Det här med bostäder

[Koltrast]

Så kan ni inte kommentera möjligheterna och ev. problem med dessa bostäder?

Problemet med att bo kollektivt(för den som trivs med boendeformen) är ju otryggheten. Om den som står på kontraktet får för sig att den vill flytta ihop med sin nya partner och byta till sig en mindre lägenhet blir de tre som hyr varsitt rum utan bostad.

 

[Koltrast]

.

 

[Koltrast]

Nu är det ett tag sedan jag läste hennes avhandling(Behind straight curtains) och är osäker på hur mycket av hennes arbete som är tillämpbart i frågan om singelhushåll, men arkitekten Katarina Bonnevier säger bl.a. såhär i SVD(http://www.svd.se/arkitektur-som-bryter-mot-normen):
"–Vi bygger hus, men husen är med och konstruerar de liv vi lever, säger hon och tillägger att arkitekturen tenderar att upprepa en sanning om hur människor lever.

Exempelvis upprepar den svenska bostadsarkitekturen fortfarande bilden av den traditionella kärnfamiljen – trots att så många lever på andra sätt i dag."
Det tycker jag är tänkvärt.

Det pågår också en hel del rörelser kring kollektivhus runtom i landet. Malmö har fått ett nytt kollektivhus byggt i samarbete mellan kollektivhusföreningen och MKB, tex.

 

[golit]

Som ny på bostadsmarknaden har jag bara en sak att säga:
Små, billiga lägenheter med bra planlösning, är det en omöjlighet?

Jag kan bo i princip var som helst bara det inte är för långt till jobbet (idag ca 1-2 mil) i centralorten. Jag är timvikarie på deltid i låglöneyrke så att ha både bil, hästar och boende är tufft.. Nu när jag kollar lägenheter hittar jag antingen bara stora och dyra alternativt helt nybyggda och dyra..
Kollade på privata urhyrare; ett rum (dela kök, toa, allt) kan ligga på över 4000 i månaden. Lägenheten vi bodde ihop i gick på 4800 inkl varmgarage..

Nja... Men i princip fungerar det som bilindustrin. Man tjänar bättre på att bygga Volvo och BMW än Tata och Dacia. Utan styrning kommer därför bostadsbolagen att bygga dyrt. Man tjänar mer på det.

Velligne, Kungsbacka och Danderyd är inte heller intresserade av att det ska bo människor med lägre inkomster i deras kommuner och kommer inte heller att planlägga för billigare bostäder.

 

[VLMF]

Värt att beakta också är att det inte bara är kommuner som planlägger längre, utan en stor del av de detaljplaner som antas numer är initierade och bekostade av privata aktörer. Så det stämmer inte alltid att "kommuner inte kommer att planlägga för billigare bostäder" utan detta styrs även av privata vinstintressen.

 

[Zoya]

Värt att beakta också är att det inte bara är kommuner som planlägger längre, utan en stor del av de detaljplaner som antas numer är initierade och bekostade av privata aktörer. Så det stämmer inte alltid att "kommuner inte kommer att planlägga för billigare bostäder" utan detta styrs även av privata vinstintressen.

Nja, kommunerna har planmonopol så ingen annan kan planlägga. Det är exploatören som bekostar planprocessen men det är fotfarande kommunen som gör detaljplanen. Vem som sedan initierar en planprocess beror ju helt på vem som äger marken ifråga.

 

[VLMF]

@Zoya
Jag menar såklart inte att någon privat aktör gör själva planhanteringen (planmonopolet), utan att en exploatör kan vilja ha en detaljplan med bostadshus för mestadels dyra bostadsrätter och det kan kommunen inte neka.

 

[golit]

Värt att beakta också är att det inte bara är kommuner som planlägger längre, utan en stor del av de detaljplaner som antas numer är initierade och bekostade av privata aktörer. Så det stämmer inte alltid att "kommuner inte kommer att planlägga för billigare bostäder" utan detta styrs även av privata vinstintressen.

Nej det är ett felaktigt påstående.

 

[VLMF]

Nej det är ett felaktigt påstående.

Specificera gärna vad du anser är felaktigt.

