Husköps-tråden del 2 :)

[Voeux]

Just nu är ju fritidshus överlag ruskigt dyra och jag tycker inte att det känns som att priserna har gått ner något trots att det är höst. Däremot kan nog priserna stabilisera sig, eller till och med sjunka, om coronasituationen håller sig stabil.

Ni skulle ju köpa inom familjen - eller hur? Steg ett tycker jag i så fall vore att prata med familjen under vilka premisser som huset säljs:

1. Om inte ni köper, blir huset kvar i familjen eller kommer det att säljas på den öppna marknaden?
2. Är tanken att sälja att sälja till nuvarande marknadspris eller utifrån en mer långsiktig statistisk värdering? osv.

Därefter tycker jag att ni tar kontakt med några oberoende mäklare som värderar utifrån premisserna ovan.

I just detta område så har det dalat sen denna vår men det kan ju vara en tillfällighet också. Vi köper inom familjen men kruxet är att huset ägs delvis av min pappa, och delvis av min pappas svärfar. Svärfadern är en snål och sur gubbe, han är väl för gammal nu för att orka vrida ur varenda krona ur huset men han skulle nog inte heller "låta det gå" för något annat än vad huset är värt just nu. Men en mäklares värdering skulle han nog såklart acceptera. Pappa vill nog mest att vi ska köpa det och skulle nog kunna sälja det för ett snällare pris, men här blir det ju också diskussion om gåva, förskott på arv osv. gissar jag om han inte säljer det för just marknadspris? Men det är väl lite just här jag undrar vad en värdering egentligen innebär, är det marknadspris per idag mao vad de sannolikt skulle få på öppen marknad om de sålde det månaden i fråga som värderingen görs? Eller görs en värdering baserad på ett längre perspektiv? Jag har verkligen ingen aning.

Huset säljs sannolikt på öppen marknad om vi inte köper det, men det är heller ingen brådska. Det handlar mest om att svärfadern är gammal och när han tillslut går bort vill de gärna att allt är avklarat med huset innan, så det inte behöver bli en arvsfråga. Vi kan ju köpa det då om vi vill, men då får vi ju köpa ut de som ärver honom likväl som vi får köpa ut honom nu. Så prismässigt blir det väl detsamma och jag gissar att även hans barn föredrar att inte behöva hantera huset vid hans bortgång. De har båda hus i området, min pappas fru har ju hus tillsammans med pappa, och även hennes broder har eget hus några km bort. Så med andra ord, bättre att vi köper det innan så att det blir avklarat och huset inte behöver stå och förfalla några år till (han orkar inte ta hand om det längre). Men, det brinner heller inte i knutarna. Om vi inte tar initiativ till att ta tag i det så skulle det nog dröja 1-2 år innan någon annan gör det. Vi diskuterar också om vi ska köpa hela huset, eller ha kvar pappa som delägare, och det lär nog landa i att vi köper så stor del av det som vi bara har råd med. Alltså köper ut svärfadern fullt ut och den största delen av pappas del, men pappa kanske behöver vara kvar 15% för att vi ska ha råd.

 

[Philosophia]

Pappa vill nog mest att vi ska köpa det och skulle nog kunna sälja det för ett snällare pris, men här blir det ju också diskussion om gåva, förskott på arv osv. gissar jag om han inte säljer det för just marknadspris? Men det är väl lite just här jag undrar vad en värdering egentligen innebär, är det marknadspris per idag mao vad de sannolikt skulle få på öppen marknad om de sålde det månaden i fråga som värderingen görs? Eller görs en värdering baserad på ett längre perspektiv? Jag har verkligen ingen aning.

Gör mäklaren en värdering utifrån marknadspris så handlar det om vad huset är värt idag på den öppna marknaden och inte om ett år eller om tio år. Blir det fråga om förskott på arv så är det värdet vid tidpunkten för övertagandet som ligger till grund för avräkningen på arvet, inte det värde som huset har när avräkningen ska göras.

