Binda om bolånen

[BernT]

När man ska binda om räntorna på sitt lån, gör banken en ny värdering av huset då? Motsvarande hus i området har gått ner typ 200k i pris så rimligtvis har vårt också sjunkit med någorlunda lika. Vi amorterar såklart men har inte hunnit amortera lika snabbt som det (eventuellt) sjunkit. Betyder det att vi kan få sämre villkor sen i maj när vi binder om? Iofs har vi ju lagt in kontantinsats och det bör ju täcka upp ev värdeminskning kom jag på. Vill mest veta om vi kommer få sämre villkor när vi binder om.

Aldrig haft bolån förut så vet inte alls hur det funkar när man binder om. Idag har vi lånet i 3 delar, kan man få byta det till 4 delar sen? Tänkte tex 1 del rörligt, 2 del 1 år och 1 del 2 år som exempel. Eller blir det ett helt nytt bolån då och bättre att ha kvar det i tre delar?

 

[sjoberga]

När man ska binda om räntorna på sitt lån, gör banken en ny värdering av huset då? Motsvarande hus i området har gått ner typ 200k i pris så rimligtvis har vårt också sjunkit med någorlunda lika. Vi amorterar såklart men har inte hunnit amortera lika snabbt som det (eventuellt) sjunkit. Betyder det att vi kan få sämre villkor sen i maj när vi binder om? Iofs har vi ju lagt in kontantinsats och det bör ju täcka upp ev värdeminskning kom jag på. Vill mest veta om vi kommer få sämre villkor när vi binder om.

Aldrig haft bolån förut så vet inte alls hur det funkar när man binder om. Idag har vi lånet i 3 delar, kan man få byta det till 4 delar sen? Tänkte tex 1 del rörligt, 2 del 1 år och 1 del 2 år som exempel. Eller blir det ett helt nytt bolån då och bättre att ha kvar det i tre delar?

Nej, det får man inte ens göra*. Som det varit tidigare har omvärdering högst kunnat göras vart femte år.

Men ja, ni kommer få sämre villkor men det har att göra med att räntan gått upp rejält. Och man får dela upp det ytterligare vid villkorsändring. Principiellt blir det olika lån för varje del.

 

[VLMF]

Hur är de tre delarna bundna/obundna idag? Går alla ut samtidigt i maj? Om alla är obundna då kan du göra om lånen till 4 delar istället.

 

[Krålus]

När man ska binda om räntorna på sitt lån, gör banken en ny värdering av huset då? Motsvarande hus i området har gått ner typ 200k i pris så rimligtvis har vårt också sjunkit med någorlunda lika. Vi amorterar såklart men har inte hunnit amortera lika snabbt som det (eventuellt) sjunkit. Betyder det att vi kan få sämre villkor sen i maj när vi binder om? Iofs har vi ju lagt in kontantinsats och det bör ju täcka upp ev värdeminskning kom jag på. Vill mest veta om vi kommer få sämre villkor när vi binder om.

Aldrig haft bolån förut så vet inte alls hur det funkar när man binder om. Idag har vi lånet i 3 delar, kan man få byta det till 4 delar sen? Tänkte tex 1 del rörligt, 2 del 1 år och 1 del 2 år som exempel. Eller blir det ett helt nytt bolån då och bättre att ha kvar det i tre delar?

Värdering gäller i 5 år. När vi band i somras den del som varit rörligt konstaterade bankkvinnan att vi hade betalat av mer än halva värdet och behöver inte amortera alls om vi vill... efter den värdering som gjordes för 4 år sedan. Högst troligt har värdet ökat efter det men värdering gäller till maj nästa år.

 

[BernT]

Svarar alla

Alla tre delar går ut samtidigt (inte så smart kanske göra så men men vi blev lite stressade och valde första bästa). Så då kan vi ändra från 3 delar till 4 utan att det blir som ett nytt bolån osv av det?

Ja sämre ränta får vi garanterat. Räknar med minst 5000 mer per månad i räntekostnader. Himla tråkigt men inget att göra. Våra löner höjs iaf med några tusenlappar så det blir lite mer iaf…

 

[Breaktown]

Det finns för- och nackdelar med att dela upp lånet på flera fasta bindningstider.

Fördelen är ju att man sprider risken och inte hamnar i situationen att hela lånet går upp massor om räntorna är höga en kort period precis när lånet går ut.

Men nackdelen (och den stora fördelen för banken och varför de så gärna rekommenderar den här modellen) är ju att man blir ”fast” hos banken. Det är svårare (dyrt) att byta bank eftersom man alltid har någon del av lånet på löpande bindningstid.

