Omvandla hyresrätt till bostadsrätt?

[cherie]

@Minett @Görel

Tack!! Jag sitter på ett flyg så internet suger, men det var precis såna här svar jag ville ha. Någon som även ser och upplyser oss om riskerna! Att man kan göra en bra affär vid ombildningar vet vi redan. Att många anser att man ska äga sin bostad vet vi redan. Jag anade att en liten förening medförde mer arbete och en mer sårbar situation, och det ni skriver gör ju att det framstår ännu mer självklart nu. Jag och sambon är nog, som ni märker, inte jättepepp på denna idé men vi är lite oroliga att resten är. Samtidigt har två familjer bott här länge och jag tänker att hade de velat bo i brf hade de förmodligen valt att göra det.

Jag tog särskilt åt mig av det som ni skrev om att okunniga personer komma med ogenomtänkta idéer (och få med sig de andra) som sedan inte gynnar föreningen i längden.

Spontant tänker jag att lägenheter med såhär pass små föreningar också borde vara mer svårsålda?

 

[Korven]

@Minett @Görel

Tack!! Jag sitter på ett flyg så internet suger, men det var precis såna här svar jag ville ha. Någon som även ser och upplyser oss om riskerna! Att man kan göra en bra affär vid ombildningar vet vi redan. Att många anser att man ska äga sin bostad vet vi redan. Jag anade att en liten förening medförde mer arbete och en mer sårbar situation, och det ni skriver gör ju att det framstår ännu mer självklart nu. Jag och sambon är nog, som ni märker, inte jättepepp på denna idé men vi är lite oroliga att resten är. Samtidigt har två familjer bott här länge och jag tänker att hade de velat bo i brf hade de förmodligen valt att göra det.

...

Spontant tänker jag att lägenheter med såhär pass små föreningar också borde vara mer svårsålda?

Jag tycker du tänker rätt. Jag har en bekant som bor i en mindre förening , dock inte omgjord från hyres, och de har mycket mera problem än vi i min stora. De har haft en fot i konkursen och klarade sig på ett hår när. Men det kostade. Sen har de svårt att få vettigt folk till styrelsen mm.

 

[labb]

Spontant tänker jag att lägenheter med såhär pass små föreningar också borde vara mer svårsålda?

Det tror jag, små föreningar ger ett klart dyrare underhåll per lägenhet om allt skall lejas bort vilket man nästan alltid gör i en bostadsrättsförening. Tycker även att ditt resonemang om rätt tidpunkt att köpa låter väldigt klokt utifrån att minimera den ekonomiska risken med ett bostadsköp.

 

[cherie]

Kom hem och projektet var igångdraget, dörrar var knackade och möte inbokat senare i veckan. Två är helt och hållet för, någon var inte särskilt insatt, en annan kände både och. Tydligen vill dock vår hyresvärd inte sälja såvida inte alla hushåll är med på det, så att ingen blir tvingad.

Ska ägna veckan åt att läsa på ordentligt nu. Vet knappt var jag ska börja... Pust! Har ni några tips på första steg?

 

[Karminnie]

Jag har erfarenhet av små föreningar, flera stycken. Never again..
Jag skulle avråda från att gå in i en ombildning till en så liten förening. Det är OERHÖRT mycket jobb i början och om ni boende inte alla är flitiga och har ekonom-, VVS-, byggingenjör-, ventilationstekniker-, eller juristkompetens så måste ni köpa in det plus styrelsen måste lägga massor med tid för alla beslut. Har ni dessutom någon som bara hoppas på snabba pengar så kommer ni bli oense när lånedelen skapas, vilket någon redan påpekat. Inte bra för framtida värden. En BRF behöver minst 20-25 rätt utbildade hushåll/medlemmar för att få ihop en bra styrelse som inte blir för personberoende. Om detta var min situation skulle jag försöka byta bort lägenheten ifall röstningen leder till ombildning.

 

[cherie]

Jag skulle försöka byta bort lägenheten ifall röstningen leder till ombildning.

Usch, hoppas det inte det behöver bli så till slut. Jag tämligen älskar denna lägenhet (och dess område) av hela mitt hjärta, och jag trivs så bra här och med livet i övrigt. Jag vill bo här så länge det bara går innan den blir för liten. Åh, att detta skulle dyka upp. Kunde inte livet fått fortsätta bekymmersfritt som tidigare

Förutom de rent ekonomiska riskerna så tycker jag verkligen att min tid kan läggas på så himla mycket mer konstruktiva och glädjegivande saker än det här. Jag kan tänka mig att ett sånt här projekt skulle sluka mängder med tid och energi - tid och energi som jag snarare vill investera i livet i sig. Jag tror inte jag skulle tycka ev vinst var värd besväret. Eller all oro. Eller risken.