 

[Voeux]

Gör mäklaren en värdering utifrån marknadspris så handlar det om vad huset är värt idag på den öppna marknaden och inte om ett år eller om tio år. Blir det fråga om förskott på arv så är det värdet vid tidpunkten för övertagandet som ligger till grund för avräkningen på arvet, inte det värde som huset har när avräkningen ska göras.

Jo precis, det jag försöker komma åt då är att en värdering är väl alltid en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Du frågade i ditt tidigare inlägg om tanken är att sälja till nuvarande marknadspris eller utifrån en mer långsiktig statistisk värdering. Då tänker jag att en värdering går väl endast att göra på ett enda sätt, alltså en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Detsamma med frågan om förskott på arv, att den baseras på just den värderingen som görs i samband med försäljningen.

Så, det jag menar är att det finns väl enbart ett enda rätt sätt att göra det på. Få huset värderat, och köpa det till detta pris. Min fråga gällande värderingen var mer hur känslig en "värdering av nuvarande marknadspris" är för kurvorna upp och ner, månad för månad. För om en värdering skiljer sig åt när blomstrande vår är på intåg eftersom det finns fler glada budgivare då, mot i ruggigt november när inte lika många har just fritidshus i tankarna, så gör vi givetvis en värdering på hösten. Sen har ju ingen någon spåkula, men att det skiljer just säsonger emellan tycker jag verkar vara en trend. Såhär ser det ut i området senaste året. Sen vettetusan vad dippen beror på, om det är bara höst eller också post-covid. Jag vet inte om vi ska räkna med att det går upp i vår igen eller om "hypen" för fritidshus är över.

 

[Daff]

Jo precis, det jag försöker komma åt då är att en värdering är väl alltid en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Du frågade i ditt tidigare inlägg om tanken är att sälja till nuvarande marknadspris eller utifrån en mer långsiktig statistisk värdering. Då tänker jag att en värdering går väl endast att göra på ett enda sätt, alltså en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Detsamma med frågan om förskott på arv, att den baseras på just den värderingen som görs i samband med försäljningen.

Så, det jag menar är att det finns väl enbart ett enda rätt sätt att göra det på. Få huset värderat, och köpa det till detta pris. Min fråga gällande värderingen var mer hur känslig en "värdering av nuvarande marknadspris" är för kurvorna upp och ner, månad för månad. För om en värdering skiljer sig åt när blomstrande vår är på intåg eftersom det finns fler glada budgivare då, mot i ruggigt november när inte lika många har just fritidshus i tankarna, så gör vi givetvis en värdering på hösten. Sen har ju ingen någon spåkula, men att det skiljer just säsonger emellan tycker jag verkar vara en trend. Såhär ser det ut i området senaste året. Sen vettetusan vad dippen beror på, om det är bara höst eller också post-covid. Jag vet inte om vi ska räkna med att det går upp i vår igen eller om "hypen" för fritidshus är över.

Visa bifogad fil 78548

Säljs det mycket hus/fritidshus i området? Annars kan några få försäljningar av mindre fastigheter göra att kurvan dippar trots att marknaden egentligen inte är förändrad.

 

[Philosophia]

Jo precis, det jag försöker komma åt då är att en värdering är väl alltid en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Du frågade i ditt tidigare inlägg om tanken är att sälja till nuvarande marknadspris eller utifrån en mer långsiktig statistisk värdering. Då tänker jag att en värdering går väl endast att göra på ett enda sätt, alltså en värdering utifrån nuvarande marknadspris? Detsamma med frågan om förskott på arv, att den baseras på just den värderingen som görs i samband med försäljningen.

