Överlåtelsebesiktning?

[Fibusen]

V ska kolla på ett hus här i dagarna,det är inte alls besiktigat av säljaren,så vi har ingen aning om vilket skick det är i alls vid ett ev köp. Om vi mot förmodan lägger ett bud i en ev budgivning,kan man skriva något då om att vi har rätt att backa ur om det visar sig ha större brister? Eller skriver man först och främst att det blir prisavdrag,eller gör man upp detta med säljaren?

Alla hus vi kollat på tidigare har redan varit besiktigade så det känns ju tryggt att veta iallafall lite innan man skulle lagt ett bud....Nu har vi ju ingen aning,och det känns ju inte så kul att lägga flera flera tusen (antar jag?) på en besiktning,sen visar det sig att det är något riktigt stort fel som kostar en himla massa tid och pengar att fixa,och säljaren vägrar gå ner i pris... Då slänger man ju besiktningskostnaderna i sjön om man då väljer att backa på affären. (Om man nu får backa när man lagt ett bud och vunnit?)

Vi var och kikade på ett hus för ett par veckor sen där besiktningsmannen upptäckt att hela bärlinan under huset var genomrutten nästan,så där skulle man ju behöva gräva ur,lyfta huset,byta den,osv. Tipset var också att öppna golvet invändigt och ta det därifrån. Såna fel vill man ju inte hitta när man redan vunnit budgivningen! Är totpargrund,och jag tror inte att man kan komma in under huset på något sätt för att se,utan är ju genom små ventilationsluckor bara man kan lysa in med ficklampa,och vi har ju själva inga verktyg för att kolla ev fukt och mögelangrepp därigenom...

Lika det här med energideklarationen,är inte det ett krav av säljaren att göra? Eller är det något som vi åker på om inte säljaren gör det?

Jag har kikat lite,och verkar som om det är Anticimex,OBM,och OCAB som finns att välja på, (Eller har nån annan något tips? Finns i Dalarna!) kvittar det vem man väljer,nån som är bättre/sämmre?

Och till sist,vad kostar en sån här besiktning igentligen?

 

[Gabbi]

Det kan ni skriva in i kontraktet, att det finns en klausul som behandlar vad som händer om x eller y upptäcks. Men ha då konkreta lösningar på vad som händer om fel hittas. Vad vill ni göra då, dra er ur, eller ska säljaren betala eller ska säljaren åtgärda? Dvs, var överens. Var också överens om vad som är ett fel som kan få er att dra er ur, vilken prisklass mm. För något fel lär de ju hitta, men det finns ju även mindre allvarliga fel. En uppskattning är att en normal besiktning kostar runt 10.000 medan en mer utökad kan kosta det dubbla.

 

[ch791022]

Man brukar kunna få in en klausul om att man har rätt att backa om fel upptäcks vid en besiktning.
Det vi köpte var inte energideklarerat av säljaren, då det varit till salu väldigt länge utan dom fått sålt det. Men det gjordes innan köpet gick igenom av säljaren även om han försökte få oss att bekosta det.
Även om besiktiningen kan bli utslängda pengar beroende på vad de hittar så är det fortfarande en billig försäkring mot framtida oförutsedda utgifter. Och är det inte ni själv som besiktigar så kan det bli problem om det skulle dyka upp dolda fel sedan.
Har för mig att vi betalade 5600 för vår besiktning av antiximex, men vi hade även ut skorstensnisse för att provtrycka skorstenarna då en av värmekällorna var vedeldning. Och hade vi gått på säljarens uppgifter så hade alla tre eldningskällorna varit okej, vilket ingen av dom var... och bara varje kanal till dom kostade 15 000 st....
Så besiktiga så mycket ni kan man tjänar på det i längden

/Camilla

 

[Rolle]

Som köpare har man en undersökningsplikt, det vill säga att upptäckbara fel står köparen för. Rent juridiskt så kan man som lekman med någorlunda kunskap undersöka huset och man har då uppfyllt sin undersökningsplikt rent juridiskt, resten är dolda fel. Men är man osäker så ska man ta en besiktningsman som man själv anlitar och man bör vara med på besiktningen. Allt som besiktningsmannen säger behöver åtgärdas är inte fel i juridisk mening då man som köpare får räkna med husets ålder och skick. Allting har en teknisk livslängd, ex en dränering c:a 20-25 år. är den äldre än så är det inget fel om man veckan efter upptäcker att den inte är i fullgott skick därför att man som köpare kunde räkna med att den behöver göras om. Så ju äldre huset är, desto mindre risk för dolda fel då den tekniska livslängden har passerat på det mesta som inte är utbytt. Dolda fel står säljaren för om det inte är friskrivningsklausul i köpekontraktet, säljaren kan dock inte fiskrika sig från fel han känner till eller borde känna till.

