Husköparskolan

[Elisha]

Jag och min sambo har börjat kolla på hus och det är ju inte utan att vi känner oss lite villrådiga. Vad är det man ska tänka på egentligen? Vilka fällor finns det? Vad kan verka dåligt fast det inte är det? osv.

Några saker som jag funderar över just nu är följande:

- Många hus som vi tittar på har tomträtt. Ryktena går att tomträttsavgälden i Stockholms kommun (kanske även alla kommuner, vad vet jag?) ska höjas drastiskt. Var kan jag ställa frågor om när beslut om nya avgifter kommer att fattas? Är det mark- och exploateringskontoret?

- Fördelar och nackdelar att bo i ett hus där det finns en samfällighet?

- Många (ja i princip alla som jag har sett) besiktningsprotokoll indikerar risk för fukt, "viss mikrobiell påväxt", etc. etc. Vad för risker och anmärkningar ska man definitivt dra öronen åt sig och vilka anmärkningar är normala för ett 50-100 år gammalt hus?

- Om vi flyttar till hus med trädgård så är ett högt staket ett måste på grund av våra hundar. Ponera att det är rabatter mitt i tomtgränsen mellan huset och grannhuset som grannen och den nuvarande ägaren har samplanterat. Eller att det är helt öppet mellan två tomter för att nuvarande ägares barn och grannbarnen ska kunna springa fritt mellan tomterna. Själv skulle jag vilja smälla upp en stor tät häck för att få insynsfritt och garantera att inte någon springer in på tomten. Hur löser man sådant utan att göra sig osams med grannen det första man gör?

Vi har samfällighet och det är jättebra tycker jag. Vi bor på landet så annars hade vi haft egen brunn o eget avlopp. Nu istället har dom 6 husen som är i samfälligheten ett gemensamt och vi betalar in en summa som är rätt låg och då är det obegränsat med vatten och allt sånt sköts. Bara betala och allt sköts, jättesmidigt istället för att behöva hålla koll på brunn o avlopp själva tycker jag.

Vad är det för hus ni kollar på om nästan alla har bakteritillväxt? Inget Av de otroligt många protokoll som funnits på husen vi kollat på har haft det. Visserligen inga 50-100 år gamla hus så kanske det. Det skulle jag inte köpt. Skulle passat mig för källare också. Skulle köpa hus med nästan rent protokoll, känns som huset är välskött då.

 

[Philosophia]

@Philosophia jag hade inte köpt ett hus med så mycket jobb. Aldrig.

Jag hade satsat på orenoverat men friskt hus.

Fast det vet vi ju inget om än. Det kan handla om en badrumsrenovering och sedan småpill med ventilationshål i fönster. Men det kan så klart också handla om syllar som behöver bytas ut. Stor skillnad och stor osäkerhetsfaktor.

 

[Philosophia]

Förmodligen superkorkad fråga, men när det kommer till lagfart och eventuella ytterligare pantbrev, hur fungerar det? Brukar man kunna baka in kostnaderna i för lagfart och panter i bostadslånet?

 

[Breaktown]

Förmodligen superkorkad fråga, men när det kommer till lagfart och eventuella ytterligare pantbrev, hur fungerar det? Brukar man kunna baka in kostnaderna i för lagfart och panter i bostadslånet?

Nej, det går inte att låna till lagfart och pantbrev med fastigheten som säkerhet. Det blir väl blancolån då isf. Framför allt det där med pantbreven är ju något att kolla upp. Kan ju bli en rejäl summa om det är ett äldre hus som hela tiden varit lågt belånat..

Angående huset som beskrivits ovan får jag inte alls samma skrämselhicka som en del andra svar. Det låter inte alls onormalt för ett äldre hus. Äldre hus har nackdelar och fördelar.

Men jag hade sett till att göra en egen ordentligt besiktning, kalkylerat på värsta tänkbara scenario rent ekonomiskt. Och sen funderat på om det varit värt det.

 

[saint__anger]

Okej, annat hus som vi kikade på idag. Huset är från 1909, förmodligen tidigare. Trähus med krypgrund. I den tillgängliga delen av krypgrunden noterades viss mikrobiell tillväxt. Samma sak på vinden. Dock fanns det inga förhöjda fuktvärden, så det rekommenderades avfuktare i krypgrunden och att man minskade fukttillförsel från bostad till vind genom bättre ventilation i bostaden. Någon som har erfarenhet av dylikt scenario och anser att det var överkomliga och fungerande åtgärder? Huset bedömdes i övrigt som mycket välskött invändigt och utvändigt, mer än litet lokalt rötangrepp i fasaden som väl får åtgärdas när det är dags att måla om fasaden.

