Säljaransvar vid husförsäljning

[Lilltufsan]

Får man verkligen friskriva sig helt från det? Säljaransvaret för dolda fel gäller väl 10 år..? Hittade en annons där det står att säljaren i kontraktet kommer att friskriva sig helt från detta, är det verkligen lagligt att göra så? Jag trodde inte det gick? Olika typer av ansvarsförsäkringar har jag hört om men total friskrivning...?

Någon som har koll på vad som gäller?

 

[pixie]

När vi sålde vår gamla sommarstuga (byggd ~1700-1800?) så "friskrev" vi oss för ev. dolda fel, och det var helt ok att göra så.

 

[Lilltufsan]

OK, tack. Alltid lär man sig något nytt... :smirk:

 

[Titz]

Kompisar till oss köpte nyligen varvid säljaren gjorde som du beskriver friskrev sig från dolda fel och det var helt okej att göra så.
Detta var ett hus ägt av en "allmänning", som haft huset uthyrt tidigare och ansåg därför att de inte kunde garantera något.

 

[Lilltufsan]

Det verkar alltså som att det är helt OK att göra så. Men varför gör i så fall inte alla det vid försäljning av hus? Det gäller ju i 10 år (väl?).

 

[Sirisiri]

Det funderar jag också på! Tydligen kan man teckna någon försäkring (kostar ca 8000 kr) och då slipper man ansvaret. Men då borde ju den som köper huset kunna använda sig av den försäkringen om de upptäcker dolda fel.

Vi kollade på hus nyss och där stod det att huset säljs i befintligt skick och att köparen har utökad undersökningsplikt. En på jobbet sa att man aldrig kan friskriva sig från dolda fel.

Ingen som är jurist här!?

 

[AnetteJT]

Inte jurist men det stämmer som du säger, man kan inte friskriva sig från dolda fel.
Däremot kan man teckna en försäkring från dolda fel som gäller i 10 år o kostar mellan 7-15 000:-
(beroende på fbolag)

 

[Sirisiri]

Det ÄR alltså lurendrejeri att skriva "fastigheten säljs i befintligt skick vilket innebär utökad undersökningsplikt för köparen, som inte kan göra anspråk för dolda fel"???

 

[TomasN]

Det kan ju finnas skäl att friskriva sig från dolda fel. Tex så säljs ju ibland rena vrak som man kan klassa som rivningsobjekt. Att utfästa garantier för sådana hus är ju omöjligt.

Är det ett hus i normalt skick så skulle jag inte godta friskrivning i kontraktet.

 

[Titz]

Enl mäklarna mfl i denna husaffär var det helt lagligt och okej att friskriva sig, sen är det ju upp till köparna om man vill/vågar köpa ett sånt hus eller inte.

 

[Sirisiri]

Men varför friskriver inte varenda kotte sig då? Det är väl ohyggligt dumt att ta på sig ett dolda fel-ansvar under tio år om man inte behöver. Nja... Jag tror fortfarande att det är något lurt med det där.

 

[Lilltufsan]

Inte jurist men det stämmer som du säger, man kan inte friskriva sig från dolda fel.
Däremot kan man teckna en försäkring från dolda fel som gäller i 10 år o kostar mellan 7-15 000:-
(beroende på fbolag)

Döm själva, här är länken ruckel

Själv skulle jag aldrig våga köpa något sånt men budgivning pågår så det finns tydligen modiga människor. :smirk:

Det står uttryckligen att säljaren skriver sig fri från alla dolda fel & brister i fastigheten.

 

[AnetteJT]

Vad säljaren skriver på och vad som sedan gäller i en rättegång är två skilda saker.
Man kan INTE friskriva sig från dolda fel utan ovan skrivna försäkring.
Däremot har ALLTID köparen den största undersökningsplikten.
Vilket kan resultera i att säljaren oftast får rätt.
Man skall som säljare i stort sätt stått och påhävdat om att just det felet inte fanns för att köparen skall vinna tvisten. En bra garanti är ALLTID att som köpare besiktiga huset man köper. Alla fel som inte står i besiktningen är alltså ett dolt fel. Och kan krävas av säljaren inom 10 år.

 

[AnetteJT]

Glömde,,,Givetvis skall huset vara ett beboeligt bostadhus och inte säljas som ett totalt renoveringobjekt.
Då kan man givetvis inte kräva något.

 

[alfa460]

Vad säljaren skriver på och vad som sedan gäller i en rättegång är två skilda saker.
Man kan INTE friskriva sig från dolda fel utan ovan skrivna försäkring.
Däremot har ALLTID köparen den största undersökningsplikten.
Vilket kan resultera i att säljaren oftast får rätt.
Man skall som säljare i stort sätt stått och påhävdat om att just det felet inte fanns för att köparen skall vinna tvisten. En bra garanti är ALLTID att som köpare besiktiga huset man köper. Alla fel som inte står i besiktningen är alltså ett dolt fel. Och kan krävas av säljaren inom 10 år.