Förbesiktigade hus är bara ett försäljningstrix, det är beställt av en av mäklarfirman anlitad och ofta en sammarbetspartner till mäklarfirman. Framför allt så tar den långt ifrån bort undersökningsplikten för köparen. Att lägga ett bud är inte bindande förrän man skrivit köpekontrakt och eventuella återgångsklausuler år uppfyllda.

Jag skulle råda att skriva kontrakt med en återgångsklausul om besiktning. Den ska vara starkt tidsbegränsad (ex 1-2 veckor) och helst rak, d.v.s. att det är upp till köparen om han vill fullfölja köpet. Man kan också ha en trappstegsklausul som säger exempelvis att om de åtgärder som behöver göras kostar 50 000 kr eller mer så får köpare frånträda köpet.Givetvis så ha köparen en snickare som verifierar kostnaden till mer än 50 000 kr men säljarens snickare säger 40 000 kr, och då kan en tvist uppstå. Då låses handpenningen och affären låses för den tid som tvisten löper. Därför är det att rekommendera en rak klausul så man kan få ut fastigheten på marknaden så fort som möjligt. Man kan också besiktiga innan kontraktsskrivning men en besiktning kostar c:a 7000 kr och om det kommer en annan köpare under tiden och lägger upp pengarna så kan säljaren sälja och man blir blåst på pengarna man lagt ut.

Energibesiktning skall finnas som inte är äldre än tio år men man kan förhandla bort den om parterna är överens.

Allt detta ska mäklaren hjälpa till med, det kan iofs vara så att mäklarfirman har sidotjänster d.v.s. att de har ersättning för att anvisa besiktningsman, städfirma bank m.m. och det kan vara förtroenderubbande.

Okay kan hålla på ett tag till men stoppar där
Min rekommendation är att besiktiga fastigheten och det är du som köpare som ska avgöra vem som besiktigar och man bör/ska vara med som köpare.

Rolle
Islandsfullblod på Lösdrift

 

[TeamDL]

Som köpare har man en undersökningsplikt, det vill säga att upptäckbara fel står köparen för. Rent juridiskt så kan man som lekman med någorlunda kunskap undersöka huset och man har då uppfyllt sin undersökningsplikt rent juridiskt, resten är dolda fel. Men är man osäker så ska man ta en besiktningsman som man själv anlitar och man bör vara med på besiktningen. Allt som besiktningsmannen säger behöver åtgärdas är inte fel i juridisk mening då man som köpare får räkna med husets ålder och skick. Allting har en teknisk livslängd, ex en dränering c:a 20-25 år. är den äldre än så är det inget fel om man veckan efter upptäcker att den inte är i fullgott skick därför att man som köpare kunde räkna med att den behöver göras om. Så ju äldre huset är, desto mindre risk för dolda fel då den tekniska livslängden har passerat på det mesta som inte är utbytt. Dolda fel står säljaren för om det inte är friskrivningsklausul i köpekontraktet, säljaren kan dock inte fiskrika sig från fel han känner till eller borde känna till.

Förbesiktigade hus är bara ett försäljningstrix, det är beställt av en av mäklarfirman anlitad och ofta en sammarbetspartner till mäklarfirman. Framför allt så tar den långt ifrån bort undersökningsplikten för köparen. Att lägga ett bud är inte bindande förrän man skrivit köpekontrakt och eventuella återgångsklausuler år uppfyllda.

Jag skulle råda att skriva kontrakt med en återgångsklausul om besiktning. Den ska vara starkt tidsbegränsad (ex 1-2 veckor) och helst rak, d.v.s. att det är upp till köparen om han vill fullfölja köpet. Man kan också ha en trappstegsklausul som säger exempelvis att om de åtgärder som behöver göras kostar 50 000 kr eller mer så får köpare frånträda köpet.Givetvis så ha köparen en snickare som verifierar kostnaden till mer än 50 000 kr men säljarens snickare säger 40 000 kr, och då kan en tvist uppstå. Då låses handpenningen och affären låses för den tid som tvisten löper. Därför är det att rekommendera en rak klausul så man kan få ut fastigheten på marknaden så fort som möjligt. Man kan också besiktiga innan kontraktsskrivning men en besiktning kostar c:a 7000 kr och om det kommer en annan köpare under tiden och lägger upp pengarna så kan säljaren sälja och man blir blåst på pengarna man lagt ut.