Badrummet hade tyvärr en sprucken klinkerplatta i duschen med förhöjda fuktvärden som följd. Någon form av fuktskada finns med andra ord i skiktet under och badrummet behöver därför totalrenoveras. Gott så, men finns det skäl att oroa sig för större skador under som blir betydlgt dyrare än att bara riva upp torka och göra nytt? Det finns en lägre krypgrund under badrummet om det spelar någon roll.

Jordfelsbrytare var inte installerad mer än till separata delar som golvvärme och luftvärmepump. Vad kan det tänkas kosta?

Gah, jag hade hoppats på att vi kunde vara med i budgivningen på huset, men det verkar trots allt som att vi måste räkna med en del renovering. Badrummet hade vi tex inte räknat med. Nu har vi nog bara råd med utgångsbudet, så det är säkert kört.

Jag hade vart riktigt försiktig! Vattenskador är inte att leka med (talar av egen erfarenhet). Går det inte att få utökad besiktning? Går det på nåt sätt att komma in under badrummet och göra besiktning där?
Vatten kan ställa till med väldigt mycket besvär och det kan bli en kostsam historia om det har spridit sig i golvbjälklaget.

 

[em-pirre]

Nej, det går inte att låna till lagfart och pantbrev med fastigheten som säkerhet. Det blir väl blancolån då isf. Framför allt det där med pantbreven är ju något att kolla upp. Kan ju bli en rejäl summa om det är ett äldre hus som hela tiden varit lågt belånat..

Angående huset som beskrivits ovan får jag inte alls samma skrämselhicka som en del andra svar. Det låter inte alls onormalt för ett äldre hus. Äldre hus har nackdelar och fördelar.

Men jag hade sett till att göra en egen ordentligt besiktning, kalkylerat på värsta tänkbara scenario rent ekonomiskt. Och sen funderat på om det varit värt det.

Jag tycker inte heller att det låter ovanligt för ett hus i den åldern, men jag ser ju betydligt mer risker med ett sånt hus än med ett modernt hus son är ua. Jag skulle helt enkelt aldrig köpa ett så gammalt hus.

 

[Philosophia]

Nej, det går inte att låna till lagfart och pantbrev med fastigheten som säkerhet. Det blir väl blancolån då isf. Framför allt det där med pantbreven är ju något att kolla upp. Kan ju bli en rejäl summa om det är ett äldre hus som hela tiden varit lågt belånat..

Angående huset som beskrivits ovan får jag inte alls samma skrämselhicka som en del andra svar. Det låter inte alls onormalt för ett äldre hus. Äldre hus har nackdelar och fördelar.

Men jag hade sett till att göra en egen ordentligt besiktning, kalkylerat på värsta tänkbara scenario rent ekonomiskt. Och sen funderat på om det varit värt det.

Jag misstänkte nästan att man inte kunde lägga in lagfart och pantbrev i själva bostadslånet. Synd, men bra att få en bekräftelse! Blancolån känns inte som ett alternativ då syftet med det hade varit att frigöra så mycket kontanter som möjligt till renovering samtidigt som vi håller oss under gränsen för att behöva amortera 2% av lånesumman.

Huset som vi kollade på igår har pantbrev så att det räcker, men vi tittar även på ett annat (naturligtvis dyrare) hus (radhus) som är väldigt lågt belånat. Där skulle bara lagfart och pantbrev uppgå till 140000 kr. Det är ett hus utan några direkta anmärkningar, men som kommer att behöva få sitt tak omlagt och en källarvägg (radhuset står i souterräng) som behöver dräneras inom några år. Väggarna i källarplanet är dock utreglade och isolerade (liksom källargolvet) så det bör man nog inte vänta för länge med att göra.

 

[tanten]

Jag tycker inte heller att det låter ovanligt för ett hus i den åldern, men jag ser ju betydligt mer risker med ett sånt hus än med ett modernt hus son är ua. Jag skulle helt enkelt aldrig köpa ett så gammalt hus.

Och jag tänker tvärtom.

Få saker får mig så skeptisk som hus byggt på betongplatta. Med plast i väggarna och plastmatta i badrummet på både golv och väggar...
Ge mig ett redigt timmerhus och jag är nöjd och trygg.

 

[em-pirre]

Och jag tänker tvärtom.