 

[Thaliaste]

Spontant tänker jag att lägenheter med såhär pass små föreningar också borde vara mer svårsålda?

När jag letade bostadsrätt så undvek jag så små föreningar (och var även försiktig med nyombildade), och det kan nog finnas fler som tänker som jag. Å andra sidan så finns det många som inte tänker så mycket alls på sånt, så om det är bostadsbrist i staden så kommer det nog nästan alltid finnas köpare till en lägenhet i ett attraktivt område. Men mer svårsåld än en lägenhet i en större förening kommer den troligtvis att vara. Men beroende på vad som händer, så kan den ju fortfarande generera en stor vinst till er, det finns många som gjort stora klipp på att ombilda hyresrätter. På din beskrivning här låter det dock som klokt att avstå i ert fall. Stort underhållsbehov och höjda avgifter kommer ju påverka försäljningspriset på lägenheten, och med åtstramningar på lånemarknaden samt höjda räntor (när de nu stiger igen) så är det inte alls säkert att det blir något värst stort klipp. (Risken för sprucken bostadbubbla beror dock mycket på var man bor.) Och det är ett stort varningstecken att det verkar som att ni är så oerfarna i den blivande föreningen.

Tycker att @Minett skrev ett mycket bra inlägg.

Kanske kan du prata mer med dina grannar som inte är övertygade, och förklara för dem vad du fått veta här? Annars kanske grannen som är drivande lyckas övertyga dem om guld och gröna skogar vid en ombildning...

 

[MiniLi]

Tänkte på det här med risken att det blir svårsålt.. Om man är så få att typ alla måste sitta i styrelsen så tänker jag att andelen intresserade köpare borde minska markant. Hur många vill köpa om de också vet att de måste sitta med i styrelsen?

 

[Ramona]

Jag tycker att du ska ta två steg tillbaka nu. Först och främst har ni väl inte ens fått en köpesumma från fastighetsägaren, eller?

Jag har varit med och ombildat från hyresrätt till bostadsrätt, jag har dessutom i andra föreningar suttit i styrelsen. Jag har rätt så bra koll på detta tycker jag själv. Där jag bor nu är jag styrelseordförande tex.

Jag hade jättegärna bott i en förening med bara 5 st medlemmar. Det kommer inte bli så att alla kommer överens, men alla tvingas ta ansvar och alla tvingas vara med i styrelsen. Ni kommer att få väldigt bra sammanhållning och ni kommer säkerligen att känna er stolta över er bostad. Mycket mer så än vad ni gör nu. Det kan jag lova.

Det viktiga är att tänka finansieringen. Här beror det ju helt på vad fastighetsägaren vill ha för fastigheten. För väldigt lite har ju egentligen med vad föreningen vill att göra. Föreningen är ju er medlemmar, men det är ju indirekt ni som äger fastigheten ifall ni köper den. För några år sedan sa man att priset för varje lägenhet ska vara ca 75% av marknadsvärdet. Så kostar tex en likvärdig lägenhet i ditt området dig 1 miljon att köpa så ska du kunna köpa din för 750.000:-. Fattas det pengar för att komma upp i köpeskillingen för hela fastigheten så får föreningen belåna upp sig. Det innebär att ni får dyrare avgifter dock. Fastighetsägaren kanske inte vill sälja under 15 miljoner. Delar man det på kvadratmetrarna som varje lägenhet förfogar över så blir det ju mer pengar än vad varje lägenhet är värd, varpå föreningen får stå för resten av lånen.

Vill du inte köpa din lägenhet, men alla andra vill det, och ombildandet går igenom, så fortsätter din lägenhet vara en hyresrätt men med bostadsrättsföreningen som hyresvärdar. Det innebär dock att du kommer att få svårare att byta bort den, svårare att få grejer fixat, etc just eftersom de helst vill att du säger upp den så de kan sälja den och få ekonomiskt tillskott till föreningen. Å andra sidan kan du alltid köpa in dig i föreningen efteråt, det finns ett visst datum som gäller som deadline inom ett år.

