Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

[Alexandra_W]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Ja det undrar jag med men det verkar som att de lägger max 75% i bottenlån och sen de 10% som blir över är ett topplån (till samma ränta). Så jag tycker att jag borde väl få amortera i vilken takt jag vill

Du har redan fått bra svar av susanne. Men det är VIKTIGT att verkligen ha koll på det där. BINDER du lånet får du INTE amortera mer/mindre än vad som är bestämt. T ex om du binder det i 3 år amorteringsfritt, då kan du INTE amortera under de tre åren. Eller, du kan, men du vinner inte mycket på det eftersom du får betala en räntekompensation.

Tänk såhär - när du binder lånet LOVAR du banken att de ska få en viss ränta. Dvs om du binder ett lån på 500 000 kr, med 5% ränta, på 3 år, då har du lovat banken att i tre år ska de få 5% av 500 000 kr. Om du då amorterar 50 000 kr, så skulle räntan bara räknas på 450 000 kr efter den inbetalningen. Då förlorar banken ränta jämfört med vad du lovat, och du får kompensera för skillnaden i ränta.

Det där är jätteviktigt att tänka på när det gäller bolån, då det är den största skillnaden jämfört med ett blancolån, billån och många andra lån som kan betalas av i förtid utan kostnad, som du kan betala av i högre takt än överenskommet etc.

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Nej alltså jag vet att jag inte får ändra när det väl är bundet men jag borde väl få välja hur mycket jag ska amortera i månaden när jag ska binda det?
För det verkar vara lite där vi förstår varandra fel jag och bankmannen han vill lägga "topplånet" på tio år. Jag vill ha det på fem år.

 

[Alexandra_W]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Nej alltså jag vet att jag inte får ändra när det väl är bundet men jag borde väl få välja hur mycket jag ska amortera i månaden när jag ska binda det?
För det verkar vara lite där vi förstår varandra fel jag och bankmannen han vill lägga "topplånet" på tio år. Jag vill ha det på fem år.

Generellt får du välja vilken tid lånet ska löpa på, däremot kan ju banken vägra att bevilja en amorteringstakt de inte tror att du klarar av t ex.
MEN, banken har rätt att bestämma en minsta löptid på olika slags lån. För bolån t ex är den ofta minst 10 år.
Topplånen brukar de därmot vilja att man betalar av så fort som möjligt då de har minst säkerhetsmarginal för det lånet. Samtidigt vill banken tjäna på dem med, och kan därför lägga en minimilängd på dem med.

Men jag förstår inte varför ni inte bara kan lägga 25' i ett blancolån på 2 år, och ha kort bindningstid eller rörligt på en del av bottenlånet och sen betala ner det så fort som möjligt? Känns bara onödigt att lägga in det i topplån på 10 år om ni kan bli av med skulden på knappt 2 år lika gärna och sen ha allt i bottenlån?

Såg du min fråga om vilka summor rör det sig om??

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Det rör sig om ett lån på 700 000. De vill värdera upp det till 900 000:- för att kunna lägga 675 000:- som bottenlån.
Givetvis kan vi lägga det som ett blancolån men jag ser inte riktigt hur det lönar sig. Bortsett från att vi kan betala av det fortare.
Vi kommer betala av det i samma takt oavsett om det är blanco eller topplån så att säga.

 

[Alexandra_W]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Det rör sig om ett lån på 700 000. De vill värdera upp det till 900 000:- för att kunna lägga 675 000:- som bottenlån.
Givetvis kan vi lägga det som ett blancolån men jag ser inte riktigt hur det lönar sig. Bortsett från att vi kan betala av det fortare.
Vi kommer betala av det i samma takt oavsett om det är blanco eller topplån så att säga.

Du KAN inte betala av det i samma takt om det är ett topplån, det är väl där skillnaden är. Tror inte någon bank ger dig ett topplån till bottenlånsränta på 2 år.

Bankerna ska TJÄNA på sina lån. En låg ränta kräver en lång löptid för de ska tjäna tillräckligt på det.

Du kan ju enkelt räkna ut vad de olika alt kostar. Det är bara att räkna ut totala räntekostnaden för respektive lån.
T ex

25 000 kr, avbetalt på 2 år, till 8 % ränta = 2 136 kr i räntekostnad totalt
25 000 kr, avbetalt på 10 år, till 3% ränta = 3 968 kr i räntekostnad totalt.

Lånet med den mer än dubbelt så höga räntan blir billigare för dig totalt sett, eftersom lånetiden är kort.

Här är en kalkylator så kan du lägga in beloppen själv (jag tar inget ansvar för att den räknar rätt )

http://rakna.net/berakna/betala-av-lan/

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Alltså när vi prata med dem sist så säger de att de ger 85% i bottenlån men att 10% måste jag amortera på. Alltså är det ju i själva verket ett bottenlån på 75% och ett topplån på 10% men till samma ränta.