Energibesiktning skall finnas som inte är äldre än tio år men man kan förhandla bort den om parterna är överens.

Allt detta ska mäklaren hjälpa till med, det kan iofs vara så att mäklarfirman har sidotjänster d.v.s. att de har ersättning för att anvisa besiktningsman, städfirma bank m.m. och det kan vara förtroenderubbande.

Okay kan hålla på ett tag till men stoppar där
Min rekommendation är att besiktiga fastigheten och det är du som köpare som ska avgöra vem som besiktigar och man bör/ska vara med som köpare.

Rolle
Islandsfullblod på Lösdrift

Jag håller med i det mesta men inte i att förbesiktade hus bara är försälningstrix. Besiktningsmannen är oftast INTE anlitad av eller sammarbetsparter till mäklarfirman. När en säljare ska besikta sitt hus så väljer de vilken besiktningsman de vill. Energideklarationen gör man isf samtidigt som besiktningen. Kostar ca 2500 kr.

 

[Rolle]

Jag håller med i det mesta men inte i att förbesiktade hus bara är försälningstrix. Besiktningsmannen är oftast INTE anlitad av eller sammarbetsparter till mäklarfirman. När en säljare ska besikta sitt hus så väljer de vilken besiktningsman de vill. Energideklarationen gör man isf samtidigt som besiktningen. Kostar ca 2500 kr.

He, ja är inte säljaren också part i målet Det är inte mindre förtroende rubbande. Ordförande i FRN har utryckt sitt tvivel med förbesiktigade hus vilket jag håller med om. Det har också varit flera fall uppe i massmedia om förbesiktigade hus som har kostat köparen hundratals tusen att åtgärda ändå
Det är att rekommendera att köparen väljer och anlitar besiktningsman så att besiktningsmannen har köparen som uppdragsgivare. Det är också så att man får tips om vad som behöver göras och man kan få tips hur det ska göras när man är med besiktningsmannen. Och som sagt, det är lång ifrån alltid som det tar bort undersökningsplikten för köparen.
Helt riktigt kan man göra energibesiktning samtidigt som överlåtelsebesiktningen om besiktningsmannen har den auktorisationen och det brukar kosta 2000-2500 kr i Skåne.

 

[Fibusen]

Ja,vi skulle ju ha besiktigat vi också,även fast säljaren redan hade gjort det,men säger vi att det hittas större fel (som på huset innan) så skulle vi inte vara intresserade av att lägga något bud alls eftersom vi inte vill börja "huslivet" med att riva upp alla golv/gräva upp runt hela huset,så av den anledningen skulle det vara skönt att redan ha kollat det värsta. Att det upptäcks mindre saker förstår vi ju absolut,men vi vill inte att hela konstruktionen ska vara rötskadad eller att badrummet är totalt dyngsurt under ytskiktet när vi redan vunnit budgivningen,dels ekonomiskt och känslomässigt.

 

[Sedna]

Jag håller med i det mesta men inte i att förbesiktade hus bara är försälningstrix. Besiktningsmannen är oftast INTE anlitad av eller sammarbetsparter till mäklarfirman. När en säljare ska besikta sitt hus så väljer de vilken besiktningsman de vill. Energideklarationen gör man isf samtidigt som besiktningen. Kostar ca 2500 kr.

Jag tycker att förbesiktningar bara är vilseledande, då okunniga köpare tror att deras undersökningsplikt reduceras för att huset är besiktat. En förbesiktning kan lätt uppfattas som en garanti.

Säljaren har mycket mer att vinna på att undanhålla brister än vad mäklaren har. Det är dumsnålt att som köpare avstå från att anlita en egen besiktningsman för att en besiktning redan är gjord. Som köpare bör man ALLTID anlita en egen besiktningsman och givetvis bör man som köpare själv närvara vid besiktningen. Är huset redan förbesiktat kan man istället se det som en bonus, då har man något att jämföra sitt besiktningskontroll med.

 

[Lovisaleonora]

Jag tycker att förbesiktningar bara är vilseledande, då okunniga köpare tror att deras undersökningsplikt reduceras för att huset är besiktat.

Huvudet på spiken.