 

[cewe]

Om jag får kapa tråden lite
Jag delade upp mitt lån till lägenheten på två delar, eftersom jag sen skulle lösa ena lånet när jag fick loss pengarna för huset. När jag skrev på lånepapprena la hon all amortering på det lånet som skulle lösas.
Nu när jag gjort det så ligger det kvarvarande lånet som amorteringsfritt, men som jag läst mig till ska jag egentligen fortfarande amortera 1% av lånet?
Köpte lägenheten för 1 750 000 och har 1 000 000 i lån.
Nu börjar jag bli nojjig att jag kan få någon slags straffavgift om jag inte betalar amorteringen, eller ska jag avvakta helt kallt på nästa avi och se om banken själva upptäcker det?

 

[Sharpless]

Om jag får kapa tråden lite
Jag delade upp mitt lån till lägenheten på två delar, eftersom jag sen skulle lösa ena lånet när jag fick loss pengarna för huset. När jag skrev på lånepapprena la hon all amortering på det lånet som skulle lösas.
Nu när jag gjort det så ligger det kvarvarande lånet som amorteringsfritt, men som jag läst mig till ska jag egentligen fortfarande amortera 1% av lånet?
Köpte lägenheten för 1 750 000 och har 1 000 000 i lån.
Nu börjar jag bli nojjig att jag kan få någon slags straffavgift om jag inte betalar amorteringen, eller ska jag avvakta helt kallt på nästa avi och se om banken själva upptäcker det?

Lagmässigt tror jag du måste amortera ner till 60% av värdet? Och om jag räknar rätt, så har du lån på 57% av värdet, och måste därmed inte amortera.

 

[cewe]

Lagmässigt tror jag du måste amortera ner till 60% av värdet? Och om jag räknar rätt, så har du lån på 57% av värdet, och måste därmed inte amortera.

Nice, då sparar jag 833 kr i månaden

 

[BernT]

Det finns för- och nackdelar med att dela upp lånet på flera fasta bindningstider.

Fördelen är ju att man sprider risken och inte hamnar i situationen att hela lånet går upp massor om räntorna är höga en kort period precis när lånet går ut.

Men nackdelen (och den stora fördelen för banken och varför de så gärna rekommenderar den här modellen) är ju att man blir ”fast” hos banken. Det är svårare (dyrt) att byta bank eftersom man alltid har någon del av lånet på löpande bindningstid.

Vi tänker stanna hos den här banken tills vi säljer huset (bedömt 2025 eller 2026 beroende på hur marknaden ser ut + hur mkt cash vi dragit in till nästa hus eftersom det garanterat kommer kosta mycket mer än nuvarande) så då känns det lika bra att binda. Vår bundna ränta är lägre än den rörliga nu, synd vi inte valde längre bindningstid på lånen

 

[cewe]

Jag är också lite ledsen att jag inte valde längre bindningstid med tanke på ränteläget. Men hade nog fortfarande i april en förhoppning om att inte behöva bo kvar speciellt länge i lägenheten

 

[Roheryn]

När jag köpte min gård för 1 ½ år sedan valde jag att dela upp lånet i 4 delar, varav jag band 3 på olika tid - 8 år, 5 år och 3 år. Den sista fjärdedelen fick vara rörlig, men den band jag på tre år i våras när räntorna började gå upp. Jag tycker det känns bra att ha olika bindningstid, då minskar risken för att behöva betala jättehög ränta någon gång. Speciellt nöjd är jag med att jag gick emot bankens rådgivare och valde så lång bindningstid som 8 år på ett av lånen, det lär spara mig en hel del pengar under rätt lång tid framöver!

Nu band ju jag mina lån när räntan var väldigt låg, men jag skulle göra likadant om jag var tvungen att binda vid lite högre ränta - sprida ut det så att de löper på olika tid så att förhoppningsvis något i framtiden kan bindas till låg ränta.

 

[Roheryn]

Jag är också lite ledsen att jag inte valde längre bindningstid med tanke på ränteläget. Men hade nog fortfarande i april en förhoppning om att inte behöva bo kvar speciellt länge i lägenheten

Jag har också en bestämd känsla av att bankerna, när räntan var låg, inte rekommenderade lån med längre bindningstider. Min rådgivare på banken verkade mycket förvånad när jag våren 2021 efterfrågade längre bindningstid än 5 år. Min motivering till det - "Du tror väl inte att räntorna går ner ÄNNU mer?" - svarade hon inte ens på.... Det är ju inte någon särskilt bra affär för banken att jag har långa bindningstider till låg ränta.

