Omvandla hyresrätt till bostadsrätt?

[Amanda_F]

Jag sitter i styrelsen i vår BRF som vi tycker är i minsta laget med 34 bostadsrätter (i sthlms innerstad). Det beror på att lägenheterna är små och vi har ganska stor in- och utflyttning vilket gör att vi får merjobb. Har varit med till och från sen vi ombildade för 5,5 år sen. Det har varit ett jäkla jobb minst sagt, ändå har det varit värt det för mig. Vi köpte visserligen från allmännyttan på den tiden som det fanns vinster att göra på det.

I en så liten förening som ni har ska alla vara beredda att göra ett styrelsearbete (dvs en person per lägenhet), att ha ett ansvarsområde och då ibland behöva ta sig tid från sitt ordinarie jobb för att typ träffa anticimex, takskottare eller sånt. Om man inte har en person i föreningen som har detta som sin del pga bra jobbtider och så. Att alla behöver sitta i styrelsen beror också på att en styrelse för en BRF behöver vara ett visst antal personer.

För ekonomisk plan så är det bra att ha professionell hjälp, det finns saker som Yttre och inre underhållsfond och sånt som vi inte hade ett dugg koll på innan vi började vårt styrelsearbete.

Jag tycker nog att ni kan kräva att alla lägenheter ska besiktigas för att komma överens om rabatter. Vi hade rabatt för nedre botten t.ex. Ni behöver också komma överens om när senast brf-innehavare senast ska se över ytskikt i badrum osv för att det inte ska vara försumligt.

Skicka gärna PM om det är något specifikt du funderar över, jag kommer inte ihåg allt på rak arm, men jag kan kolla upp en hel del...

 

[Thaliaste]

Kan jag själv lära mig bedöma om en ekonomisk plan ser realistisk ut? Hur tyder jag den?

Har kommit över en ekonomisk plan för en BRF som ombildade sin fastighet för ett år sedan. De utger sig för att ha god ekonomi men jag skulle vilja kunna tyda siffrorna i dokumentet jag fått på egen hand.

Vad innebär det förresten när en förening har god ekonomi?

Jag hade bra hjälp av Borätt-köparskolan när jag skulle lära mig mer om att köpa bostadsrätt. Jag köpte i en befintlig förening, men mycket på sidan gäller ju generellt för brf. Det står även en del om ombildningar, såg jag nu.

http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/

 

[Ramona]

Vad innebär det förresten när en förening har god ekonomi?

Det är ju lite hur långt är ett snöre, men en god ekonomi är när det i alla fall går plus i kassan. Det kommer ju ta ett tag för er att bygga upp ett kapital så att ni faktiskt kan göra renoveringar och fixa saker som behöver fixas.

Det behöver i en sådan liten förening inte finnas miljoner i kassan, men i alla fall så att ni har råd att ta ut hantverkare ifall värmen lägger av, eller det blir en vattenläcka någonstans. Men där har ni ju ett försäkringsbolag också.

 

[Brandgul]

Jag sitter i en styrelse med 400 lägenheter.

Vi har svårt att få folk till styrelsen...

 

[mandalaki]

@Minett Var skulle du säga att smärtgränsen går för antal lägenheter? Hos oss är ombildning inte aktuell men det kan ju vara bra att veta. Vi är 17.

 

[Minett]

@Minett Var skulle du säga att smärtgränsen går för antal lägenheter? Hos oss är ombildning inte aktuell men det kan ju vara bra att veta. Vi är 17.

Vet att de flesta konkurrenterna drar gränsen vid minst 10 lägenheter. För vår del händer det att vi även finansierar BRF:er med färre lägenheter än så, beroende hur övriga förutsättningar ser ut. Men då blir det förstås extra viktigt att informera föreningsmedlemmarna om vilka ökade risker detta skulle kunna innebära.

 

[cherie]

Vet att de flesta konkurrenterna drar gränsen vid minst 10 lägenheter. För vår del händer det att vi även finansierar BRF:er med färre lägenheter än så, beroende hur övriga förutsättningar ser ut. Men då blir det förstås extra viktigt att informera föreningsmedlemmarna om vilka ökade risker detta skulle kunna innebära.