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Jag tänker den ursprungliga (innan han ville höja fastighetsbyråns värdering)

Värdering (fastighetsbyrån 850)
"Bottenlån" 637 500 (amorteringsfritt)
"Topplån" 62500 (som beräknas betalas av på fem år)


Däremot kommer jag sannolikt inte binda dem på fem år utan vi lutar åt två-tre år beroende på vad vi får ner räntan till.

 

[TeamLundVer]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Jag måste erkänna att jag inte hänger helt med på resonemanget.

Men om jag förstått det rätt så kan huset värderas till 900 000:- ?
Och lånet ni behöver är 700 000:- ?

Belåningsgraden blir då 77,8%

Hade jag varit i din situation (under förutsättning att jag förstått korrekt) så hade jag delat lånet på 3 delar (det kostar ingenting extra att ha många delar så länge du ber om det innan du tecknat lånet).

Jag hade låtit de 3 delarna vara lika stora. Dvs varje del blir 233 333:-
Två av delarna hade jag valt som amorteringsfria.

Den tredje delen hade jag valt att amortera på. I vilken grad beror givetvis på ert ekonomiska utrymme.

Minsta amorteringen som måste göras (enligt SBAB, torde vara samma på andra banker) är 139:-

Er bankman har räknat med att ni ska amortera 25 000 på 20 mån dvs 1250:-/ mån. Om ni kan så hade jag amorterat 1500:- (Då blir ni av med topplånet på 16mån).

Vad det gäller löptider så även om ni vill ha ert lån bundet så välj för guds skull inte samma bindningstid på alla 3 delarna. Har ni otur då så hamnar ni i en situation att ni måste omförhandla era lån när räntan är hög.

Den delen som ni amorterar på hade jag isf valt en kortare bindningstid på.

Om ni t ex väljer 2år på den och amorterar 1500:-/mån så är den delen enbart 197 000:- när ni ska omförhandla. Ni har då enbart bottenlån och är en ännu bättre kund för banken

De andra två delarna kanske för er del är lämpliga att binda på 3 respektive 4år?

Något man måste tänka på när man väljer att binda sitt lån är att om man väljer att sälja sitt hus innan bindningstiden löpt ut så kommer man få betala en straffavgift eftersom banken går miste om den avtalade ränteintäkten.
Binder ni lånet på 4år tex så måste i vara tvärsäkra på att ni inte kommer göra er av med huset under de 4 åren.

 

[Alexandra_W]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Alltså när vi prata med dem sist så säger de att de ger 85% i bottenlån men att 10% måste jag amortera på. Alltså är det ju i själva verket ett bottenlån på 75% och ett topplån på 10% men till samma ränta.

Men lägg de 10% rörligt då och amortera ner det så snabbt du vill? Jag förstår inte riktigt problemet om jag ska vara ärlig?

 

[TeamLundVer]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Jag tänker den ursprungliga (innan han ville höja fastighetsbyråns värdering)

Värdering (fastighetsbyrån 850)
"Bottenlån" 637 500 (amorteringsfritt)
"Topplån" 62500 (som beräknas betalas av på fem år)


Däremot kommer jag sannolikt inte binda dem på fem år utan vi lutar åt två-tre år beroende på vad vi får ner räntan till.

Har du pratat med andra banker?

Om inte så ring och hör med en annan bank hur de tänker så att du får lite mer på fötterna. Personligen avråder jag alla från att använda Swedbank övht (inte bara bolån) då vi (släkten) är så oerhört missnöjda med dem som det kan bli. Vi har valt andra banker istället och avslutat allt samröre med dem.

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Vi har pratat med handelsbanken de värderar bostaden till 800 000 och har bottenlån på 75% och då får vi både ett topplån (med högre ränta) samt ett blancolån.

Vi ska väl kontakta länsförsäkringar och SEB men de har minuset att då behöver jag göra en skriftlig värdering på bostaden. Både handelsbanken och Swedbank har ju gjort kostnadsfria värderingar. Att de gör en värdering utan att komma ut är inte lönsamt för oss. Swedbanks ursprungliga värdering baserad på husen omkring som sålts var 625 000:-

 

[FadeAway]

Sv: Lägga om lånen. Vad ska man tänka på?

Jag har pratat med min bankman nu och hans förklaring är att jag skulle spara pengar på att inte behöva ta ut så mycket i pantbrev men då också få en lite dyrare ränta på de 25 000. (jag tror det skulle röra sig om 1%) Så rent teoretiskt skulle jag ju spara pengar men jag räknar med att vi kommer säkerligen låna upp huset någon gång i framtiden. Så vi vill hellre ta kostnaden för pantbreven