Nu behöver jag er hjälp! Det handlar om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Det är ett väldigt långt inlägg men jag är tacksam till er som tar er tid att läsa och svara. Jag vill veta hur ni skulle göra i min och min sambos situation? Hur skulle ni resonera och agera? Varför?
Jag och min sambo bor alltså i en hyresrätt som kommer att ombildas. Samtliga i fastigheten (bestående av totalt 5 hushåll) kommer rösta ja för ombildning. Jag och min sambo har dock rätt att bo kvar som hyresgäster med föreningen som hyresvärdar om vi väljer att inte köpa vår lägenhet.
Om fastigheten
Fastigheten består av 5 lägenheter; två 2or, två 3or och en 4a. Fastigheten har ett perfekt läge i en mellanstor stad. Den ligger precis invid stadskärnan och stadsparken men på en lugn, vacker och lummig gata med gamla 30-talshus. Det finns en gemensam, insynskyddad trädgård.
Besiktning är gjord och inga större fel har hittats. Fastigheten totalrenoverades -87 (stammar, tak m.m.). Det som behövs göras inom närliggande framtid är att måla om några fönster, måla undersida av balkonger, byta under fjärrvärmecentralen samt småfix på fasaden. En 20-årig underhållsplan har kalkylerat för byte av fönster, tak, takkupa samt dränering.
Om vår lägenhet
Vår lägenhet är en 2:a om 64 kvm, belägen på våning 2 av 3. Det är en gavellägenhet från 30-talet med fönster i tre riktningar. Lägenheten är ljus och rymlig med en trevlig planlösning. Öppen känsla mellan kök och vardagsrum (gamla skjutdörrar finns dock för att skärma av). Vardagsrum och kök har trägolv medan hall och sovrum har klick-golv.
Köket är från -87 och skicket är därefter (slitet och nött). Det är dock vitt, stort och rymligt. Gammal spis och ingen diskmaskin.
Badrummet är också från -87. Besiktning har visat att plastmattan på golvet har släppt vid tre ställen (bland annat i golvbrunnen) och att det finns bomljud bakom kakel i duschen. Risk för fuktskada föreligger alltså, men bör inte vara alltför omfattande då besiktningsmän ej hittat indikationer på fukt. Badrummet bör åtgärdas.
Resten av lägenheten typiskt slitet á la hyresrätt. Rejält repiga parkettgolv, nötta lister och snickerier, mindre och större hål i väggarna, flagnande färg från tak m.m.
Avgiften för lägenheten skulle hamna på 3500 kr om vi boende sköter i princip all fastighetsskötsel på egen hand. Om vi lejer bort mycket hamnar avgiften omkring 4000 kr.
Lägenhetens värdering från mäklare: Mellan 1,8-1,9 miljoner i nuvarande skick. 1,8-värdet är definitivt mest trovärdigt sett utifrån tidigare sålda lägenheter i området.
Om föreningen
Föreningens ekonomiska plan vittnar om relativt hög belåningsgrad, hög skuldkvot och ingen amortering på lånet (!). Detta är inget konstig vad gäller ekonomiska planer, vår ser till och med något bättre ut än vad som är standard pga mer realistisk avsättning till underhåll.
Ingen i föreningen har tidigare erfarenhet av att bo i bostadsrätt eller sitta i en styrelse/sköta revisionsarbete. Det har varit tyst i huset och inget möte har hållits för att diskutera hur föreningen ska skötas, långsiktiga mål o.s.v.
Relationen mellan de flesta grannar är god, om än ganska obefintlig. Paret som har hållt i ombildningen är dock mycket negativt inställda till mig och min sambo (de har i kontakt med oss agerat passivt aggressivt med tydliga personangrepp och har även helt tagit avstånd från oss trots att vi var de i huset som tidigare hade bäst kontakt). Vi hyser inga agg mot dem och har alltid försökt möta dem med god ton, men jag tror deras avsky mot oss sitter djupt och kan således utgöra hinder för framtida samarbete.
Det är bara ett hushåll som har planer på att bo kvar mer än ett par år (och detta hushåll sitter inte styrelsen utan agerar revisor istället, de har dock ingen särskild ekonomisk kunskap utan detta upplägg är för att spara pengar). Minst ett hushåll, och kanske fler, vill ombilda enbart för att renovera upp, sälja och göra vinst så de kan få komma in på bostadsmarknaden.
Bostadsmarknaden i stan
Priserna har skjutit i höjden senaste åren, det är ett län som haft en av de största prisökningarna i Sverige senaste tiden. Samtliga tre mäklare har sagt att intresset svalnat något senaste halvåret, förmodligen på grund av att fler ombildningar gjorts samt att flertalet nyproduktioner har byggts (och håller på att byggas).
Samtliga mäklare har sagt att köpare är något försiktigare vid köp av lägenheter i små föreningar, särskilt om det dessutom är en ombildning. En annan fastighet på vår gata som ombildades i januari i år verkar ha svårt att få sina lägenheter sålda, där stundar dock ett omfattande stambyte i år.
Om vår situation
Vi har blivit erbjudna att köpa vår lägenhet för 1,5 miljoner och i detta pris gavs 50 000 kr rabatt på grund av badrummets anmärkningar. Vi kommer totalt sänka vår månadskostnad med 1500 kronor och kan alltså göra en omedelbar vinst på ca 300 000 kr (innan skatt) om mäklarnas värdering stämmer och om bostadsmarknaden förblir stabil. Däremot kommer vi ju att behöva åtgärda badrummet vilket enligt mäklarna sällan blir en vinstaffär.
Vi kommer bo kvar i denna stad i 1-3 år till. Vi är inte beredda att flytta till en annan lägenhet innan vi flyttar härifrån eftersom 1) det är oerhört svårt att få tag på hyresrätter och vi tänker inte köpa en bostadsrätt för bara något år 2) var vi än flyttar skulle vi byta ner oss både vad gäller boendets läge och kostnad – vi älskar denna lägenhet!
För oss finns det alltså två alternativ:
1) Köpa lägenheten och bo kvar 1-3 år
2) Inte köpa lägenheten och bo kvar med föreningen som hyresvärd i 1-3 år
Vi är, till skillnad från andra i huset, inte beroende av ev. vinstpengar för att ta oss in på bostadsmarknaden. Vi har tillräckligt med sparande pengar för att kunna köpa oss en helt okej lägenhet eller radhus. Däremot skulle vi självklart kunna skapa oss en mer fördelaktig situation (t.ex. mindre lån/bättre boende, möjlighet att gå ner i arbetstid m.m.) med hjälp av vinstpengarna, det går ju inte att sticka under stol med.
Så, vad säger ni? Hur skulle ni göra om ni vore vi?