Du arbetar på bank alltså, om jag förstått dig rätt? Vore väldigt skönt om alla dessa planer kunde stävjas genom att bankerna inte vill finansiera projektet

Idag har sambon varit på första informationsmötet med övriga grannar och en ombildningskonsult. Jag har haft en lång, jobbig dag så vi har sagt att vi pratar om hur det gick imorgon istället, jag orkar inte bekymra mig över detta idag. Dina perspektiv har varit guld värda i alla fall, och sambon tog med sig dem till mötet idag. Tyvärr tror jag de flesta är för planerna ändå.

 

[mandalaki]

Vet att de flesta konkurrenterna drar gränsen vid minst 10 lägenheter. För vår del händer det att vi även finansierar BRF:er med färre lägenheter än så, beroende hur övriga förutsättningar ser ut. Men då blir det förstås extra viktigt att informera föreningsmedlemmarna om vilka ökade risker detta skulle kunna innebära.

Tack! Bra att veta.

 

[Ramona]

Tyvärr tror jag de flesta är för planerna ändå.

Ni behöver ju inte ta några som helst beslut idag eller imorgon. Det här kommer att ta lite tid.
Det är ingen idé att bestämma sig förrän man har alla kort på bordet med vad er egen bostad kommer att kosta.

Någonting som är smart är att kolla lägenhetspriserna i området där ni bor och jämföra med vad ni skulle få betala för er. Kommer ni få köpa er lägenhet till ett fint underpris har ni ju egentligen ingenting att förlora. Då är det ju bara att vänta tills ombildningen och sälja lägenheten så fort som möjligt för marknadsvärdet. Det är snabba sparpengar ni aldrig hade kunnat spara ihop.

 

[cherie]

Ni behöver ju inte ta några som helst beslut idag eller imorgon. Det här kommer att ta lite tid.
Det är ingen idé att bestämma sig förrän man har alla kort på bordet med vad er egen bostad kommer att kosta.

Någonting som är smart är att kolla lägenhetspriserna i området där ni bor och jämföra med vad ni skulle få betala för er. Kommer ni få köpa er lägenhet till ett fint underpris har ni ju egentligen ingenting att förlora. Då är det ju bara att vänta tills ombildningen och sälja lägenheten så fort som möjligt för marknadsvärdet. Det är snabba sparpengar ni aldrig hade kunnat spara ihop.

Nej, det är vi medvetna om. Vi väntar såklart in alla prisuppgifter, men det skulle vara en jäkla bra pris långt under marknadsvärde för att vi ens skulle fundera på det. Vi styrs inte särskilt mycket av snabba sparpengar. Låter kanske urkorkat men vår tid och energi är så mycket mer värd än pengar. Jag tror vi kommer kunna leva ett fullgott liv ändå, utan de här "snabba sparpengarna". Och vi är inte heller särskilt sugna på att sälja direkt efter ombildning, då skulle vi nämligen behöva köpa en ny bostad i den här stan trots att vi inom kort ändå ska flytta härifrån för alltid. Vi är inte särskilt sugna på att flytta omkring hit och dit fler gånger än nödvändigt.

Tack för tipset att kolla lägenhetspriserna! Vi har försökt göra detta men då vårt läge är relativt unikt så det finns få lägenheter att jämföra med. Det finns några i angränsande områden men det är svårt att direkt jämföra deras värden med vårt. Det finns en fastighet längre ner på gatan som ombildades för ett par år sedan. Vinsten som gjordes på 2orna i den fastigheten låg lägre än vad vi tycker allt arbete är värt, och då kanske den reella vinsten var ännu lägre eftersom personerna t.ex. kan ha lagt pengar på att renovera upp lägenheterna innan försäljning.

 

[mandalaki]

Nej, det är vi medvetna om. Vi väntar såklart in alla prisuppgifter, men det skulle vara en jäkla bra pris långt under marknadsvärde för att vi ens skulle fundera på det. Vi styrs inte särskilt mycket av snabba sparpengar. Låter kanske urkorkat men vår tid och energi är så mycket mer värd än pengar. Jag tror vi kommer kunna leva ett fullgott liv ändå, utan de här "snabba sparpengarna". Och vi är inte heller särskilt sugna på att sälja direkt efter ombildning, då skulle vi nämligen behöva köpa en ny bostad i den här stan trots att vi inom kort ändå ska flytta härifrån för alltid. Vi är inte särskilt sugna på att flytta omkring hit och dit fler gånger än nödvändigt.

