Sv: Uppsägningstid av boxplats!
Om jag hade varit farbrors advokat så hade jag argumenterat för att ni inte är skyldiga enligt avtalet att utföra dessa tjänster åt honom, utan att ni har gjort det som en väntjänst åt honom och att det är naturligt att man hjälps åt i ett stall. Jag hade också sagt att i vart fall är avtalen om de tjänster ni utför åt honom separata från hyresavtalet och att ni möjligen kan ha rätt till ersättning för de sysslor ni utför men att det inte påverkar det grundläggande hyresavtalets karaktär.
Jag tycker att det säkraste är att hyresvärden lämnar en skriftlig anmaning till farbror att vidta rättelse beträffande sitt uppträdande mot övriga hyresgäster med erinran om att han kan komma att sägas upp till omedelbar avflyttning om han inte genast följer anmaningnen. Om han då fortsätter med sitt olämpliga uppträdande kan han sägas upp. Ärendet kan tas till hyresnämnden om han bestrider uppsägningen. Om han har uppträtt på ett sätt som innebär att han har förverkat sin hyresrätt så kan ni säga upp honom till avflyttning omedelbart. Relevant lagtext:
Grunder för omedelbar uppsägning
12 kap. 42 § 1 st. jordabalken
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
1. (inte relevant)
2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, (kommentar: Det enda relevanta är att lokalhyresgäst inte får använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det.)
5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,
(Kommentar: Här regleras möjligheten att säga upp störande hyresgäst. Omedelbar uppsägning utan anmaning att vidta rättelse är tillåten vid särskilt allvarliga störningar som t ex mordbrand eller annan allvarlig brottslighet i lokalen. Jag klistrar in lagtexten till 25 § längst ned.)
7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,
8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, (kommentar: härunder torde falla att den som hyr boxplats inte sköter om sin häst så att hyresvärden blir tvungen att göra det istället.) eller
9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
.....
Störande hyresgäster
12 kap. 25 § jordabalken
När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.
Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.
Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).
Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.
(Kommentar: Bestämmelsen gäller även lokal. Men begreppet "lägenhet" avses både bostadslägenhet och lokal.)
MVH
Annette Johansson, jur.kand.
(Mer vågar jag inte skriva, då blir jag väl varnad igen...)
HA!Det vore ju toppen om man kan få det till att vara tjänsteavtal.
Vi sätter ju faktiskt på täcken när hästen går ut oxå, och tar av när han kommer in.
Om jag hade varit farbrors advokat så hade jag argumenterat för att ni inte är skyldiga enligt avtalet att utföra dessa tjänster åt honom, utan att ni har gjort det som en väntjänst åt honom och att det är naturligt att man hjälps åt i ett stall. Jag hade också sagt att i vart fall är avtalen om de tjänster ni utför åt honom separata från hyresavtalet och att ni möjligen kan ha rätt till ersättning för de sysslor ni utför men att det inte påverkar det grundläggande hyresavtalets karaktär.
Jag tycker att det säkraste är att hyresvärden lämnar en skriftlig anmaning till farbror att vidta rättelse beträffande sitt uppträdande mot övriga hyresgäster med erinran om att han kan komma att sägas upp till omedelbar avflyttning om han inte genast följer anmaningnen. Om han då fortsätter med sitt olämpliga uppträdande kan han sägas upp. Ärendet kan tas till hyresnämnden om han bestrider uppsägningen. Om han har uppträtt på ett sätt som innebär att han har förverkat sin hyresrätt så kan ni säga upp honom till avflyttning omedelbart. Relevant lagtext:
Grunder för omedelbar uppsägning
12 kap. 42 § 1 st. jordabalken
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
1. (inte relevant)
2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, (kommentar: Det enda relevanta är att lokalhyresgäst inte får använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det.)
5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,
(Kommentar: Här regleras möjligheten att säga upp störande hyresgäst. Omedelbar uppsägning utan anmaning att vidta rättelse är tillåten vid särskilt allvarliga störningar som t ex mordbrand eller annan allvarlig brottslighet i lokalen. Jag klistrar in lagtexten till 25 § längst ned.)
7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,
8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, (kommentar: härunder torde falla att den som hyr boxplats inte sköter om sin häst så att hyresvärden blir tvungen att göra det istället.) eller
9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
.....
Störande hyresgäster
12 kap. 25 § jordabalken
När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.
Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.
Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).
Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.
(Kommentar: Bestämmelsen gäller även lokal. Men begreppet "lägenhet" avses både bostadslägenhet och lokal.)
MVH
Annette Johansson, jur.kand.
(Mer vågar jag inte skriva, då blir jag väl varnad igen...)