Någon ifrågasatte att ingen ville köpa ifall man måste sitta i styrelsen och jag tror att det i många fall är ganska så attraktivt att köpa en lägenhet och faktiskt ha så mycket insyn och bestämmande som man får i en sådan liten förening.

Ta hjälp av SBC, HSB, Husjuristerna eller liknande bolag för att få hjälp. Det är värt pengarna att slippa räkna andelsantal, etc.

Dessutom är det smart ifall ni kommer fram till att ni ska köpa fastigheten att ni utser någon som förhandlar med bankerna, för ni sitter i ett väldigt bra läge när ni är 5 st familjer plus föreningen som ska ta lån. Det är 6 st lån samtidigt som banken får in, med minimalt jobb. Så förhandla fram bra räntor genom att gå ihop.

 

[labb]

Fattas det pengar för att komma upp i köpeskillingen för hela fastigheten så får föreningen belåna upp sig. Det innebär att ni får dyrare avgifter dock. Fastighetsägaren kanske inte vill sälja under 15 miljoner. Delar man det på kvadratmetrarna som varje lägenhet förfogar över så blir det ju mer pengar än vad varje lägenhet är värd, varpå föreningen får stå för resten av lånen.

Det här måste väl ändå vara en dålig affär ekonomiskt: att betala mer än vad lägenheten är värd?

 

[Ramona]

Det här måste väl ändå vara en dålig affär ekonomiskt: att betala mer än vad lägenheten är värd?

Fast så ser ju verkligheten ut. Och poängen är ju att man som enskild inte betalar mer än vad lägenheten är värd, precis som jag skriver. Då får istället föreningen låna upp resten av köpeskillingen.

Alltså, är fastigheten värd 10 miljoner och det finns 5 st lika stora lägenheter i den som har ett marknadsvärde på 1 miljon kronor styck måste ju någon betala gapet. Fastighetens värde är ju inte baserad på vad varje kvadratmeter bostadsyta är värd, som en bostad är, utan en fastighet värderas på framtida inkomster och avkastning. Därför blir det ett gap mellan varje lägenhets värde och fastighetens totala värde.

 

[ptr]

Se upp med skicket på fastigheten, så att där inte är något som fastighetsägaren inte vill ta i.

Fasader som ser bra ut på ytan men är i ett sämre skick under, asbest ventilationsanläggningen eller annat. Dvs, varför vill fastighetsägaren sälja en fastighet med uthyrda lägenheter. Varför är det en bra affär. Tråkigt om den nybildade entusiastiska föreningen får de skälen i knät som första röra att rota i.

 

[Ramona]

Se upp med skicket på fastigheten, så att där inte är något som fastighetsägaren inte vill ta i.

Det är väl ganska mycket en självklarhet att fastigheten genomgår en riktig besiktning i samband med värderingen? Det trodde jag var standard?

 

[labb]

Fast så ser ju verkligheten ut. Och poängen är ju att man som enskild inte betalar mer än vad lägenheten är värd, precis som jag skriver. Då får istället föreningen låna upp resten av köpeskillingen.

Alltså, är fastigheten värd 10 miljoner och det finns 5 st lika stora lägenheter i den som har ett marknadsvärde på 1 miljon kronor styck måste ju någon betala gapet. Fastighetens värde är ju inte baserad på vad varje kvadratmeter bostadsyta är värd, som en bostad är, utan en fastighet värderas på framtida inkomster och avkastning. Därför blir det ett gap mellan varje lägenhets värde och fastighetens totala värde.

Ok, jag tror jag förstår.

Men jag tycker man bör ta med även andelen av bostadsrättsföreningens lån när man räknar ut lägenhetspriset, och såklart också för de lägenheter man jämför med.

 

[Ramona]

Men jag tycker man bör ta med även andelen av bostadsrättsföreningens lån när man räknar ut lägenhetspriset, och såklart också för de lägenheter man jämför med.

Varför då?
Som enskild är man ju inte mer intresserad än vad det kommer att kosta att bo i lägenheten och vad man tror att man gör för förtjänst på 2-3 år. Givetvis måste föreningens ekonomi att gå ihop, men där kommer ju banken att sätta stopp i fall föreningen inte kommer att klara sig, så där behöver man ju inte oroa sig nämnvärt. Då är det viktigare att medlemmarna är bra, men det kan man heller inte styra över, eftersom det inte finns några garantier för att de bor kvar. Även om det just nu i fastigheten bor en ekonom, en jurist, en byggnadsingenjör, en som vill städa och en som vill skotta snö och byta lampor i uppgången, så innebär det ju inte att det är samma människor som bor där om ett eller två år. Och det finns ändå inga garantier för att alla i styrelsen sköter sina uppgifter på ett bra sätt. Det som är positivt är att med en liten förening så har alla bättre insyn i vad som händer så det är svårare att tex förskingra pengar eller låta föreningen stå för ens bredband och mobil.