Tack för tipset att kolla lägenhetspriserna! Vi har försökt göra detta men då vårt läge är relativt unikt så det finns få lägenheter att jämföra med. Det finns några i angränsande områden men det är svårt att direkt jämföra deras värden med vårt. Det finns en fastighet längre ner på gatan som ombildades för ett par år sedan. Vinsten som gjordes på 2orna i den fastigheten låg lägre än vad vi tycker allt arbete är värt, och då kanske den reella vinsten var ännu lägre eftersom personerna t.ex. kan ha lagt pengar på att renovera upp lägenheterna innan försäljning.

Älskar folk som ser boende som ett sätt att bo, inte att spekulera i!

 

[cherie]

Nu har jag fått veta hur mötet gick igår.

Min sambo upplevde det som att folk generellt var mer skeptiska än vad vi trott. Många lyfte till exempel oro om att fastigheten skulle vara i dåligt skick pga bristande underhåll. Någon misstänkte problem med hela ventilationen, andra nämnde struligt varmvatten varje vinter, mögel i badrum, dålig isolering - ja jag minns inte allt vad sambon sa. Ojoj. När det skulle utses någon slags styrelse så ville ingen vara med; alla satt tysta eller sa att de ingen tid hade. Det är ju inte som att jag klandrar dem - det är ju exakt så jag och min partner också känner. Men det bådar ju verkligen inte gott inför ett sånt här projekt, där nästan samtliga i huset skulle behöva lägga mycket tid och engagemang på styrelsearbete.

Det bestämdes att eftersom det är kostnadsfritt än så länge så skulle ändå ombildningskonsulten gå vidare med processen och ta fram kostnadsuppgifter.

Däremot! En brasklapp. Idag kom det fram att vår hyresvärd inte går med på den ombildningskonsult som valts. Han vill istället att en annan ombildningskonsult ska genomföra processen, en konsult som tydligen ska ha skött de flesta ombildningar i området, men som också är hans gamla kompis. Spontant klingar det illa för mig - men nu vänder jag mig till Buke-oraklet. Vad säger ni? @Minett ?

 

[Korven]

Nono

 

[Minett]

Däremot! En brasklapp. Idag kom det fram att vår hyresvärd inte går med på den ombildningskonsult som valts. Han vill istället att en annan ombildningskonsult ska genomföra processen, en konsult som tydligen ska ha skött de flesta ombildningar i området, men som också är hans gamla kompis. Spontant klingar det illa för mig - men nu vänder jag mig till Buke-oraklet. Vad säger ni? @Minett ?

Jo, nog ringer det lite varningsklockor när han vill att hans kompis ska sköta ombildningen... Det KAN ju i o f s finnas helt rimliga förklaringar till att han inte vill använda den ni valt. Nu blir det förstås ren spekulation från min sida, men om den nuvarande konsulten av någon anledning inte har så bra rykte i branschen så vore det ju helt naturligt att förorda någon annan. Och om han känner den andre som en kunnig ombildare som han har stort förtroende för så är det ju inte konstigt om han förordar honom istället.

Därför vore det bra om ni kunde få mer neutral info om dessa personer. Fråga på banken om de möjligen känner till mer om dem och be gärna grannarna fråga sina banker också - så ökar ju chansen att någon har info! Ni kan även kontakta några av de bostadsrättsföreningar som fastighetsägarens kompis skött ombildningarna för och höra vilka erfarenheter de har av honom. Särskilt intressant är det ju med några föreningar som inte är helt nybildade. Då är det större chans att ev glädjekalkyler hunnit visa sig genom att man t ex varit tvungna att höja avgifterna.

I många fall är det så att fastighetsägaren väljer ombildare. Och då tycker jag det är extra viktigt att föreningen låter göra en egen besiktning av fastigheten och lägenheterna, eftersom den besiktning som är en del av den ekonomiska planen då väldigt tydligt är en partsinlaga från säljaren.

