det där beror på vilken belåningsgrad man har. Har man bara 30-40% av marknadsvärdet i lån, är det inte alls självklart att lägga pengar på att amortera. Riskerna är då redan ganska låga med lånebilden och det kan vara mycket mer värt att ha en bättre likviditet.

30, 40 % av 10 mille nog på gränsen av vad en normal familj klarar av om räntan sticker upp mot 10%

Allt är ju avhängigt av lånen, räntorna och inkomsterna.

Och naturligtvis den enskildes prioriteringar.

 

[LenaH]

Fast det där beror på vilken belåningsgrad man har. Har man bara 30-40% av marknadsvärdet i lån, är det inte alls självklart att lägga pengar på att amortera. Riskerna är då redan ganska låga med lånebilden och det kan vara mycket mer värt att ha en bättre likviditet.

Jag tänker som du, min lägenhet är belånad till en knapp 1/3 av marknadsvärdet och även om bubblan spricker så bor jag i ett område som inte har tappat i pris sedan föreningen bildades för 20 år sedan. Min kommun är också attraktiv i alla tider.

Jag sparar de pengarna på annat håll och tänker också krasst att jag kommer ärva mina föräldrar innan jag själv går i pension och det kommer täcka mitt lån.

 

[Rolle]

Fast för banken är detta faktiskt ett nollsummespel! För att kunna erbjuda dig en fast ränta under t ex 3 år så lånar banken upp pengar på samma tid och förbinder sig då att betala en viss ränta till sin långivare. Om du förtidslöser lånet så kan inte banken i sin tur säga upp sitt upplåningsavtal utan är skyldig att fortsätta betala samma ränta på "dina" pengar löptiden ut. Och har räntorna gått ner kan banken inte heller låna ut dessa pengar till någon annan mot de gamla villkoren. Det är alltså när räntan gått ner som ränteskillnadsersättning uppstår och utan den skulle ingen kunna erbjuda lån till bunden ränta. (En juridisk huvudregel är nämligen "Ingångna avtal SKALL hållas" - och att fysiska personer ändå har rätt att förtidslösa bundna lån är alltså ett undantag från denna huvudregel. Men inget sådant undantag finns "på andra sidan"/för juridiska personer.)

Det finns också ett alternativ till att säljaren tar över lånen - vilket ofta glöms bort: att man gör ett säkerhetsbyte. D v s om man köper en ny bostad så kan man ofta flytta över det gamla lånet till den nya bostaden. Då fortsätter lånet löpa som tidigare och ingen ränteskillnadsersättning uppstår.

Just det jag menar, varför ska låntagaren ta hela risken? Därför binder jag inte lånen och historiskt (26 år för min del) har jag sparat mycket på det Med tanke på, och vad jag nämnde innan, så är det ingen som vill ta över lån med 5% ränta när räntan idag ligger på 2-3%.


/Rolle

 

[Rolle]

Du menar att man vill amortera men det vore bättre att låna mera och investera i stället.
Visst är det så.

Om man lånar en mille till på sitt hus och köper ett till hus för pengarna så får man både hyra som inkomst och en ytterligare värdestegring.
Det blir en bra hävstångseffekt.

Vad jag menar är att man inte ska köpa så dyr fastighet att man inte har råd att amortera, bättre då att köpa ett billigare boende och byta upp sig.

/Rolle

 

[Rolle]

Hur vanligt det är spelar väl ingen roll för sakfrågan? När jag köpte min bostadsrätt för sex år sedan så var belåningsgraden 75 procent. Nu är den visst runt 33, fick jag veta igår. Har inte amorterat en krona.

Jo, men mindre än hälften av Sveriges befolkning bor i expansiva områden, det är inte den utvecklingen på landet. I storstadsregionerna och i Stockholm särskilt är det säljarens marknad, på landet oftast köparens.

/Rolle

 

[tara]

Jo, men mindre än hälften av Sveriges befolkning bor i expansiva områden, det är inte den utvecklingen på landet. I storstadsregionerna och i Stockholm särskilt är det säljarens marknad, på landet oftast köparens.

/Rolle

En nätt lite sjötomt fast det är bräckvatten för 7,5 mille, 45 minuter från Storstan.

http://bostad.skandiamaklarna.se/till-salu/fritidshus/49VRRSG2IMRS8U8O

 

[landsbygdsbo]

En nätt lite sjötomt fast det är bräckvatten för 7,5 mille, 45 minuter från Storstan.

http://bostad.skandiamaklarna.se/till-salu/fritidshus/49VRRSG2IMRS8U8O

nja då föredrar jag att ha en sjötomt vid rent sötvatten. då slipper man ju duscha efter varje bad

 

[Minett]

Just det jag menar, varför ska låntagaren ta hela risken? Därför binder jag inte lånen och historiskt (26 år för min del) har jag sparat mycket på det Med tanke på, och vad jag nämnde innan, så är det ingen som vill ta över lån med 5% ränta när räntan idag ligger på 2-3%.


/Rolle

Låntagaren bör ta risken eftersom det är låntagaren som valt att binda lånen - som en trygghet. Som att ta en försäkring mot högre ränta under en viss period. Låntagaren väljer om räntan ska vara rörlig eller bunden och i det senare fallet också hur lång tid man vill ha räntan bunden. Och i slutänden är det också låntagaren som fattar beslutet om en ev försäljning. Det kan ju inte vara rimligt att någon annan skulle ta risken för att låntagaren ändrat sig?! Man kan ju inte heller i efterhand kräva tillbaka vad man betalat "i onödan" för sin brandförsäkring när det visat sig att huset aldrig brunnit...!)