 

[Breaktown]

Vi tänker stanna hos den här banken tills vi säljer huset (bedömt 2025 eller 2026 beroende på hur marknaden ser ut + hur mkt cash vi dragit in till nästa hus eftersom det garanterat kommer kosta mycket mer än nuvarande) så då känns det lika bra att binda. Vår bundna ränta är lägre än den rörliga nu, synd vi inte valde längre bindningstid på lånen

Nackdelen med att vara "fast" hos banken har inte bara med att göra om man faktiskt tänker byta bank eller inte, utan att man tappar förhandlingsläge när man ska förhandla rabatt med sin nuvarande bank. Enklaste och säkraste sättet att få ner sin rabatt är att få ett erbjudande om lägre ränta från en annan bank och sen "hota" sin nuvarande med att byta om de inte kan matcha. Men om man då måste betala x antal tusenlappar för att lösa sitt bundna lån hos nuvarande bank är ju såklart något de räknar in i fall det blir värt att byta eller inte.

Vi håller på och förhandlar rabatt med vår bank nu. Har inga planer på att faktiskt byta om de inte är helt orimligt mycket dyrare än någon annan. Ringde dem och bad om ett amorteringsunderlag (som man behöver för att flytta sina lån till annan bank). De sänkte vår rabatt med 0,5 procentenheter med en gång utan att vi ens har något erbjudande från annan bank och jag frågade inte heller ifall de hade möjlighet att sänka. (Men de har ju säkerligen koll på ungefär vad vi borde kunna få från andra). Och bad oss återkomma ifall någon annan var bättre

 

[Breaktown]

Jag är också lite ledsen att jag inte valde längre bindningstid med tanke på ränteläget. Men hade nog fortfarande i april en förhoppning om att inte behöva bo kvar speciellt länge i lägenheten

Det är nog ingen som inte önskar att de bundit lånen när räntorna var som lägst Men så blir det ju alltid. Samtidigt som att väldigt många har sparat mycket på att ha rörligt nu under ganska många år. Och det fungerar ju tvärtom också. När vi bodde i vår senaste lägenhet hade brf:en sina lån bundna på drygt 4 %. För att de likt många andra bundit när man trodde räntorna var påväg upp ännu mer. Men redan då hade sen de rörliga fallit ner på 2 % istället och blev ju ännu lägre och lägre. Det är ju alltid risken oavsett vad man väljer.

Däremot är det ju givetvis alltid rätt att binda om man inte har marginaler för en höjning! Eller om man bara gillar att veta vad lånen kommer kosta.

 

[Breaktown]

Jag har också en bestämd känsla av att bankerna, när räntan var låg, inte rekommenderade lån med längre bindningstider. Min rådgivare på banken verkade mycket förvånad när jag våren 2021 efterfrågade längre bindningstid än 5 år. Min motivering till det - "Du tror väl inte att räntorna går ner ÄNNU mer?" - svarade hon inte ens på.... Det är ju inte någon särskilt bra affär för banken att jag har långa bindningstider till låg ränta.

Givetvis var det så. När räntorna var som lägst var det ju också så att de längsta bindningstiderna var väldigt mycket högre (relativt varandra) än de medellånga och korta, för att "styra" kunderna mot att välja kortare bindningstider.

 

[Acto]

Lagmässigt tror jag du måste amortera ner till 60% av värdet? Och om jag räknar rätt, så har du lån på 57% av värdet, och måste därmed inte amortera.

Nej, amorteringskravet är ner till 50%. Från SEB:

1. Bolån mellan 50-70 % av bostadens värde ska amorteras med ett belopp som motsvarar 1 % av det totala lånebeloppet per år.

 

[Acto]

Om jag får kapa tråden lite
Jag delade upp mitt lån till lägenheten på två delar, eftersom jag sen skulle lösa ena lånet när jag fick loss pengarna för huset. När jag skrev på lånepapprena la hon all amortering på det lånet som skulle lösas.
Nu när jag gjort det så ligger det kvarvarande lånet som amorteringsfritt, men som jag läst mig till ska jag egentligen fortfarande amortera 1% av lånet?
Köpte lägenheten för 1 750 000 och har 1 000 000 i lån.
Nu börjar jag bli nojjig att jag kan få någon slags straffavgift om jag inte betalar amorteringen, eller ska jag avvakta helt kallt på nästa avi och se om banken själva upptäcker det?

Amorteringskraven är ju ned till och med 50% av bostadens värde så baserat på det så ska du ju amortera. Men banken borde ju sköta detta automatiskt, alltså de bör ordna i sina system att amortering ska dras från kvarvarande delen av lånet. Straffavgift har jag svårt att se att dom kan ta - är ju lite bankens skyldighet kan jag tycka att dra rätt belopp från ditt konto.