Men allt detta förutsätter ju att ni faktiskt vill överväga en ombildning - vill ni inte ens överväga saken finns ju ingen anledning att "gräva vidare". Det låter ju bra att det var fler bland grannarna som var tveksamma! Även om det i slutänden skulle kunna bli en bra förening (då jag inte har sett något utkast till ekonomisk plan m m så har jag ju ingen aning) så skadar absolut inte lite sund skepsis! Bara för att man hör mycket om alla de som gjort en jättebra affär vid en ombildning så innebär det tyvärr inte att det ALLTID blir en bra affär... Det finns ombildningar där kalkylerna inte visat sig stämma och man därför snabbt behövt göra STORA höjningar av avgifterna. Och då kanske det är så illa att man inte har råd att bo kvar...och kan också vara så illa att de stora avgiftshöjningarna gör att lägenheten t o m måste säljas med förlust. Och i värsta fall kan föreningen gå i konkurs och då omvandlas lägenheten tillbaka till hyresrätt. Har du betalat 1 mkr för den så är dessa pengar förlorade för alltid (man kan ju inte sälja en hyresrätt) samtidigt som du har kvar lånet du antagligen tog för att köpa lägenheten.

Sammanfattningsvis: Det MÅSTE inte vara något skumt med att fastighetsägaren vill välja en annan ombildningskonsult - men det KAN vara det. Så om ni känner att ni i alla fall vill överväga en ombildning bör ni vidta vissa försiktighetsåtgärder. Och lite sund skepsis är alltid bra - särskilt i sådana här sammanhang när det kan handla om så mycket pengar!

 

[Minett]

Du arbetar på bank alltså, om jag förstått dig rätt? Vore väldigt skönt om alla dessa planer kunde stävjas genom att bankerna inte vill finansiera projektet

Stämmer - jag jobbar på Handelsbanken!

Och jag är INTE intresserad av att finansiera vilka projekt som helst! Om jag inte med gott samvete kan se de blivande lägenhetsköparna i ögonen och säga att våra bedömningar är att detta blir en bra affär för dem - då får någon annan finansiera. Dels skulle jag inte kunna se mig själv i ögonen annars. Men dessutom skulle en "dålig" ombildning drabba mig också. Hos oss är vi personligen ansvariga för de krediter vi har beviljat och det skulle bli mitt ansvar att på olika sätt minimera skadan för både föreningen och dess medlemmar för att samtidigt försöka minimera bankens förluster. Det kan tyvärr inträffa att bostadsrättsföreningar får problem ändå - ÄVEN om allt sett bra ut från början. Att något ingen hade kunnat förutse plötsligt inträffar och kullkastar alla kalkyler hur välgjorda de än varit. Och det är verkligen INGET roligt jobb att hantera... Så att finansiera något jag inte verkligen tror på från början finns inte på världskartan! Detsamma gäller förstås medlemmarnas lån - om vi inte är beredda att finansiera föreningen så är vi inte heller beredda att låna ut till medlemmarnas lägenhetsköp. F f a skulle det inte kännas renhårigt mot lägenhetsköparna - att "hjälpa" dem att göra något som vi inte tror blir bra i slutänden. Och dessutom riskerar vi ju kreditförluster på dessa lån också.

 

[Lovisaleonora]

Min tanke är att det låter som besiktning av fastigheten står högt på listan nu, det verkar vara många frågor runt skicket. Skicket = värderingen = priset = lånet.

 

[mandalaki]

@Minett Vilka nyttiga svar du ger!

 

[cherie]

Min tanke är att det låter som besiktning av fastigheten står högt på listan nu, det verkar vara många frågor runt skicket. Skicket = värderingen = priset = lånet.

Ja, visst gör det. Tyvärr kostar väl en fristående besiktning pengar? Jag är tveksam till att alla är beredda att betala pengar för det, eftersom en del verkade tveksamma till ombildning öht.

Jag och sambon är till exempel inte beredda att genomgå en kostsam besiktning i detta skede, eftersom vi med största sannolikhet inte är beredda att ombilda ändå.

 

[Lovisaleonora]

Jag och sambon är till exempel inte beredda att genomgå en kostsam besiktning i detta skede, eftersom vi med största sannolikhet inte är beredda att mobilda ändå.

Då hade jag faktiskt inte gått vidare med konsulten heller, det är ju helt meningslöst utan ett vettigt underlag.

 

[cherie]

@Minett Tack, håller med om att du ger otroligt bra råd och tips kring hur vi ska tänka. Jag tar till mig av allt du skriver!

Jag håller med om att lite sund skepsis känns tryggt, jag blev glad när sambon berättade om hur våra grannar resonerat.

Jag vet egentligen inte om det är någon idé att gräva vidare som du säger. Kanske görs det mest för att ingen vill vara den som säger nej direkt, jag vet inte.