Det där är ett alldeles för kategoriskt svar...

Det finns inget i Jordabalken som gör att en friskrivningsklausul skulle vara helt ogiltig, däremot är det så att en generell och svepande formulerad friskrivning inte är giltig. Man kan visst tänka sig en friskrivning gällande ett bjälklags skick men det verkar enligt praxis vara så att om säljaren faktiskt känner till problemet så mister friskrivningsklausulen sin verkan. T ex i NJA 1975 s 545 (Diffusionsspärren) uttalade HD som ett av skälen att acceptera en friskrivningsklausul att ”om svikligt eller därmed likartat förfarande är ju nu icke fråga”. Vad ”därmed likartat förfarande” innebär framgår inte explicit. Vissa menar att det är möjligt att HD håller frågan öppen för vad som skulle gälla i ett fall där en säljare generellt friskrivit sig trots medvetenhet om fel och brister i fastigheten, som utan att svikligt beteende föreligger, underlåter att upplysa köparen om dessa. Problemet blir i detta fall att bevisa vad säljaren känt till.

Att en friskrivning för ett gammal hus av detta slag skulle vara nödvändig är inte helt säkert. Det står i JB att att "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet" och köparen får räkna med helt andra fel och brister vid köp av ett 100 år gammalt hus än om man skulle ha köpt ett 10 år gammalt hus.

En klassiker är dräneringen på hus med källare från mitten av sjuttiotalet. Dräneringen får man räkna med håller i kanske 30 år. Här behövs alltså ingen friskrivning eller upplysning från säljarens sida, att dräneringen är frisk är inget som köparen med fog kunnat förutsätta.

 

[AnetteJT]

Kategoriskt?

 

[alfa460]

Man kan INTE friskriva sig från dolda fel utan ovan skrivna försäkring.

Det stycket tycker jag är rätt kategoriskt om man jämför med gällande rätt, tycker inte du det?

 

[Francess]

Lånar tråden!

Min man och jag köpte ett renoveringsobjekt för två år sedan, eller som det stod i annonsen "för den händige". Säljaren friskrev sig för alla fel o brister. Troligtvis pga att han "bara" köpt upp marken, styckade av gården med liite mark och sålde vidare. Han har alltså inte bott på gården själv. Den säljaren köpte av hade bott drygt 10 år på gården och friskrev sig också från alla fel o brister i sin tur.

Besiktningen visade ju också på att en del behövdes åtgärdas, vilket vi gjort (tex dränering runt huset, som inte fanns alls, bytt ut eternit mot träpanel, bytt alla fönster till isolerglas mm). Så långt allt väl!

Vid direkt förfrågan ang vattnets kvalitet i den befintliga gamla brunnen på gården, fick vi till svar att det var bra vatten! Att förra ägaren själva druckit o använt vattnet dagligdags och det därför inte var något som helst fel på kvaliteten.

Efter att vi köpt gården tog vi av någon anledning prov på vattnet. Vad som föranledde det hela minns jag inte nu. Men vi fick till svar på analysen att det var otjänligt både för djur och människor!!! E-coli o coliforma bakterier fanns i en otrolig mängd och pga detta + mindre än 30 m från gödselstacken fanns det inget annat att göra än gräva ny brunn. Detta blev en mycket stor extrakostnad för oss, som vi inte hade räknat med och som grävde ett stort hål i plånboken.

KAN vi kräva något av säljaren? Går en sån här sak under dolda fel? Eller får vi helt enkelt skylla oss själva som tog säljarens ord för sant och inte gjorde några analyser innan köp? Han sa att vi inte behövde analysera, men det finns ju inget skrivet och nu när vi känner honom närmare vet vi att han aldrig skulle erkänna någonting! Det är en lurig jäkel, med mer än en räv bakom varje öra. Det skulle inte förvåna mig ett dugg om han kände till vattnets egentliga kvalitet redan före köpet, för han har inte reagerat nämvärt på att vi fick gräva ny brunn. Han var inte förvånad om man säger så.

 

[AnetteJT]

Varför skulle det vara kategoriskt när det är så det är?
Är du själv väldigt hemma på detta ämne?

 

[Inte_Ung]

mindre än 30 m från gödselstacken

Där har du ditt svar. Om det är så nära så borde ni ha förstått att det inte kan garanteras någon vattenkvalitet. Vattnet kan ha varit bra alldeles nyss, d.v.s. ingen ljög för er. Och så trängde gödselvatten in och förstörde brunnen efter att de förr-förra ägarna flyttat. Sådant händer med brunnar ibland, det får man räkna med när man har egen brunn. Och att säljaren inte var förvånad, det förstår jag p.g.a. dess 30m från gödselstacken. Jag skulle inte heller varit förvånad, ty det var bara en tidsfråga.