Säljaransvar vid husförsäljning

[alfa460]

Varför skulle det vara kategoriskt när det är så det är?
Är du själv väldigt hemma på detta ämne?

Enligt SAOL betyder kategorisk "bestämd, ovillkorlig". Ditt svar är just det samtidigt som gällande rätt är reltivt luddig och oklar. Därför mitt svar.

En friskrivning kan visst gälla om vissa villkor är uppfyllda. Att skriva att friskrivningsklauser ej gäller om man inte har någon försäkring är då i min värld en aning.... öh, ja kategoriskt.

Jag har i mitt första svar angivit ett HD-avgörande som stöd för min ståndpunkt och jag kan om du vill ange vilka de är som jag refererar till som "vissa". Det är Folke Grauers i boken "Fastighetsköp" och Leif Carbell från "Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Jan Hellner".

Jag kan dessutom ge dig exempel på rättsfall där HD har accepterat en väldigt generell friskrivning och det är NJA 1975 s 545.

I detta fall rörde det sig om en tio år gammal villa med omfattande fuktskador på grund av avsaknad av diffussionsspärr. I köpeavtalet fanns en friskrivningsklausul där köparen förklarade sig godta fastighetens skick och där han med bindande verkan avstod från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brist i fastigheten. HD godkände formuleringen men ansåg att det hade varit skillnad om klausulen enbart hade innehållit att fastigheten såldes i befintligt skick. Vidare ansåg HD att en sådan allmän friskrivning som var ifråga i målet var klarare till sin innebörd än vad den varit om den hade innehållit en lång uppräkning av alla mer eller mindre tänkbara fel.



Så att säga att det inte går att göra friskrivningar menar jag är ett kategoriskt uttalande på ett område där rättsläget är lite snårigt.

Det är förvisso inte bara att skriva "Fastigheten säljes i befintligt skick" men möjligheten att skriva sådana klasuler som skulle hålle vid en rättlig prövning finns.

Och, nej jag håller inte på med fastighetsrätt, men jag har grundläggande kunskaper på området och dessa är tillräckliga för att veta att det inte är solklart som du påstår att det är.

 

[Inte_Ung]

Det är inte så farligt som det verkar att köpa "Ruckel" i Norrtäljetrakten.

Om man vet vad man skall titta efter, så är det faktiskt inte så svårt. Man får göra en ekonomisk bedömning av fastighetens värde och bjuda utifrån det.

Det mesta går att laga faktiskt. Och det enda tiktigt svåra är Hus-svamp, Mögel och Husbock. Men ett tränat öga och näsa hittar mögel och svamp, husbock och sådant är värre. Men med ett gott Anticimex-avtal så klarar man det också.

Så om man vet vad man håller på med, så kan man gott köpa på detta vis. Då så vet man ju dessutom från början att man slipper bråka om dolda fel i framtiden.

 

[Francess]

Ja, men nu förstod vi inte det! Det står byggnader emellan och vi hade ingen aning om sådant när vi köpte gården. Det var inte förrän vi fick ut kommunen för att kolla upp den nya brunnens placering som vi fick reda på att det räknade som allt för nära!

Förr (vet inte hur länge sen) räknades 30 m som helt ok. Numera är det tydligen 50 m som är gräns. Det fanns inte heller någon gödsel på plattan när vi köpte gården. Det var välstädat! Och inga synliga sprickor i plattan heller.

Som säljare har man ju faktiskt upplysningsplikt och de borde förstått att vi inte var kunniga på området. Det märktes ju ganska tydligt, om man säger så. Inte heller mäklaren (som var en gårds-mäklare hos LRF) upplyste om att det kunde vara/bli problem!

Vi föreslog ju själva att vi skulle göra vattenanalys före köp, men blev ju som sagt avrådda av säljaren pga att det inte behövdes. Det var så bra så! Naturligtvis skulle vi inte litat på honom. Efteråt har han dessutom visat sig vara synnerligen opålitlig. Himla kul när man ska vara grannar.

 

[Boj]

Ja handlade det om undersökningsplikt igen, som är ganska omfattande. I ett fastighetsköp är det lämpligt med en jordabalksbesiktning, fullständig så skall det även ingå vattenanalys vid eget avlopp och brunn. Bekanta till oss köpte nyligen en gård, och i deras besiktning omfattades även brunn men vattenanalys och avlopp med tillbehör.

Att säljaren avråder är något man absolut inte kan ta hänsyn till, när man kanske gör sitt livs köp.

 

[Inte_Ung]

Vi föreslog ju själva att vi skulle göra vattenanalys före köp, men blev ju som sagt avrådda av säljaren pga att det inte behövdes. Det var så bra så!

Det kan nog snarare klassas som bedrägeri. Men om ni inte har vittnen och inget på papper, så kommer ni ingenstans med det. Och i.o.m. att ni tog upp detta med vattenanalys och INTE gjorde någon, det kan nog bara anses som att ni har brustit i er undersökningsplikt. Tyvärr så är det så att man själv får stå för de misstag man gör för att "man inte vet bättre". Så ni får nog acceptera att ni gjort ett misstag som ni får betala för själva.

 

[AnetteJT]

Ok, då håller jag med.
Jag bara undrade om du kanske hade någon juridisk utbildning mest av nyfikenhet och inget annat.

Du råkar inte vara hemma på mäklarens ansvar vid husförsäljning? för då pm:ar jag dig gärna.

 

[alfa460]

Ja, jag har juridisk utbildning, inte inriktad mot fastighetsrätt dock, men jag har väl så pass bra koll så att jag vet hur jag ska ta reda på det jag inte vet i alla fall... PM:a gärna!

Gällande Francess här ovan så har det betydelse att säljaren sagt att vattnet är bra, en sådan utfästelse eller enuntiation förminskar er undersökningsplikt, om ni inte av någon annan anledning kunde misstänka att det förelåg något problem med vattnet, så som dålig lukt eller konstig smak.


I NJA 1978 s 301, ansågs inte en muntlig utfästelse föreligga på grund av de övriga omständigheterna i fallet. Målet rörde en fastighet där dricksvattnet kom från en egen brunn. Efter tillträdet upptäcktes att vattnet i den egna brunnen var otjänligt som dricksvatten. Vattnet i brunnen kom från källor i berget och rann bland annat genom öppna diken till brunnen. Detta hade köparen fått vetskap om då han besökte fastigheten. Säljaren hade vid förfrågan från köparen angående vattnets kvalité uttalat att vattnet var ”utmärkt” och ”friskt och kallt”. Köpare hävdade att det härigenom låg en utfästelse att vattnet skulle vara tjänligt som dricksvatten. HD ansåg att eftersom köparen borde ha insett den uppenbara risken för vattnets förorening kunde säljarens uttalande inte tolkas som något annat än ett allmänt värdeomdöme.

Som någon annan påpekar så är köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp mycket omfattande och dessutom ligger den som grund för felbedömningen. Det är stor skillnad mot KöpL regler där det saknas någon allmän och automatisk undersökningsplikt, tvärt emot vad många verkar tro.