Få saker får mig så skeptisk som hus byggt på betongplatta. Med plast i väggarna och plastmatta i badrummet på både golv och väggar...
Ge mig ett redigt timmerhus och jag är nöjd och trygg.

Vi har ett modernt hus med krypgrund och ingen plast nånstans. Maskinell ventilation men viss egen ventilation Tack vare/p.g.a. stockvägg (lamell). Hus färdigbyggt 2007. Accumulerande spis i mitten av huset, luftvärmepump o golvvärme.
Löjligt billigt eftersom det var så fult inrett, och folk här vill inte renovera.

 

[Philosophia]

Jag tycker inte heller att det låter ovanligt för ett hus i den åldern, men jag ser ju betydligt mer risker med ett sånt hus än med ett modernt hus son är ua. Jag skulle helt enkelt aldrig köpa ett så gammalt hus.

Fast att ett modernt hus som är utan anmärkning är ju inga garantier för hur det ser ut på den fronten om fem år. Det sätt som man anser säkert att bygga på idag kan mycket väl vara framtidens värsta scenario. Nu bor ju du i Finland, men i Sverige har vi haft ett antal skandaler med fuktskador i förhållandevis nybyggda hus (t.ex. Myresjöhus enstegstätade fasader).

 

[em-pirre]

Fast att ett modernt hus som är utan anmärkning är ju inga garantier för hur det ser ut på den fronten om fem år. Det sätt som man anser säkert att bygga på idag kan mycket väl vara framtidens värsta scenario. Nu bor ju du i Finland, men i Sverige har vi haft ett antal skandaler med fuktskador i förhållandevis nybyggda hus (t.ex. Myresjöhus enstegstätade fasader).

Fast vi är ganska insatta i vad som kan ses som risk och inte eftersom min man jobbar i branschen (ingenjör). Det finns ALLTID risker, men vi ville minimera dem för att inte behöva stå med mögligt hus och stort lån.

 

[Philosophia]

Fast vi är ganska insatta i vad som kan ses som risk och inte eftersom min man jobbar i branschen (ingenjör). Det finns ALLTID risker, men vi ville minimera dem för att inte behöva stå med mögligt hus och stort lån.

Fast hur golvvärme fungerar ovanför krypgrund när det kommer till ökad risk för mögel- och fuktskador är väldigt väldigt outrett vad jag har förstått?

 

[Breaktown]

Jag tycker inte heller att det låter ovanligt för ett hus i den åldern, men jag ser ju betydligt mer risker med ett sånt hus än med ett modernt hus son är ua. Jag skulle helt enkelt aldrig köpa ett så gammalt hus.

Ser att mitt inlägg kunde tolkas som att jag tyckte att andra skrivit att det var onormalt. Så menade jag inte, bara att jag tyckte att det inte var det

Som sagt, det finns ju för- och nackdelar med allt. Med tanke på hur man byggde hus förr och bygger hus nu skulle jag alla dagar i veckan välja ett äldre hus. Jag är helt övertygad att år 2116 kommer hus byggda 2009 vara så mycket "värre" än vad hus byggda 1909 är idag.

Men det betyder inte att jag tycker att det ena kategoriskt är bättre eller sämre, utan som sagt för- och nackdelar. Och väldigt mycket tycke och smak

 

[Philosophia]

Ser att mitt inlägg kunde tolkas som att jag tyckte att andra skrivit att det var onormalt. Så menade jag inte, bara att jag tyckte att det inte var det

Som sagt, det finns ju för- och nackdelar med allt. Med tanke på hur man byggde hus förr och bygger hus nu skulle jag alla dagar i veckan välja ett äldre hus. Jag är helt övertygad att år 2116 kommer hus byggda 2009 vara så mycket "värre" än vad hus byggda 1909 är idag.

Men det betyder inte att jag tycker att det ena kategoriskt är bättre eller sämre, utan som sagt för- och nackdelar. Och väldigt mycket tycke och smak

Absolut är det så! Jag är övertygad om att den förkrossande majoriteten av de hus som byggs idag inte ens kommer klara av att stå i hundra år. Men för den skull så behöver det så klart inte vara dåliga hus att bo i nu. Det är som du säger en fråga om tycke och smak. Jag mår personligen bättre i ett hus med gedigna material (massiva dörrar är nog det jag saknar allra mest nu när jag bor i ett hus från 2011).

