Lån i bostadsrättsförening

[Thaliaste]

Fungerar lån som bostadsrättsföreningar på motsvarande sätt som mitt eget lån för lägenheten? Satt och tittade på en lägenhet i en förening som har rätt stora lån och jag funderar på hur man kan räkna när man bedömer ekonomin i föreningen. Om föreningen med 82 lägenheter har 65 miljoner i lån till en ränta på 4 %, kan man då räkna 0,04 * 65 Mkr / 82 = 31 700 tkr per år = varje lägenhet måste betala 2 640 kr varje månad bara för räntan på föreningens lån? Eller är det galet eller ointressant att räkna så? (Egentligen borde man väl räkna på den relativa ytan istället för dela på alla lägenheter rätt av eftersom det är blandade storlekar men jag har inte de siffrorna här nu). Inte kan bostadsrättsföreningar dra av på skatten som de boende kan för tillfället?

Om man kan räkna på det här sättet, vad är rimlig nivå?

 

[Brandgul]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Man räknar på kvadratmeter i BRF. En fyra har större andel än en etta. Om fyran är större så klart ;-)

 

[Thaliaste]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Ja, det var ju det jag skrev i parentesen Har inte siffrorna för det bara just nu. Men själva principen, ligger det något intressant i siffran man får fram om man delar föreningens lån på de ingående lägenheterna? Det jag funderar över i det aktuella fallet är sannolikheten att föreningen behöver höja avgiften som idag är relativt låg. Och när jag letade belägg för den tesen så tänkte jag att man kanske kan jämföra den siffran för att få ett hum om vad pengarna som föreningen får in behöver räcka till förutom drift och underhåll. Räntan går ju inte att flytta eller ändra på. Men jag vet inte om det säger något, det kanske är så många andra faktorer som spelar in och kostnader för renoveringar etc kan ju också bli stora om man har otur. Föreningen har stora lån, men också stora tillgångar i form av husen och marken. Vid ett privatlån spelar det ju dock inte det som är bundet i fastigheten så stor roll i vardagen, räntan är ju som den är i vilket fall och går inte att skjuta upp eller stoppa undan till bättre tider på annat sätt. Men bostadsrättsföreningar kanske har?

Slutsats: Min fundering var att om föreningen har stora lån blir det hög ränta (som eventuellt stiger ännu mer) om det är jämförbart med privatlån. Och om räntan, drift och planerade renoveringar då täcks av avgiftsintäkterna, men inte så mycket mer, så behöver avgifterna höjas om räntorna stiger och de inte är bundna. Vid privatköp är ju räntan väldigt viktig för att göra kalkyl för köpet, men är det detsamma när det gäller bostadsrättsföreningen?

 

[Lejonelle]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Ja, principen är förstås densamma att höga kostnader för lån i föreningen måste täckas av delägarnas avgifter, annars väntar höjda avgifter, men förhoppningsvis är lånen en del av en långsiktig investeringsplan där man har vägt in de kommande renoveringarna om föreningen är bra skött. Om du funderar på en lägenhet i föreningen rekommenderar jag att kolla på årsredovisningarna för året och föregående år och kanske slå en signal till någon i styrelsen för att få mer kött på benen.

 

[Thaliaste]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Ja, principen är förstås densamma att höga kostnader för lån i föreningen måste täckas av delägarnas avgifter, annars väntar höjda avgifter, men förhoppningsvis är lånen en del av en långsiktig investeringsplan där man har vägt in de kommande renoveringarna om föreningen är bra skött. Om du funderar på en lägenhet i föreningen rekommenderar jag att kolla på årsredovisningarna för året och föregående år och kanske slå en signal till någon i styrelsen för att få mer kött på benen.

Föreningen är ny (ombildning från hyresrätt) så därmed finns bara ett års historik. Jag har pratat med en i styrelsen men fick intrycket av att jag upplevs som lite jobbig med en massa frågor (hade ca 10 frågor av varierande innehåll). Men att köpa in sig i en förening tycker åtminstone jag är en stor sak!

Det finns en pott för renovering som täcker de behov som är kända idag. Dock är jag rädd att priset på lägenheten kommer att sjunka om avgiften höjs, och dagens pris är högt i förhållande till vad andra motsvarande lägenheter har gått för så därför är jag tveksam till det hela. Det kan bli fantastiskt bra, men det är också en del risker i det.

 

[Lejonelle]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Men att köpa in sig i en förening tycker åtminstone jag är en stor sak!