Är det inte också skälet till att fler och fler husköpare frågar kring besiktningsmannens ansvar? Man går efter säljarens besiktning, köper, hittar fel, inser hur mycket det kostar och inser att man godtroget accepterat skicket utan att göra egna undersökningar.

Det är mer regel än undantag att de besiktningsmän (fackfolk, veterinärer etc) jag väljer (hästar, hus, bilar etc) hittar helt andra förutsättningar än vad som framkommer av säljarens undersökning.

 

[Gabbi]

Man kan också göra en variant på det och betala för en genomgång med den besiktningsmannen. Då har besiktigaren ett ansvar åt två håll och kan inte bara undanhålla en massa saker eftersom köparen också är en kund som betalar för tjänsten, och det kan komma upp och bita besiktningsmannen i häcken i framtiden om en massa saker uppkommer.

 

[Rolle]

Bra tänkt men det kan vara svårt att få tag i den besiktningsmannen inom rimlig tid, de är ofta hårt bokade. Det kostar också några tusen, om de inte tar full taxa, då de har samma ansvar mot beställaren oavsett.

 

[Gabbi]

Några tusenlappar är vad jag har hört från de jag har kollat med.

 

[Lovisaleonora]

Man kan också göra en variant på det och betala för en genomgång med den besiktningsmannen. Då har besiktigaren ett ansvar åt två håll och kan inte bara undanhålla en massa saker eftersom köparen också är en kund som betalar för tjänsten, och det kan komma upp och bita besiktningsmannen i häcken i framtiden om en massa saker uppkommer.

Nja, en genomgång av resultatet av tidigare besiktning gör ju ingen större skillnad. Finns fel som inte är noterade (vilket torde vara den största orsaken till missnöje hos köparen) finns det ju heller inget att gå igenom.

 

[Lavinia]

Några tusenlappar är vad jag har hört från de jag har kollat med.

Hej!

Min jobbarkompis fick betala ca 10.000 för besiktningen av ett radhus. De var med på besiktningen och backade ur köpet efteråt, då det var mycket som behövde åtgärdas och besiktningsmannen kunde inte på rak arm säga exakt hur mycket, då det skulle kräva att de började riva lite här och där...

Så det går definitivt att få till en "dra-sig-ur-klausul" :-).

/Lavinia

 

[Gabbi]

Ja alltså, mitt "några tusenlappar" är vad det kostar att be säljarens besiktningsman att komma ut och gå igenom den redan gjorda besiktningen med köparen på plats, och på så sätt få ansvar gentemot två parter.

 

[Gabbi]

Nja, en genomgång av resultatet av tidigare besiktning gör ju ingen större skillnad. Finns fel som inte är noterade (vilket torde vara den största orsaken till missnöje hos köparen) finns det ju heller inget att gå igenom.

Nej, men du kan reklamera tjänsten sedan, om fel skulle dyka upp.

 

[Lovisaleonora]

Du har beställt en genomgång av en befintlig besiktning. Du kan inte reklamera besiktningen. Du kan bara reklamera genomgången. Om besiktningsmannen missat någon del vid genomgången av protokollet.

 

[Gabbi]

Jag vill hävda att besiktningsmannen (kvinnan) då har ett ansvar mot både säljare och köpa. Båda är betalande kunder och din genomgång med den yrkeskunnigas besiktning av huset går givetvis att reklamera, men det kanske inte är enkelt. Besiktningsmannen säger att huset har fel x, y och z. Klart man har rättigheter om det sedan visar sig att hen missade fel a, b och c.

 

[Lovisaleonora]

Du köper en helt annan tjänst än besiktning. Beställer du en genomgång är det genomgången du kan reklamera. Tjänsten besiktning kan du aldrig komma att dela, eftersom du inte är beställare av just besiktningen.

Det är otroligt svårt att reklamera en tjänst man inte beställt, i det här fallet besiktningen. Att du köper en närliggande tjänst (genomgång av handlingar) gör inte att du automatiskt blir beställare av besiktning. Då behöver du göra en egen besiktning.

 

[Gabbi]

Det är inte den uppfattning jag har fått, men jag har heller aldrig drivit ett sådant fall. Jag bara spekulerar i vilka olika varianter man kan använda sig av. Dock förstår jag inte riktigt problemet. Om besiktningsmannen inte hittar ett fel, om säljaren inte upplyser om ett fel och det ändå finns där, då är det ju antingen normalt åldersslitage, eller dolt fel?