 

[escodobe]

Problemet med att bo kollektivt(för den som trivs med boendeformen) är ju otryggheten. Om den som står på kontraktet får för sig att den vill flytta ihop med sin nya partner och byta till sig en mindre lägenhet blir de tre som hyr varsitt rum utan bostad.

Familjebostäder i Göteborg har/hade ett bra ungdomskoncept där man kunde bo kollektivt och ha varsitt kontakt på ett rum i en lägenhet och flyttade någon ut plomberades det tomma rummet.

Mer sånt!

 

[Zoya]

@Zoya
Jag menar såklart inte att någon privat aktör gör själva planhanteringen (planmonopolet), utan att en exploatör kan vilja ha en detaljplan med bostadshus för mestadels dyra bostadsrätter och det kan kommunen inte neka.

Kommunen kan naturligtvis inte styra HR resp. BR speciellt om det är på privat mark men däremot kan kommunen neka planläggning - thus planmonopol.
Dock gör man oftast inte det eftersom de flesta kommuner faktiskt vill attd et byggs fler bostäder.

 

[VLMF]

Kommunen kan naturligtvis inte styra HR resp. BR speciellt om det är på privat mark men däremot kan kommunen neka planläggning - thus planmonopol.
Dock gör man oftast inte det eftersom de flesta kommuner faktiskt vill attd et byggs fler bostäder.

Och på vilket sätt står det här i motsats till det jag skrev Dvs att privata intressen faktiskt till stor del styr vad som byggs då dessa initierar och bekostar detaljplanen.

 

[Zoya]

Och på vilket sätt står det här i motsats till det jag skrev Dvs att privata intressen faktiskt till stor del styr vad som byggs då dessa initierar och bekostar detaljplanen.

Från början skrev du att det inte bara var kommuner som planlägger längre utan att det till stor del är privata aktörer som gör det och det är ju fel så därför korrigerade jag dig. Sedan skriver du att kommunerna inte kan neka privata aktörer att planlägga och det är ju också fel. Det kan kommunerna visst göra. Det finns jättemånga skäl till varför en kommun kan (och faktiskt gör) säga nej till planläggning. Nu är ju dock stora aktörer oftast så pass slipade så de gör strategiska markköp i områden där de vet att det så småningom kan och bör byggas. I vår kommun t ex har en viss stor aktör köpt upp en massa mark för 20-tals år sedan och först nu planlägger man den marken.

Du skriver också att privata intressen styr numera så därför planläggs inte för billiga bostäder och det är ju lite konstigt formulerat eftersom så har det ju alltid varit. En privat markägare, speciellt om det är en stor aktör typ JM, PEAB etc, har ju aldrig varit intresserad av att "skänka" mark/bostäder till allmänheten utan det har ju alltid varit så att deras vinstintresse styrt och det är ju inget kommunerna någonsin kunnat styra över - inte nu och inte tidigare.

 

[VLMF]

@Zoya Jag uttryckte mig lite otydligt att kommuner inte bara planlägger längre, men tyckte jag förtydligade det i samma stycke när jag specificerade "Initierar och bekostar". Planmonopolet får väl sägas vara allmänt känt. Hur som har jag förklarat att jag givetvis känner till planmonopolet.

Kommuner kan bara neka planer om de strider mot PBL eller Boverkets rekommendationer, eller inte går i linje med ÖP eller FÖP, och inte hipp som happ för att de känner för att neka. Så mitt uttryck att de inte kan neka en privat initierad detaljplan stämmer visst, sålänge den inte bryter mot lagen och det förutsätter jag ju att den inte gör.

Andra stycket var en respons på @golit s inlägg, citat "Velligne, Kungsbacka och Danderyd är inte heller intresserade av att det ska bo människor med lägre inkomster i deras kommuner och kommer inte heller att planlägga för billigare bostäder" . Då svarade jag med att det inte bara är kommunerna som styr detta utan också de som initierar planen. Så där tolkar jag att du håller med mig.