 

[Philosophia]

Men till badrummet. Så här står det i besiktningsprotokollet:

"Sprickor finns i golvklinker i duschen. Klinker har lokalt släppt.
För att konstatera orsaken till och omfattningen av sprickor som noterades på golvet samt eventuella underliggande skador rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades förhöjda fuktindikationer i duschen vid sprickor. För att kontrollera om skada finns samt bestämma orsaken till och omfattningen av det förhöjda fuktindikationerna som indikerades, rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs."

Vad kan värsta scenario tänkas kosta? Värsta scenario i mina ögon är att det har läckt vatten ner i bjälklaget och att det finns massor av fukt och mögel där. Upplys mig gärna om det finns ett ännu värre tänkbart scenario.

 

[saint__anger]

Men till badrummet. Så här står det i besiktningsprotokollet:

"Sprickor finns i golvklinker i duschen. Klinker har lokalt släppt.
För att konstatera orsaken till och omfattningen av sprickor som noterades på golvet samt eventuella underliggande skador rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades förhöjda fuktindikationer i duschen vid sprickor. För att kontrollera om skada finns samt bestämma orsaken till och omfattningen av det förhöjda fuktindikationerna som indikerades, rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs."

Vad kan värsta scenario tänkas kosta? Värsta scenario i mina ögon är att det har läckt vatten ner i bjälklaget och att det finns massor av fukt och mögel där. Upplys mig gärna om det finns ett ännu värre tänkbart scenario.

Värsta senariot...jadu, för oss går det loss på ca 1,5 mille med renoveringen När vi väl började riva upptäcktes det nya saker hela tiden. Och vi visste inte ens om vattenskadan när vi köpte huset (trots besiktning). Hade vi vetat om hade vi backat direkt.

Dock kommer vi få som ett nytt hus med timmerstommen kvar. Vi har dragit om all el, allt vatten, sanerat svampen, grävt ur grund och fyllt med hasopor istället för att ha torpargrund. I princip alla ytskikt nya, nytt kök (ville inte sätta upp de gamla slitna igen när det väl var bortrivet så körde nytt på en gång, planen på nytt kök låg egentligen längre fram i tiden), installerat vattenburen golvvärme, nytt värme system med luft/vattenpump. Osv osv. Listan kan göras otroligt lång.
Men alla har långt ifrån den extrema otur som vi har.

Det värsta tänkbara i ditt fall är att det är en långtgående vattenskada och med maximal otur att det blivit äkta hussvamp. Det är den mest svårsanerade svampen som finns. Och är väldigt kostsamt. Man måste gräva ur grunden minst 60 cm. Det ska sågas bort helst 1m på det friska virket i området kring hussvampen. Sen ska en saneringsfirma komma ut och bränna av marken och behandla området kring svampen med exemplevis Boracol.

 

[Philosophia]

Värsta senariot...jadu, för oss går det loss på ca 1,5 mille med renoveringen När vi väl började riva upptäcktes det nya saker hela tiden. Och vi visste inte ens om vattenskadan när vi köpte huset (trots besiktning). Hade vi vetat om hade vi backat direkt.

Dock kommer vi få som ett nytt hus med timmerstommen kvar. Vi har dragit om all el, allt vatten, sanerat svampen, grävt ur grund och fyllt med hasopor istället för att ha torpargrund. I princip alla ytskikt nya, nytt kök (ville inte sätta upp de gamla slitna igen när det väl var bortrivet så körde nytt på en gång, planen på nytt kök låg egentligen längre fram i tiden), installerat vattenburen golvvärme, nytt värme system med luft/vattenpump. Osv osv. Listan kan göras otroligt lång.
Men alla har långt ifrån den extrema otur som vi har.

Det värsta tänkbara i ditt fall är att det är en långtgående vattenskada och med maximal otur att det blivit äkta hussvamp. Det är den mest svårsanerade svampen som finns. Och är väldigt kostsamt. Man måste gräva ur grunden minst 60 cm. Det ska sågas bort helst 1m på det friska virket i området kring hussvampen. Sen ska en saneringsfirma komma ut och bränna av marken och behandla området kring svampen med exemplevis Boracol.

Nej usch, Äkta hussvamp är så klart inget som man önskar ens sin värsta ovän. Jag har läst om det helvete som ni har haft. Det är så klart extremt otur att bli drabbad även när man har försökt att vända ut och in på huset vid besiktningen och frågan är om det går att skydda sig helt mot det.

 

[Philosophia]

Vi har lagt ner tanken på det projektet. Budgivningen har gått för högt för att vi ska ha råd med det och även kalkylera för att åtgärda ett värsta scenario. Lite synd, för huset är väldigt fint och vore perfekt för oss. Å andra sidan tycker inte min sambo att området känns riktigt rätt, så det avgjorde väl kanske också saken.