Att ingångna avtal ska hållas "pacta sunt survanda" är en grundläggande juridisk princip - om det alltid var fritt fram att ångra sig och backa från det man kommit överens om skulle hela avtalsrätten haverera!

 

[Rolle]

Låntagaren bör ta risken eftersom det är låntagaren som valt att binda lånen - som en trygghet. Som att ta en försäkring mot högre ränta under en viss period. Låntagaren väljer om räntan ska vara rörlig eller bunden och i det senare fallet också hur lång tid man vill ha räntan bunden. Och i slutänden är det också låntagaren som fattar beslutet om en ev försäljning. Det kan ju inte vara rimligt att någon annan skulle ta risken för att låntagaren ändrat sig?! Man kan ju inte heller i efterhand kräva tillbaka vad man betalat "i onödan" för sin brandförsäkring när det visat sig att huset aldrig brunnit...!)

Att ingångna avtal ska hållas "pacta sunt survanda" är en grundläggande juridisk princip - om det alltid var fritt fram att ångra sig och backa från det man kommit överens om skulle hela avtalsrätten haverera!

Jo det vet jag, har själv juridisk utbildning, men här är det inte fråga om avtalsbrott utan avtal som inte är till fördel för konsumenten. Men det är ju givetvis i bankens intresse att binda lånen så man säkerställer ränteinkomsten år framöver. Det inträffar ibland att det är lägre ränta på att binda lånen än att ha obundet lån Kan det vara så att banken anser att räntan kommer att gå ner eller.....

Historiskt sett har det varit bättre att inte binda lånen men hur många banktjänstemän ger det rådet. De spelar på människors osäkerhet och håller med om att det är säkrast att betala lika mycket varje månad fast det blir dyrare.

Rolle
IpL

 

[Minett]

Historiskt sett har det varit bättre att inte binda lånen men hur många banktjänstemän ger det rådet. De spelar på människors osäkerhet och håller med om att det är säkrast att betala lika mycket varje månad fast det blir dyrare.

Rolle
IpL

Väldigt många banktjänstemän skulle jag säga - när kundens förutsättningar är sådana att det bedöms mest lämpligt med tremånadersränta. Men det finns t ex hushåll vars ekonomi inte tål mer än en mycket marginell ränteuppgång och då är ju det mest seriösa att rekommendera en bunden ränta. Jag vet inte vad du grundar ditt självsäkra uttalande på - förhoppningsvis inte på hur du själv agerar på ditt jobb... Själv har jag jobbat 25 år i Handelsbanken och ett av bankens två övergripande mål för vår verksamhet är "störst andel nöjda kunder jämfört med konkurrenterna ". Och detta har vi lyckats uppnå varje år ända sedan Svenskt Kvalitetsindex sina mätningar - och man får inte långsiktigt nöjda kunder om man inte hela tiden agerar med kundens bästa för ögonen. Vilket i vårt fall är detsamma som bankens bästa - för nöjda kunder får man behålla och långsiktiga kundrelationer är det bästa för banken.

Det stämmer att det i det långa loppet hittills varit billigare att inte binda lånen - men det innebär inte att det ALLTID varit/är billigare med "rörlig" ränta. Under de senaste åren har det varit billigast att ha räntan bunden på 1 år och periodvis billigare med 2 årsbindning också (korta perioder faktiskt även billigare med 3 år.) Alltså har en 1 årsbindning många gånger varit ett betydligt bättre råd än att ligga kvar på 3 månadersränta under denna period.

Det är ju olika saker som styr priset på 3-månadersräntan resp räntorna med längre bindningstider. Det är också en förklaring till att den helt rörliga räntan som fanns tidigare sedan ett antal år tillbaka helt ersatts av 3 månadersränta. P g a olika faktorer på marknaden i subprime-krisens kölvatten har det blivit så oerhört dyrt att låna upp helt rörliga pengar att inget bolåneinstitut kan erbjuda helt rörlig ränta till marknadsmässigt acceptabla villkor. Även om man idag ändå ofta pratar om "rörlig ränta" på bolånen så är det i praktiken kvartalsvis räntejustering och inte dag för dag. Och skillnaden i priset mellan olika löptider sätts helt enkelt av marknaden. Till vilken nivå olika aktörer på marknaden är beredd att låna ut pengar till bolåneinstituten på 3-månaders, 1-års, 2-års sikt o s v. Och i det priset diskonterar man förstås in hur man bedömer att ränteläget kommer att ändras under löptiden.

 

[tanten]

Historiskt sett har det varit bättre att inte binda lånen men hur många banktjänstemän ger det rådet. De spelar på människors osäkerhet och håller med om att det är säkrast att betala lika mycket varje månad fast det blir dyrare.

Rolle
IpL

Jag har bundit i fem år. Men det gör jag för min egen trygghets skull. Jag kan ta att det totalt blir lite dyrare, mot tryggheten att veta exakt vad jag ska betala i fem år. Jag kan planera min ekonomi och vet vad jag har att spela med. Jag är en trygghetsnarkoman och vill veta min budet varje månad.

...och i dagsläget när femårslån ligger på runt 2 procent är det ingen stor uppoffring.