Omvandla hyresrätt till bostadsrätt?

[cherie]

Det är uppe på tal att vår privata hyresrätt ev. kan vara aktuell att göra om till bostadsrätt. Det är en liten fastighet med bara fem lägenheter, i ett mkt attraktivt område i en medelstor stad. Men de flesta som bor här är unga par utan erfarenhet eller kunskaper inom detta, utan ser bara en stor vinst framför ögonen. Jag kan ingenting om det här men har för mig att jag hört att de där stora vinsterna inte riktigt går att göra längre, utan att det mest var i början när man började tillåta det?

Jag är dessutom en riktig hyresrätt-människa pga bekvämligheten, så att inte bara KÖPA en bostadsrätt utan faktiskt vara med och OMBILDA känns liksom ännu jobbigare och läskigare.

Jag behöver hjälp! Var kan jag läsa mer? Boktips, hemsidor? Vad är era generella erfarenheter och tankar? Vilka risker finns? Vad bör man tänka på?

 

[Elisha]

Det är uppe på tal att vår privata hyresrätt ev. kan vara aktuell att göra om till bostadsrätt. Det är en liten fastighet med bara fem lägenheter, i ett mkt attraktivt område i en medelstor stad. Men de flesta som bor här är unga par utan erfarenhet eller kunskaper inom detta, utan ser bara en stor vinst framför ögonen. Jag kan ingenting om det här men har för mig att jag hört att de där stora vinsterna inte riktigt går att göra längre, utan att det mest var i början när man började tillåta det?

Jag är dessutom en riktig hyresrätt-människa pga bekvämligheten, så att inte bara KÖPA en bostadsrätt utan faktiskt vara med och OMBILDA känns liksom ännu jobbigare och läskigare.

Jag behöver hjälp! Var kan jag läsa mer? Boktips, hemsidor? Vad är era generella erfarenheter och tankar? Vilka risker finns? Vad bör man tänka på?

Den enda erfarenhet jag har av det är att svärföräldrarna köpte sin hyresrätt. En 4a på våning 10 precis utanför tullarna i Sthlm i ett mkt populärt område. Nyrenoverad som hyresrätt strax innan ombildning. Otrolig utsikt över exakt hela stockholm. Iaf. Den köpte dom för typ 3 år sen för 1,9 milj. Ett otroligt underpris. Idag är den värd ca 6 milj. Så i deras fall gick det ju vägen. Är det i ditt fall ett attraktivt område och du får den till bra pris och har pengarna så kör!

 

[gulan]

Det är uppe på tal att vår privata hyresrätt ev. kan vara aktuell att göra om till bostadsrätt. Det är en liten fastighet med bara fem lägenheter, i ett mkt attraktivt område i en medelstor stad. Men de flesta som bor här är unga par utan erfarenhet eller kunskaper inom detta, utan ser bara en stor vinst framför ögonen. Jag kan ingenting om det här men har för mig att jag hört att de där stora vinsterna inte riktigt går att göra längre, utan att det mest var i början när man började tillåta det?

Jag är dessutom en riktig hyresrätt-människa pga bekvämligheten, så att inte bara KÖPA en bostadsrätt utan faktiskt vara med och OMBILDA känns liksom ännu jobbigare och läskigare.

Jag behöver hjälp! Var kan jag läsa mer? Boktips, hemsidor? Vad är era generella erfarenheter och tankar? Vilka risker finns? Vad bör man tänka på?

Det ska du absolut vara med om att driva igenom. Även om du känner att du är en "hyresmänniska" så kommer det att gynna dig ekonomiskt att äga din bostad. Bostäder är svårt att få tag på idag, men det är ingenting emot vad det kommer att bli i framtiden.......
Det är bara att googla så får du hur mycket info som helst. Men viktigt är att 1: Lägenheterna skall värderas rättvist. Tex om hela fastigheten inköpssumma kostar 500 000 och det är fem lägenheter så skall alla betala per kvadrat, och eventuellt per rum. Läget på respektive lägenhet skall värderas. Det är fördelaktigt att ta upp sådant i början av ett sånt här projekt. Så alla är med på en sådan avvägning. Något som också kan vara bra att diskutera i början är hur föreningen tänker kring det här med lån. Ska Ni satsa på att betala av så snabbt som möjligt, före en eventuell hyressänkning. Många sitter på kammaren och räknar med att få ett ex antal tusenlappar i sänkt hyra och är därför ovilliga att direkt börja betala av på lånen. Du skulle tex kunna vara tydlig med att DU vill se detta som en långtid investering. Det är ju inte säkert att alla tänker så. Någon vill kanske sälja rätt snart. En bidragande faktor till att en fastighet är attraktiv är god och välskött ekonomi i föreningen och låga hyror. Det är något att ta sikte på för framtiden.
Behövs stamrenoveringar skall det givetvis tas med i beräkningen. Det är mycket jobb i början med ett sånt här projekt. Sen flyter det på bättre. Det är bra att vara med...du lär dig Massor!!!! (bra att ha med i sitt CV tex). Det är superbra att du frågar så här på forum och tar del av andras erfarenheter.
gulan

 

[cherie]

Ni tycker inte man ska oroa sig för ev bostadsbubbla då? Många i fastigheten kommer nog inte bo kvar mer än max 1-2 år (inkl vi - lägenheten är för liten för oss då).