En irriterande sak är att vi var mycket intresserade av ett annat hus som oturligt nog såldes framför näsan på oss. Vi kunde inte komma på första visningen och redan före den andra visningen hade två budgivare trissat upp priset till ett bud som låg högre än vad vi var beredda att ge, så vi gick aldrig på den. Hur som helst, igår fick vi en värdering på vår lägenhet som var väldigt positiv och vi såg att budgivningen på det huset hade stannat av och att vi faktiskt skulle kunna bjuda över högsta budet, så jag mejlade mäklaren och frågade om det fanns möjlighet att få till en visning. Jag fick svar några timmar senare att huset tyvärr hade sålts under dagen. Helt okej det, men det visade sig även att personen med det högsta budet hade backat och att huset hade gått för 250000 kr under det bud som låg ute i annonsen.

Hade vi vetat det så hade vi kontaktat mäklaren betydligt tidigare och kunnat vara med i budgivningen utan den positiva värderingen på vår lägenhet. För säljarens skull hoppas jag att det fanns en anledning till att bostaden såldes så pass billigt, t.ex. att något framkommit vid en utökad besiktning som gjorde att personen med högsta budet backade och säljaren accepterade ett lägre pris eller att hon av någon annan anledning valde att sälja till någon med lägre bud. Annars var det ganska korkat och oprofessionellt av mäklaren att inte revidera listan för högsta bud i annonsen. Lite sur för det faktiskt.

 

[Philosophia]

En dryg sak som vi upptäckte nu är att min sambo efter 13 år på samma arbetsplats byter jobb i mitten av augusti och att det tillämpas provanställning. Eller ja, det visste vi ju, men inte att det kunde påverka möjligheten att få lån.

Kvinnan på vår bank som jag pratade med var extremt svävande. Vi kan få vårt lånelöfte nu, men om överlåtelsen äger rum efter det att min sambo börjat på sitt nya jobb så är det ändå inte säkert att vi får låna. Det känns ju sådär lagom muntert. Som grädde på moset så har jag en tidsbegränsad tjänst, men det skulle inte vara några problem så länge jag hade minst 12 månader kvar på den. Det har jag dock inte när min sambos provanställning är slut.

Jag blir så matt! Är alla banker lika tjuriga?

 

[Philosophia]

Vi försöker bortse från bankens idéer om bolån vid ny tjänst, för det är helt enkelt superlöjligt. Förhoppningsvis kan en träff med en bankperson på fysiskt kontor vara mer flexibel än en telefonkontakt på SBAB som är vår nuvarande långivare.

I morgon ska vi titta på ett riktigt ruckel! Fördelen med det är att vi vet att det är ett stort renoveringsbehov och att säljaren också vet om det. Så vi hoppas på att kunna pruta rejält då huset har legat ute ett tag.

Jag kalkylerar med följande poster för renovering efter ROT-avdrag (huset är på knappt 60 kvm med 65 kvm biyta, enplans med källare och sadeltak):

Tak, inklusive pannor, papp och ny läkt: 120 tkr
Ny el (endast delvis bytt): 50 tkr
Dränering: 90 tkr
Fiberindragning (min sambo måste ha snabbt internet): 35 tkr
Målning av fönster och fasad (görs själva): 30 tkr
Tak och el är dock prio 1 som måste göras före inflyttning.
ca. 330 tkr

Oklara kostnader:
Golvvärmen i badrummet uppges vara trasig och ev. är det den enda värmekällan i badrummet: Okänd kostnad / åtgärd oklar
Stammarna i kök och badrum har bytits ut i samband med renovering, men avrinningen i avloppen är dålig. Det kan handla om allting från ett stopp till att avrinningen till stammen vid tomtgränsen behöver förbättras: Okänd kostnad / åtgärd oklar

På sikt:
Ny elpanna alt. en mer rationell uppvärmningslösning 35000-150000
Installation av braskamin

Synpunkter tas gärna emot på mina uppskattade kostnader!

Sedan finns det en annan orosfråga och det är källaren där vi inte har fått klarhet i om det finns isolering mellan betongplattan i källaren och den vattenburna golvvärmen (som är urkorkat att ha i en källare) som finns i övriga rum i källaren. Dumt nog ligger det trägolv ovanpå, så här måste vi se om det har hanterats på rätt sätt eller om det finns stor risk för fukt. Men här tror jag nog att vi väljer att backa om svaret vi får är otillfredsställande.