Så, det jag menar är att det finns väl enbart ett enda rätt sätt att göra det på. Få huset värderat, och köpa det till detta pris. Min fråga gällande värderingen var mer hur känslig en "värdering av nuvarande marknadspris" är för kurvorna upp och ner, månad för månad. För om en värdering skiljer sig åt när blomstrande vår är på intåg eftersom det finns fler glada budgivare då, mot i ruggigt november när inte lika många har just fritidshus i tankarna, så gör vi givetvis en värdering på hösten. Sen har ju ingen någon spåkula, men att det skiljer just säsonger emellan tycker jag verkar vara en trend. Såhär ser det ut i området senaste året. Sen vettetusan vad dippen beror på, om det är bara höst eller också post-covid. Jag vet inte om vi ska räkna med att det går upp i vår igen eller om "hypen" för fritidshus är över.

Visa bifogad fil 78548

Aha, angående långsiktigt så menade jag mer utifrån hur familjen ev. resonerar kring rimligt pris utan att dra in mäklare. Jag resonerade generellt utifrån rekordhöga priser i kölvattnet av pandemin: Om priserna förväntas dippa rejält när stugfrossan är över nu så resonerar familjen kanske på ett annat sätt vad gäller rimligt pris än vad en säljare som är ute efter bästa möjliga pris skulle göra.

Men jag är helt med på hur du resonerar utifrån de förutsättningar som du anger. Då är det enda rimliga att ta ut mäklare för värdering för uppskattning av marknadspris.

Vad gäller grafen i ditt inlägg så kan ju skillnaden i slutpris även spegla variation i kvadratmeterpris, läge (t.ex. strandtomt), renoveringsbehov och standard. Just fritidshus varierar ju så mycket i pris eftersom vissa fritidshus endast har utedass, kanske inget indraget vatten, osv. Även om det kan vara skillnad även i huspriser eller lägenhetspriser inom ett och samma område så är inte variationerna riktigt lika stora sett till kvadratmeterpris eftersom skillnaden i standard inte varierar på samma sätt. För att få en bra bild om priserna verkligen har gått ner i ditt område så behöver man titta mer i detalj på vad som har sålts.

 

[Voeux]

Säljs det mycket hus/fritidshus i området? Annars kan några få försäljningar av mindre fastigheter göra att kurvan dippar trots att marknaden egentligen inte är förändrad.

100 st de senaste 12 månaderna, just fritidshus då. Jag har sållat bort villor. Jag vet inte om det är mycket, mellan eller lite statistiskt underlag i sammanhanget. 73 av dem har sålts senaste 6 månaderna.

 

[Voeux]

Aha, angående långsiktigt så menade jag mer utifrån hur familjen ev. resonerar kring rimligt pris utan att dra in mäklare. Jag resonerade generellt utifrån rekordhöga priser i kölvattnet av pandemin: Om priserna förväntas dippa rejält när stugfrossan är över nu så resonerar familjen kanske på ett annat sätt vad gäller rimligt pris än vad en säljare som är ute efter bästa möjliga pris skulle göra.

Men jag är helt med på hur du resonerar utifrån de förutsättningar som du anger. Då är det enda rimliga att ta ut mäklare för värdering för uppskattning av marknadspris.

Vad gäller grafen i ditt inlägg så kan ju skillnaden i slutpris även spegla variation i kvadratmeterpris, läge (t.ex. strandtomt), renoveringsbehov och standard. Just fritidshus varierar ju så mycket i pris eftersom vissa fritidshus endast har utedass, kanske inget indraget vatten, osv. Även om det kan vara skillnad även i huspriser eller lägenhetspriser inom ett och samma område så är inte variationerna riktigt lika stora sett till kvadratmeterpris eftersom skillnaden i standard inte varierar på samma sätt. För att få en bra bild om priserna verkligen har gått ner i ditt område så behöver man titta mer i detalj på vad som har sålts.