Vår lägenhet är också i ett sämre skick än flera andras (sämre badrum, trasigt handfat, gammal spis, mkt repiga parkettgolv, gamla borrade hål i någon vägg/list osv). Ska skicket på lägenheterna vägas in i värderingen och inte bara kvm? Jaja sånt här är väl sånt jag måste läsa på om också.

 

[aprilmaj]

Vi anlitade en ombildningskonsult. Det kostade lite, men det var det absolut värt.

När vi ombildade vägdes inte lägenhetens skick in i värderingen.

 

[Lovisaleonora]

Ni tycker inte man ska oroa sig för ev bostadsbubbla då? Många i fastigheten kommer nog inte bo kvar mer än max 1-2 år (inkl vi - lägenheten är för liten för oss då).

Vår lägenhet är också i ett sämre skick än flera andras (sämre badrum, trasigt handfat, gammal spis, mkt repiga parkettgolv, gamla borrade hål i någon vägg/list osv). Ska skicket på lägenheterna vägas in i värderingen och inte bara kvm? Jaja sånt här är väl sånt jag måste läsa på om också.

Jag anser att varje lägenhet ska värderas. Men jag tror också att det är bra att börja med fakta (vad får man, t ex äger ju varje medlem en andel i föreningen, det är den man säljer, med vidhängande rätt att bo i lägenheten). Det är normalt en procent baserat på storleken, jag är osäker på om man får göra en annan fördelning av ägarprocenten i föreningen.

Det finns många som kan hjälpa till här, t ex HSB (en av de största) och även mindre bolag som t ex kan stötta med avier, inbetalning, vaktmästeri efter ombildningen.

 

[gulan]

Ni tycker inte man ska oroa sig för ev bostadsbubbla då? Många i fastigheten kommer nog inte bo kvar mer än max 1-2 år (inkl vi - lägenheten är för liten för oss då).

Nej, Ni kommer inte att drabbas av någon bostadsbubbla. Någonstans måste Ni bo. Om NI betalar mycket för Er lägenhet idag, och säljer med förlust, så kommer Er nästa bostad att kosta mindre i inköp. Om Ni skiljer Er då kan det däremot drabba Er eller någon av Er, eller om Ni tvingas sälja med förlust och bosätta Er i en hyresrätt. Då kan bubblan spricka för Er.
gulan

 

[SaraMara]

Det är uppe på tal att vår privata hyresrätt ev. kan vara aktuell att göra om till bostadsrätt. Det är en liten fastighet med bara fem lägenheter, i ett mkt attraktivt område i en medelstor stad. Men de flesta som bor här är unga par utan erfarenhet eller kunskaper inom detta, utan ser bara en stor vinst framför ögonen. Jag kan ingenting om det här men har för mig att jag hört att de där stora vinsterna inte riktigt går att göra längre, utan att det mest var i början när man började tillåta det?

Jag är dessutom en riktig hyresrätt-människa pga bekvämligheten, så att inte bara KÖPA en bostadsrätt utan faktiskt vara med och OMBILDA känns liksom ännu jobbigare och läskigare.

Jag behöver hjälp! Var kan jag läsa mer? Boktips, hemsidor? Vad är era generella erfarenheter och tankar? Vilka risker finns? Vad bör man tänka på?

SBC har nog en del bra info, kontakta gärna dem! Så små föreningar kan bli rätt sårbara, så det är viktigt att det blir rätt från början, med stadgar, ekonomisk plan osv. Finns duktiga konsulter som hjälper till, kan ev vara en bra investering. Blir rätt betydande med styrelsearbete osv på så få medlemmar, om ni inte hyr in extern styrelse tex.

 

[cherie]

Nej, Ni kommer inte att drabbas av någon bostadsbubbla. Någonstans måste Ni bo. Om NI betalar mycket för Er lägenhet idag, och säljer med förlust, så kommer Er nästa bostad att kosta mindre i inköp. Om Ni skiljer Er då kan det däremot drabba Er eller någon av Er, eller om Ni tvingas sälja med förlust och bosätta Er i en hyresrätt. Då kan bubblan spricka för Er.
gulan

Fast nog måste väl det mest förmånliga för oss i dagsläget vara att vänta ut ev bostadsbubbla, och sedan köpa oss in när priserna är som lägst? Sedan är det såklart inte säkert att bubblan spricker så plötsligt, det beror väl på vilka åtgärder som görs innan dess....