 

[Badger]

Fast det du anför kan väl inte vara avgörande för att nyproducerade bostäder blir dyrare att bo i än det äldre beståndet? Befintliga bostäder har varit i grova drag lika dyra att bygga, relativt sett. Vad det till större del handlar om, tror jag, är tidsperspektivet ifråga om avskrivningstider och avkastning.
Jag vet inte hur lång avskrivningstiden på en hyresfastighet är, om vi pratar om 5 år, 10 år eller 25 år. Men när väl investeringen är betald (förutsatt att fastighetsägaren faktiskt amorterar) brukar väl inte hyrorna sänkas bara för att kapitalkostnaden sjunkit. Hyresnivåerna behålls ju, och vinsten/avkastningen ökar istället - med reservation för att underhållskostnaderna också stigit under avskrivningstiden, både för att underhållsbehovet ökar ju äldre fastigheterna blir och för att kostnaden för åtgärderna stiger med övriga priser. Så vad jag tror(!) är mer avgörande för att nya bostäder är extra dyra är att byggarna vill ha samma avkastning på investerat kapital på sin nya fastighet som på en 30 år gammal. (Och att man väljer att bygga bostäder med påfallande hög standard just för att bidra till att motivera den höga hyran.) Någon med god insyn i storskalig fastighetsekonomi får väldigt gärna rätta mig...

Jag håller med, men har en teori till.

Företag brukar ha äldre populära produkter som säljer bra och som har dragit in alla pengar som lades ut på forskning och utveckling av dem och därmed drar in mycket pengar till företaget. Priserna höjer företaget allteftersom så att priset passar marknaden, det gör att dessa produkter drar in pengar som används för forskning och utveckling till nya produkter som i framtiden kan dra in pengar.

Om man jämför med fastighetsbeståndet så skulle alltså inte varje fastighet bära sig själv enbart utan de äldre avbetalda fastigheterna borde tillåtas dra in ett överskott även till att finansiera byggandet av nya fastigheter. När de nya fastigheterna som fick hjälp av de gamla själva är gamla så får de dra in pengar till nästa generation fastigheter. Hyrorna skulle då vara ungefär jämförbara mellan nybyggen och äldre lägenheter, dvs nybyggen i utkanten av staden skulle inte kosta 12 000 kr i månaden medan äldre lägenheter i mitten av staden kostar 6000 kr i månaden. Utan kanske 10 000 och 8 000 kr respektive. Haken är att hyresvärdarna är tillåtna att höja hyran för kakel och lyxrenovering men är inte tillåtna att höja speciellt mycket för läge eller för att följa marknaden. Nu tycker jag det är bra, för annars skulle hyrorna kunna rusa i höjden totalt, däremot skulle man kunna släppa lite på det så att inte äldre lägenheter är så vansinnigt mycket billigare än nya, trots bättre läge och större yta och bättre kvalitet på de äldre. Många tycker faktiskt inte att nyhet är värt så mycket i hyra, jag gillar tex äldre lägenheter, jag tycker inte att just nyhet är någonting jag vill betala 5000 kr för och någon annan vill inte betala 2000 i månaden för helklaklat badrum.

Det är bara en teori jag har helt enkelt. Men är lite för enkel kanske. Men om man kunde tillåta bostadsföretagen tjäna på äldre lägenheter så de kunde finansiera nybygge med dem så känns det som att det skulle bli lite mer rättvist och lite mer byggande.

Släppte man priserna helt fria (vilket jag inte tycker idag i alla fall) så skulle ju antagligen de äldre lägenheterna centralt rusa upp till 25 000 kr i hyra, för det finns antagligen folk som vill betala det och de nya skulle väl gå upp till 14 000. Hittar jag på. Så det är inte det jag menar.

 

[Badger]

det ofta är onödigt mycket biyta, vem behöver ett badrum stort som ett mindre sovrum? .

De måste bygga allting handikappsanpassat nu. Men egentligen förstår jag inte varför, regeln är att de måste bygga om en lägenhet till handikappsanpassning om någon vill flytta till den lägenheten eller om någon bli handikappad. Det borde vara billigare att bygga oanpassat och lägga undan en slant per lägenhet och ta kostnaderna när de kommer. Iofs kanske allt måste vara anpassat utifallatt man får besök.

 

[Badger]

Bor man i GGVV-regionen i Småland, finns det många industrier runtikring. Boständerna inte alltför dyra heller.

Kanske är tanken med nybyggt att de som redan har bra med pengar ska flytta dit och lämna sina billigare bostäder åt de som inte har så mycket pengar?