Ah, då är jag med på hur du menar! Ja det hade ju varit skönt att kunna komma överens om ett pris med familjen utan värdering, men med tanke på den snåle svärfadern som är med i bilden, hans barn som ärver honom samt att vi är fem syskon i min egen skara så ser jag nog bara ett enda sätt. Att få huset värderat så alla blir glada och nöjda, och det inte pyr något missnöje i något hörn. När jag googlar lite så verkar det finnas bolag som arbetar just med oberoende värderingar i sammanhang som bodelning och arv. En sådan kanske man ska anlita. Jag har lite svår för glättiga mäklare och deras löften, så att få en värdering av ett företag som inte primärt tjänar pengar på den rusande bostadsmarknaden skulle nog kännas bra. Då kanske man inte känner att man behöver ta ut flera heller.

Såhär ser grafen ut på hela kommunen, baserad på 481 sålda fritidshus på 12 månader. Men visst är det som du säger, extremt skilda kvm priser på fritidshus så en graf säger nog mer när det kommer till bostadsrätter än i detta fall. Men trenden verkar ju ändå ganska tydlig, för visst är det nog inte så att alla som såldes i våras hade vattentoalett och alla som såldes på hösten ett utedass. Någon röd tråd är det ju. Men som sagt, vet såklart ej om det är post-covid som redan är på ingång eller bara hösten.

 

[mars]

Ah, då är jag med på hur du menar! Ja det hade ju varit skönt att kunna komma överens om ett pris med familjen utan värdering, men med tanke på den snåle svärfadern som är med i bilden, hans barn som ärver honom samt att vi är fem syskon i min egen skara så ser jag nog bara ett enda sätt. Att få huset värderat så alla blir glada och nöjda, och det inte pyr något missnöje i något hörn. När jag googlar lite så verkar det finnas bolag som arbetar just med oberoende värderingar i sammanhang som bodelning och arv. En sådan kanske man ska anlita. Jag har lite svår för glättiga mäklare och deras löften, så att få en värdering av ett företag som inte primärt tjänar pengar på den rusande bostadsmarknaden skulle nog kännas bra. Då kanske man inte känner att man behöver ta ut flera heller.

Såhär ser grafen ut på hela kommunen, baserad på 481 sålda fritidshus på 12 månader. Men visst är det som du säger, extremt skilda kvm priser på fritidshus så en graf säger nog mer när det kommer till bostadsrätter än i detta fall. Men trenden verkar ju ändå ganska tydlig, för visst är det nog inte så att alla som såldes i våras hade vattentoalett och alla som såldes på hösten ett utedass. Någon röd tråd är det ju. Men som sagt, vet såklart ej om det är post-covid som redan är på ingång eller bara hösten.

Visa bifogad fil 78549

Jag hade enbart köpt efter att en värdering är gjord, det är som gjort för ovänskap annars. Kan förstöra hela glädjen med stugan.

 

[Voeux]

Jag hade enbart köpt efter att en värdering är gjord, det är som gjort för ovänskap annars. Kan förstöra hela glädjen med stugan.

Ja, håller helt med, utifrån dessa förutsättningar.

 

[Philosophia]

Vi har hittat ett nytt ställe som vi är intresserade av och har bokat in oss på en onlinevisning i nästa vecka pga att vi inte har möjlighet att vara på plats. Dessutom ligger huset precis på vår smärtgräns (eller egentligen 50 000 kr mer) så chansen att få det bedömer vi som minimal. Allt som vi har tittat på hittills har stigit med 25-40 procent i pris.

 

[Philosophia]

Idag har jag gått och känt mig lite deppig över att den här stugan sannolikt inte heller kommer att bli vår.

Hade det inte varit för att alla gått och blivit pandemigalna och prompt ska ha stugor till vilket stockholmspris som helst så hade stugan nog gått för miljonen mindre. Det känns lite surt att nu när vi äntligen har sparat ihop vad vi trodde var tillräckligt med pengar till stuga så är priset numera både två och tre gånger högre än när vi började leta.

Extremt världsliga problem, jag vet. Men idag tillåter jag mig att vara lite besviken över saken.