Men jag förstår din poäng i övrigt.

 

[cherie]

SBC har nog en del bra info, kontakta gärna dem! Så små föreningar kan bli rätt sårbara, så det är viktigt att det blir rätt från början, med stadgar, ekonomisk plan osv. Finns duktiga konsulter som hjälper till, kan ev vara en bra investering. Blir rätt betydande med styrelsearbete osv på så få medlemmar, om ni inte hyr in extern styrelse tex.

Tack! Detta är precis min oro. En så pass liten förening, dessutom med unga och total oerfarna personer, känns inte roligt. Mycket jobb. Skriver upp dina tips och råd!

 

[cherie]

Vi anlitade en ombildningskonsult. Det kostade lite, men det var det absolut värt.

När vi ombildade vägdes inte lägenhetens skick in i värderingen.

Så har man "den sämre lägenheten" så får man alltså förmodligen en lägre vinst i slutändan? Kanske är så pass lite i sammanhanget dock. Förstår att man bara räknar på kvm eftersom det handlar om andelar, men det känns surt för lägenheten ovanför oss är i princip nyrenoverad från topp till tå.

 

[cherie]

Hur lång tid brukar en ombildningsprocessen ta?

 

[Minett]

Så små föreningar kan bli rätt sårbara, så det är viktigt att det blir rätt från början, med stadgar, ekonomisk plan osv. Finns duktiga konsulter som hjälper till, kan ev vara en bra investering. Blir rätt betydande med styrelsearbete osv på så få medlemmar, om ni inte hyr in extern styrelse tex.

Detta är oerhört viktigt att ta i beaktande!!! De flesta banker är tveksamma till att finansiera så här små ombildningar just för att föreningen blir så sårbar - på flera sätt. Dels skulle det i ert fall räcka med att en enda av medlemmarna får betalningssvårigheter för att 20 % av intäkterna skulle försvinna på en gång... Dels innebär det att om stora renoveringsbehov för fastigheten uppkommer framöver så kan kostnaden för dessa bara fördelas på fem lägenheter - det kan alltså behövas stora avgiftshöjningar för att täcka sådant... Och sedan innebär faktiskt köpet av en bostadsrätt att man lägger en stor del av sin privata ekonomi i händerna på andra och det är ju inte alls säkert att styrelsen i en bostadsrättsförening har de kunskaper som krävs för att sköta föreningen på bästa sätt. (Även denna risk blir större i en riktigt liten förening, eftersom det finns så få möjliga styrelseledamöter att välja på.) Om föreningen missköts (behöver inte alls vara av illvilja - kan lika väl vara av okunskap) kan det i värsta fall leda till att föreningen går i konkurs och då omvandlas lägenheterna till hyresrätter igen. D v s din insats är förverkad, du har inte längre möjlighet att sälja lägenheten för att få tillbaka det du betalat utan är åter hyresgäst samtidigt som du ändå har kvar betalningsansvaret för de lån du antagligen har på lägenheten...

Det är också oerhört viktigt i vilket skick både fastigheten och resp lägenhet är! I o m ombildningen tar föreningen över ansvaret för allt framtida underhåll av fastigheten och om underhållet är eftersatt kan detta bli oerhört betungande för föreningen. Och du som bostadsrättsinnehavare tar över ansvaret för det framtida underhållet av din egen lägenhet. Jag har sett skräckexempel där underhållet av både fastighet och lägenheter varit oerhört eftersatt och fastighetsägaren istället för att ta itu med detta försökt bli av med problemet/kostnaderna genom att sälja till en BRF... Jag anser därför att det är OERHÖRT viktigt att föreningen själva låter göra en noggrann besiktning av fastigheten och de enskilda lägenheterna (inkl tydliga kostnadsberäkningar för de åtgärder som bedöms behövas inom de närmaste 10 åren i alla fall) - och inte bara förlitar sig på den besiktning som tillhandahålls av säljaren. Ofta kan ju detta gå hand i hand också - är fastigheten dåligt underhållen så är även de enskilda lägenheterna det. Och då ska du som bostadsrättsinnehavare både bekosta upprustningen av din egen lägenhet och dessutom vara med och bekosta renoveringen av fastigheten (och det senare blir förstås allt mer betungande ju färre medlemmar föreningen har eftersom det då är färre att fördela "kostnaderna" på.) Här blir det också en förhandlingsfråga både kring priset på fastigheten men det kan också vara aktuellt att fastighetsägaren måste åtgärda vissa saker innan föreningen tar över fastigheten. Viktigt är också att den som ansvarar för ombildningen tagit upp tillräckligt stora belopp repfond i kalkylerna för föreningen. Annars kommer man ju att behöva göra större avgiftshöjningar än vad som kalkylerats framöver.