Fast folk vill ju bo centralt i äldre lägenheter . De vill inte nödvändigtvis bo perifert i nya. Jag är övertygad om att det är mer sannolikt att en person som har bra med pengar skulle vilja betala 25 000 för en äldre central stor lägenhet än 14 000 för en perifer ny lägenhet.

Jag vill också hellre bo i en 70-talslägenhet på 109 kvadrat med två sovrum (ett byggt som möjlig uthyrningsdel), vardagsrum och salong för 9500 kr i månaden, fem minuter gångavstånd från centrum, än i en lgh byggd 2013 på 72 kvadrat med två små sovrum för 11 000 kr i månaden och 5 km cykling in till stan . Varför skulle någon någonsin flytta från den till någonting dyrare bara för att det är nytt?

Nybyggda hyresfyror har tre små sovrum en bred korridor och ett minimalt vardagsrum. Det är rimligt iofs eftersom de är byggda för en barnfamilj, men ingen pensionär med två sovrum, salong och vardagsrum kommer ju flytta dit (speciellt inte om den har 5000 extra i hyra. Dyrare, mer obekvämt, sämre läge.)

 

[Badger]

2. Kommunerna skulle kunna återta sin gamla roll som bostadsbyggare. Eller är det för jobbigt?

Som sagt, de bygger en hel massa onödiga konstiga saker som de kommer att förlora pengar på, men inte bostäder. Det är verkligen konstigt. Bostäder är ju skatteunderlag i alla fall även om de går med förlust några år. Svårt att dra folk till en kommun med en ny Stadium (som definitivt alltid går med förlust. När jag tittade för några år sedan så verkade Fyrishov i Uppsala vara den enda anläggning som regelbundet gick med vinst, Globen inräknat) om folk ändå inte har någonstans att bo.

 

[Badger]

Så kan ni inte kommentera möjligheterna och ev. problem med dessa bostäder?

Tjaaa om du vill så. 8 års kötid räcker inte för tvåan i första inlägget, jag tror vi pratar om 15 år, minst, de är väldigt populära. Nybyggd tvåa i samma område kostar 8600 kr. Så om man är student, flyttat till Uppsala som 21 åring och ska flytta ihop i en första lägenhet så kan man köra på den där när man fyllt 35 eller 40. Bodde granne med huset

 

[Zoya]

@Zoya Jag uttryckte mig lite otydligt att kommuner inte bara planlägger längre, men tyckte jag förtydligade det i samma stycke när jag specificerade "Initierar och bekostar". Planmonopolet får väl sägas vara allmänt känt. Hur som har jag förklarat att jag givetvis känner till planmonopolet.

Kommuner kan bara neka planer om de strider mot PBL eller Boverkets rekommendationer, eller inte går i linje med ÖP eller FÖP, och inte hipp som happ för att de känner för att neka. Så mitt uttryck att de inte kan neka en privat initierad detaljplan stämmer visst, sålänge den inte bryter mot lagen och det förutsätter jag ju att den inte gör.

Andra stycket var en respons på @golit s inlägg, citat "Velligne, Kungsbacka och Danderyd är inte heller intresserade av att det ska bo människor med lägre inkomster i deras kommuner och kommer inte heller att planlägga för billigare bostäder" . Då svarade jag med att det inte bara är kommunerna som styr detta utan också de som initierar planen. Så där tolkar jag att du håller med mig.

Eftersom många (kanske de flesta) inte alls vet hur det funkar så kände jag att jag behövde tydliggöra det.
Otroligt många människor vet tyvärr inte ens vad en detaljplan är och än mindre hur ett planarbete går till.

Självklart nekar inte kommunerna planläggning "hipp som happ" utan det måste ju finnas en anledning och som du säger så är det ju ofta översiktsplanen som styr men det kan också vara saker som att kommunal VA ej är möjlig eller att det är dålig geoteknik - har en kommun gjort en detaljplan över ett område som senare visar sig olämplig att bygga på då geotekniken inte tillåter det så är det kommunen som åker dit på det eftersom vi ju har godkänt att det är lämplig mark att bygga på (då vi gjort en plan för bostäder där). Då kan man neka tros att en privat aktör vill planlägga. Men nu är vi ju inne på ett sidospår.