 

[tanten]

I just detta område så har det dalat sen denna vår men det kan ju vara en tillfällighet också. Vi köper inom familjen men kruxet är att huset ägs delvis av min pappa, och delvis av min pappas svärfar. Svärfadern är en snål och sur gubbe, han är väl för gammal nu för att orka vrida ur varenda krona ur huset men han skulle nog inte heller "låta det gå" för något annat än vad huset är värt just nu. Men en mäklares värdering skulle han nog såklart acceptera. Pappa vill nog mest att vi ska köpa det och skulle nog kunna sälja det för ett snällare pris, men här blir det ju också diskussion om gåva, förskott på arv osv. gissar jag om han inte säljer det för just marknadspris? Men det är väl lite just här jag undrar vad en värdering egentligen innebär, är det marknadspris per idag mao vad de sannolikt skulle få på öppen marknad om de sålde det månaden i fråga som värderingen görs? Eller görs en värdering baserad på ett längre perspektiv? Jag har verkligen ingen aning.

Huset säljs sannolikt på öppen marknad om vi inte köper det, men det är heller ingen brådska. Det handlar mest om att svärfadern är gammal och när han tillslut går bort vill de gärna att allt är avklarat med huset innan, så det inte behöver bli en arvsfråga. Vi kan ju köpa det då om vi vill, men då får vi ju köpa ut de som ärver honom likväl som vi får köpa ut honom nu. Så prismässigt blir det väl detsamma och jag gissar att även hans barn föredrar att inte behöva hantera huset vid hans bortgång. De har båda hus i området, min pappas fru har ju hus tillsammans med pappa, och även hennes broder har eget hus några km bort. Så med andra ord, bättre att vi köper det innan så att det blir avklarat och huset inte behöver stå och förfalla några år till (han orkar inte ta hand om det längre). Men, det brinner heller inte i knutarna. Om vi inte tar initiativ till att ta tag i det så skulle det nog dröja 1-2 år innan någon annan gör det. Vi diskuterar också om vi ska köpa hela huset, eller ha kvar pappa som delägare, och det lär nog landa i att vi köper så stor del av det som vi bara har råd med. Alltså köper ut svärfadern fullt ut och den största delen av pappas del, men pappa kanske behöver vara kvar 15% för att vi ska ha råd.

När jag fick mitt hus värderat så visade det vad huset skulle kunna säljas för på öppna marknaden vid den tidpunkten,
N värderade jag för att kunna öka belåning men det borde inte skilja nåt?

 

[vilde]

Fastighetsvärderingar är ofta fel, ibland av okunskap men inte sällan avsikligt för att få ned ett marknadsvärde vid en försäljning. Det riktiga ur en ekonomisk rättvisepunkt är att lägga ut fastigheten till försäljning på öppna marknaden.

 

[Philosophia]

Fastighetsvärderingar är ofta fel, ibland av okunskap men inte sällan avsikligt för att få ned ett marknadsvärde vid en försäljning. Det riktiga ur en ekonomisk rättvisepunkt är att lägga ut fastigheten till försäljning på öppna marknaden.

Både ja och nej, skulle jag vilja säga. Min bank (Länsförsäkringar) vill ha en opartisk mäklares bedömning av fastigheten innan de beviljar lånet för ett specifikt objekt - och det tycker jag är klokt. Budgivningen kan ju springa iväg enkom pga att två galna budgivare måste ha stället till varje pris. Bara för att man har fått lånelöfte på x kr så betyder ju inte det att banken vill låna ut X kr för något som en budgivare av sunda vätskor bara skulle vara beredd att betala hälften för.