Vem som sköter ombildningen är därför mkt avgörande - att detta är någon som inte bara ser möjligheter till en bra affär här och nu (för säljaren och sig själv) utan som verkligen tar ansvar för att det blir en förening med goda förutsättningar även på sikt. Därför tycker jag du ska prata med din bank i ett tidigt skede! De vill ju lika lite som du hamna i situationen att föreningen havererar framöver och du förlorar lägenheten (p g a att den omvandlas tillbaka till hyresrätt) samtidigt som du har lånet kvar. Förhoppningsvis har de erfarenhet av den som ska sköta ombildningen och vet om detta brukar göras på ett bra sätt, med den framtida föreningens bästa för ögonen. Och dessutom kan de hjälpa dig att bedöma den framtida föreningens ekonomi, så snart ombildningshandlingarna finns tillgängliga.

Anna / som jobbar med finansiering till bostadsrättsföreningar inkl ombildningar till BRF.

 

[Minett]

Hur lång tid brukar en ombildningsprocessen ta?

Detta är OERHÖRT olika! Beror bl a på hur lång tid förhandlingen mellan säljaren och nya föreningen tar innan man är överens om villkoren, hur snabbt "ombildaren" arbetar inkl om alla underlag är kompletta när de kommer in till Boverket för beslut eller om dessa behöver returneras o s v... Dessutom ska man ju hyresgästerna vara överens om att bilda förening. Personer som valt att bo i hyresrätt vill inte alltid ha ansvaret som BRF innebär - och det kan ta väldigt olika tid att övertyga tillräckligt många att rösta för. Det är inte alltid man blir tillräckligt många heller.

 

[Tigertofflan]

Det är inte alltid man blir tillräckligt många heller.

Hur många är man när man är tillräckligt många? En majoritet?

 

[Görel]

Min erfarenhet är att ekonomin är oerhört skör i små föreningar. Beräkningar håller inte och man tvingas höja avgiften gång på gång. Detta påverkar givetvis ens egen lägenhets värde. Stora saker kan behöva göras med fastigheten som man inte vill lägga på avgiften utan vill att bostadsrättsinnehavarna ska betala detta separat med en engångssumma som kan vara väldigt stor.

I en liten förening måste alla sitta i styrelsen, det kan bli mycket merarbete. Man kan få in såna som är väldigt oerfarna men som tycker mycket i styrelsen, och när man är så få som får rösta kan en sådan person få med sig en majoritet för förslag som inte är så bra eller genomtänkta.

Många tänker att de kommer att tjäna pengar på en ombildning men ser det inte från alla perspektiv.

 

[Minett]

Hur många är man när man är tillräckligt många? En majoritet?

2/3 av hyresgästerna. Är man bara fem hyresgäster i fastigheten räcker det alltså med att en säger nej för att det inte ska gå igenom.

 

[Görel]

2/3 av hyresgästerna. Är man bara fem hyresgäster i fastigheten räcker det alltså med att en säger nej för att det inte ska gå igenom.

Fast det stämmer ju inte riktigt, 1/3 är 33.33%, är man fem stycken är varje person 20%, alltså kan en säga nej och det går igenom ändå.

 

[nickan1]

@cherie Jag tycker du har fått många kloka råd i tråden här. Läs och begrunda @Minett s inlägg hon har fått med det mesta. Tänkte bara inflika att jag var med min dotter när hon skulle köpa sin första lägenhet och flytta hemifrån. Tyvärr kan man väl säga att i princip alla föreningar som hade upp till 10 lägenheter och var ombildade hade ekonomiska problem av mer eller mindre varierande grad av en eller annan anledning.

Det kunde t.ex. vara medlemmar som inte betalade BRF-avgiften i tid, större underhåll som de inte klarade av att bära ekonomiskt eller löpande underhåll som kostar mycket. Då blev det höga avgifter eller att de skulle höja väldigt mycket de kommande åren.

Dessutom lös det igenom i årsredovisningarna på de vi läste där det var små föreningar att det var problem med styrelsearbetet, det blir oerhört sårbart på 5 lägenheter och det är nog inte alltid kul att ligga i konflikt med grannen för att man tycker och tänker olika om hur saker sköts i föreningen kan jag tänka mig. Vill inte skrämma upp dig men ja det kan vara värt att fundera en extra gång.

 

[Minett]

2/3 av hyresgästerna.

Fast det stämmer ju inte riktigt, 1/3 är 33.33%, är man fem stycken är varje person 20%, alltså kan en säga nej och det går igenom ändå.

Helt rätt - jag skrev fel i hastigheten - men det är alltså 2/3 som gäller för en ombildning.