Och lägenheternas värde är helt beroende på vad kostnaden att bo i den innebär. Hög avgift är lika med lågt inköpspris. Låg avgift höger värdet på bostaden.

 

[Kakis]

Det här måste väl ändå vara en dålig affär ekonomiskt: att betala mer än vad lägenheten är värd?

Jag har ombildat själv, satt i styrelsen under hela ombildningen och ett par år efteråt. Jag har svårt att se att det finns ombildade föreningar utan lån. Det är ju en fastighet som föreningen köper, inte bara de enskilda lägenheterna. De enda föreningar utan lån jag stött på är helt nya där man finansierat med högre insatser och äldre med lågt underhållsbehov.

 

[labb]

Varför då?
Som enskild är man ju inte mer intresserad än vad det kommer att kosta att bo i lägenheten och vad man tror att man gör för förtjänst på 2-3 år. Givetvis måste föreningens ekonomi att gå ihop, men där kommer ju banken att sätta stopp i fall föreningen inte kommer att klara sig, så där behöver man ju inte oroa sig nämnvärt. Då är det viktigare att medlemmarna är bra, men det kan man heller inte styra över, eftersom det inte finns några garantier för att de bor kvar. Även om det just nu i fastigheten bor en ekonom, en jurist, en byggnadsingenjör, en som vill städa och en som vill skotta snö och byta lampor i uppgången, så innebär det ju inte att det är samma människor som bor där om ett eller två år. Och det finns ändå inga garantier för att alla i styrelsen sköter sina uppgifter på ett bra sätt. Det som är positivt är att med en liten förening så har alla bättre insyn i vad som händer så det är svårare att tex förskingra pengar eller låta föreningen stå för ens bredband och mobil.

Och lägenheternas värde är helt beroende på vad kostnaden att bo i den innebär. Hög avgift är lika med lågt inköpspris. Låg avgift höger värdet på bostaden.

Såklart är det boendekostnaden som sätter värdet på lägenheten och en del av den är räntor och amortering på lån. Hur lånen sen fördelas mellan förening och lägenhetsinnehavare borde inte ha någon betydelse för värdet på lägenheten, förutom då att egna lån oftast är förmånligare med avdragsrätt och annat.

 

[labb]

Såklart är det boendekostnaden som sätter värdet på lägenheten och en del av den är räntor och amortering på lån. Hur lånen sen fördelas mellan förening och lägenhetsinnehavare borde inte ha någon betydelse för värdet (marknadspris plus andelen av föreningens lån) på lägenheten, förutom då att egna lån oftast är förmånligare med avdragsrätt och annat.

 

[cherie]

Kan tillägga att fastigheten förmodligen är i gott skick. Vår hyresvärd är ordentlig och har under alla år jag bott här varit mycket mån om huset. Fasaden är fin, trapphuset målat, källaren målad, fönstrena är nya (fastighet från tidigt 1900-tal).

Sedan kan man såklart inte veta vad som döljer sig under ytan utan besiktning! Det måste ju ändå göras.

Jag tror inte hyresvärden har någon dold agenda med att sälja. Han har successivt avvecklat sin verksamhet inom fastighetsbranschen då han nyligen köpt en gård för att bedriva mjölk/köttproduktion tror jag. Han har kvar vår fastighet och ett par till då han fortfarande har lån på dem. Det är en boende i huset som helt sonika frågat honom om han inte kan tänka sig att sälja till oss om vi skapar brf. Vår hyresvärd har då sagt att han kan tänka sig det, men att han lika väl kan ha kvar den också om brf inte blir av.

 

[cherie]

Kan jag själv lära mig bedöma om en ekonomisk plan ser realistisk ut? Hur tyder jag den?

Har kommit över en ekonomisk plan för en BRF som ombildade sin fastighet för ett år sedan. De utger sig för att ha god ekonomi men jag skulle vilja kunna tyda siffrorna i dokumentet jag fått på egen hand.

Vad innebär det förresten när en förening har god ekonomi?