Det finns en pott för renovering som täcker de behov som är kända idag. Dock är jag rädd att priset på lägenheten kommer att sjunka om avgiften höjs, och dagens pris är högt i förhållande till vad andra motsvarande lägenheter har gått för så därför är jag tveksam till det hela. Det kan bli fantastiskt bra, men det är också en del risker i det.

Ja, där sammanfattade du dilemmat i att köpa sin bostad. Man vet inte. Man vet inte hur priserna ska utvecklas i framtiden, även om man kan ha teorier. Och i en nybildad förening är förstås osäkerheten större eftersom man inte vet hur marknaden ska värdera lägenheterna i fastigheten jämfört med andra jämförbara objekt. Om du tycker lägenheten är dyr jämfört med andra lägenheter på marknaden är den förmodligen det. Och då är frågan om den är bättre i motsvarande grad? Eller varför du skulle betala ett högre pris? Risken du tar är att inte få tillbaka det du har gett när du vill sälja.

 

[devere]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Titta efter vad fastigheten som föreningen äger har för taxeringsvärde, då kan Du räkna på belåningsgraden.

Har stambyten och allting sådant skett? Eller ingår de i kommande behov?

Finns det några tomma lägenheter, dvs lägenheter som föreningen hyr ut?

Finns det några affärslokaler?

Titta efter vad den lägenheten Du är intresserad av har för andelstal, dvs hur stor procentuell andel lägenheten är av totala lägenhetsytan.

Hur ligger lånen placerade, vilka löptider?


Lycka till!

 

[nickan1]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Föreningen är ny (ombildning från hyresrätt) så därmed finns bara ett års historik. Jag har pratat med en i styrelsen men fick intrycket av att jag upplevs som lite jobbig med en massa frågor (hade ca 10 frågor av varierande innehåll). Men att köpa in sig i en förening tycker åtminstone jag är en stor sak!

Det finns en pott för renovering som täcker de behov som är kända idag.

Hur gamla är själva fastigheterna? Kan det vara aktuellt med stamrenovering snart eller ligger det längre bort i tiden? Om stamrenovering är aktuellt inom en snar framtid så är det ju bra att det är medräknat eftersom det är en mycket stor kostnad. Själv hade jag inte köpt en lägenhet med en så ny förening och så höga lån där de tycker det är jobbigt med frågor. Du tänker klokt tycker jag.

 

[Thaliaste]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Titta efter vad fastigheten som föreningen äger har för taxeringsvärde, då kan Du räkna på belåningsgraden.

Vad är bra/dåligt för en om ny förening (ombildad för ca 1 år sedan) med stambytta hus men inte fantastisk standard i övrigt?

Titta efter vad den lägenheten Du är intresserad av har för andelstal, dvs hur stor procentuell andel lägenheten är av totala lägenhetsytan.

Vad är bra/dåligt?

 

[hvala]

Sv: Lån i bostadsrättsförening

Väldigt många nya föreningar höjer avgifterna första åren, det är något man får räkna med. Detta beror bl.a. på att man underskattar driftskostnaderna, att färre är med i ombildningen än i kalkylen (= större lån) osv. Har du koll på anslutningsgraden, dvs hur stor andel av lägenheterna som ombildats och hur många som blev kvar som hyresrätter? Hyreslägenheterna är tillgångar som ger möjlighet att amortera av lånen när hyresgästerna flyttar. Kan du kolla vad fastigheten köptes för (kvadratmeterpris) och jämföra med marknadspris så ger det ett hum om hur förmånligt pris föreningen fick.

Jag bor i en ny förening, ombildningen skedde 2011. Jag var inte med vid ombildningen men vet att "vi" fick ett hyfsat bra pris. Kvadratmeterpriset som "vi" fick köpa fastigheten för var ca hälften av nuvarande marknadspris. I föreningen finns 77 lägenheter varav ca 60 numera är bostadsrätter. Föreningen har skulder på ca 20 miljoner (eller vi har 34 miljoner i lån och ca 14 miljoner på ett sparkonto eftersom en klantskalle band om ett lån som skulle lösas). Rent teoretiskt kan föreningen bli skuldfri om vi kan sälja av alla hyresrätterna.

Jag har suttit i styrelsen lite mer än ett år och tycker det är en djungel. Det är väldigt mycket man ska sätta sig in i (ekonomi, juridik, upphandling, teknisk förvaltning m.m.) som man sällan har så mycket erfarenhet av från tidigare om man bott som hyresgäst. Och i en nybildad förening är alla lika gröna, det finns i regel ingen gammal räv att fråga. Det är kanske därför du inte får så bra svar från de styrelseledamöter du pratat med - de kanske inte vet mer helt enkelt. Eller har inte tid.