 

[Bluefish]

Behöver hjälp att tänka inför visning och ev bud. Vad är det som kostar vid husköp? 1.5% av köpeskillingen i lagfart, ytterligare 1% för pantbrev, så priset +2.5%? Eller är kostnaden för pantbrev baserat på summan du lånar och inte köpesumman? Besiktning, vad kostar en sådan, 10 000? För att beviljas lån brukar väl kravet vara att en mäklare sköter kontraktskrivning och värderar även vid köp privat. Vad ska jag räkna på där? Det här är ny mark för mig så har jag missat något avgift så lyft den gärna!

 

[BernT]

Behöver hjälp att tänka inför visning och ev bud. Vad är det som kostar vid husköp? 1.5% av köpeskillingen i lagfart, ytterligare 1% för pantbrev, så priset +2.5%? Eller är kostnaden för pantbrev baserat på summan du lånar och inte köpesumman? Besiktning, vad kostar en sådan, 10 000? För att beviljas lån brukar väl kravet vara att en mäklare sköter kontraktskrivning och värderar även vid köp privat. Vad ska jag räkna på där? Det här är ny mark för mig så har jag missat något avgift så lyft den gärna!

Pantbrev är 2 %. Baserat på lånesumma minus de pantbrev som redan finns.

 

[lil-sis]

Behöver hjälp att tänka inför visning och ev bud. Vad är det som kostar vid husköp? 1.5% av köpeskillingen i lagfart, ytterligare 1% för pantbrev, så priset +2.5%? Eller är kostnaden för pantbrev baserat på summan du lånar och inte köpesumman? Besiktning, vad kostar en sådan, 10 000? För att beviljas lån brukar väl kravet vara att en mäklare sköter kontraktskrivning och värderar även vid köp privat. Vad ska jag räkna på där? Det här är ny mark för mig så har jag missat något avgift så lyft den gärna!

"Min" mäklare kostade 20.000kr, banken ville se ett utkast till en riktig annons. Fick också erbjudanden om 12.000kr för samma men valde den mäklare som varit iblandad i tidigare köp och värderingar av samma fastighet.

 

[lil-sis]

Både ja och nej, skulle jag vilja säga. Min bank (Länsförsäkringar) vill ha en opartisk mäklares bedömning av fastigheten innan de beviljar lånet för ett specifikt objekt - och det tycker jag är klokt. Budgivningen kan ju springa iväg enkom pga att två galna budgivare måste ha stället till varje pris. Bara för att man har fått lånelöfte på x kr så betyder ju inte det att banken vill låna ut X kr för något som en budgivare av sunda vätskor bara skulle vara beredd att betala hälften för.

Det är så lustigt det där. När jag köpte så ville banken som sagt ha en mäklare som värderade/gjorde annons. När jag skulle utöka lånen så kunde jag öka värderingen till nästan det dubbla bara genom ett samtal till banken (drygt 2 år efter köp).

 

[Philosophia]

Då har vi lagt nytt bud (hoppas jag kan skriva det utan att jinxa något). Vi lade utgångsbud, vårt absoluta max +50000 kr. Det var massor av folk på visningen. Stugan är underbar! Det känns så deprimerande att veta att det med all säkerhet kommer att bjudas över med flera hundratusen, när det förmodligen skulle ha gått för åtminstone halvmiljonen mindre för ett år sedan.

Hur som helst, kan vi inte ta Bukes samtliga tummar och hålla dem att ingen annan vill ha stugan? Snälla!

 

[cherie]

Då har vi lagt nytt bud (hoppas jag kan skriva det utan att jinxa något). Vi lade utgångsbud, vårt absoluta max +50000 kr. Det var massor av folk på visningen. Stugan är underbar! Det känns så deprimerande att veta att det med all säkerhet kommer att bjudas över med flera hundratusen, när det förmodligen skulle ha gått för åtminstone halvmiljonen mindre för ett år sedan.

Hur som helst, kan vi inte ta Bukes samtliga tummar och hålla dem att ingen annan vill ha stugan? Snälla!

Åh, jag förstår er bitterhet. Jag håller båda tummarna för er skull! Ibland kan man ha tur.