Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

[Rie]

Ni som sålt hus, har det dykt upp några otrevliga överraskningar för er? Sådant ni inte hade en aning om?
Vad i så fall?

Vad att tänka på som säljare?
Vad har ni fått för råd av mäklare?
Hur mycket detaljer i historiken anser de att man bör lämna?


Rie
blir säljare så småningom, när jag kan förmå mig.

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Det viktigaste som säljare är att man är medveten om att man har upplysningplikt, dvs att man är skyldig att berätta om alla brister, som avviker från det normala för husets ålder, som man som säljare är medveten om att huset har. Om man låter bli att berätta om någon brist man är medveten om kan man bli skådeståndsskyldig. Man ska som säljare även passa sig för att garantera att det ena eller det andra i huset är okej, för sådana utfästelser är bindande, så om det senare ändå visar sig vara dåligt så är det säljarens ansvar. Annars är väl den mest otrevliga överraskning man som säljare kan råka ut för dolda fel i form av "byggfusk", sådana fel som säljaren ansvarar för men som varken säljare varit medveten om eller som köpare kunnat upptäcka.

Men de två viktigaste råden är väl att
1. Berätta om alla fel och brister i huset som du är medveten om
2. Garantera inte att någonting är okej, det är upp till köparen att undersöka att allt verkligen är okej.

 

[Rie]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Tack för svaret. Eftersom det är drygt 25 år sedan jag bodde i huset finns det säkert saker jag inte vet, så det kan ju kanske komplicera det hela.
Minnet hos ägaren är mycket dåligt, varför det är lönlöst att fråga.

Någon som fått någon kalldusch vid försäljning?
Det är ett BRA hus men jag vill förbereda mig på allt som ev kan dyka upp.

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Säljarens upplysningplikt handlar om man att man som säljare inte medvetet ska utelämna information om något, har ägaren dåligt minne och säljaren inte bott i huset, så är ju inte undanhållandet svikligt, ägaren minns ju faktiskt inte och säljaren vet ju inte. Så ser inte att det ska bli mer komplicerat. Det man kan upplysa köpare om i så fall är väl att säljaren inte har bott i huset på väldigt länge och att ägaren har just dåligt minne
Köparen har ju undersökningplikt och den är mycket omfattande, så de fel som finns är det upp till köparen att själv hitta.

Är huset gammalt?

Två andra saker som är bra för säljaren att känna till är att muntliga löften om att sälja huset till någon inte är juridiskt bindande och att man som säljare själv väljer vem man vill sälja till, man msåte inte sälja till den som lägger högst bud om man inte vill.

Men anlitar du en mäklare kommer ju mäklaren att informera dig om allt sådant viktigt.

 

[Rie]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Timmerstomme från 1700talet och strippat/totalrenoverat på 50talet. Renovering här och där därefter, bla badrum.

Har inte bestämt om det blir mäklare (troligt dock) eller ej då jag blir uppringd med jämna mellanrum av folk som vill köpa huset.
Har visat det för ett par som varit väldigt angelägna och kontaktat mig med jämna mellanrum, fick senast igår ett SMS om att de "vill inget hellre än att få köpa det".
Det är ett bra hus, med fin tomt och ett bra läge, så jag förstår dem
Tänk om man kunde klona sig och bo på två ställen.....

 

[Sar]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Det finns ju sådana där säljarförsäkringar man kan ta, jag skulle satsa på en sådan.

 

[Tahari]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Sålde ett hus som vi bara hade bott i under två år. Under dessa två år var det förhållandevis milda vintrar med måttligt nederbörd. Första vintern efter försäljningen blev det mängder med snö. Sen vid avsmältningen blev det toköversvämmning i källaren och vid närmare besiktning visade det sig att avloppen inte höll måttet. Vi blev stämda och gick så småningom med på förlikning. Advokaten tyckte absolut att vi skulle gå på tidigare ägare (som var väl medvetna om problemet, men valt att undanhålla detta ) och kräva dem på både advokatkostnader och förlikningen. Dock avstod vi eftersom vi redan legat i tvist med dem och deras mäklare angående undanhållande av uppgifter. Dom försatte sig i pk varför vi visa av erfarenhet visste att där inte fanns några pengar att hämta.
Om vi säljer det huset vi bor i nu, byggår 1928, kommer vi absolut sälja med friskrivningsklausul. Orkar verkligen inte ta en fastighetsstrid igen.

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Ja frågan är om det lönar sig att anlita en mäklare om du redan känner till potentiella köpare.
Dock kan det ju finnas en poäng i att anlita en mäklare för värdering även om man säljer utan mäklare samt att få hjälp att utforma ett kontrakt, i alla fall om man vill ha några klausuler utöver de vanliga, så att man vet att det blir rätt utformat.
I och med att du själv inte bott i huset och huset dessutom är successivt renoverat, utan att du haft någon insikt i renoveringarna (?), kan de vara en mycket bra idé att ha en friskrivningsklausul. Priset blir ju då i regel något lägre, i och med att köparen köper huset i befintligt skick, men å andra sidan slipper du eventuella obehagliga överraskningar som rör fel i huset.

 

[Rie]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Frågan är väl om en friskrivningsklausul verkligen friskriver från allt.
Jag har för mig att jag läst någonstans för länge sedan om någon som åkte på utgifter i alla fall, trots försäkring.
Nu minns jag inte riktigt vad det rörde sig om, men i alla fall.

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

En friskrivningsklausul handlar ju om att friskriva sig från så kallade dolda fel, som köparen har rätt att hävda upp till 10 år efter köpet. Det går alldeles utmärkt att friskriva sig från allt ansvar för den typen av fel genom en friskrivningsklausul. Men för att en sådan friskrivningsklausel ska vara hållbar måste den vara tydligt formulerad, det får inte finnas några som helst oklarheter kring vad friskrivningsklausulen omfattar och inte. Utformingen av klausulen är alltså väldigt avgörande, därför kan finnas en stor poäng med att ta hjälp av en mäklare när man utformar ett kontrakt innehållandes en friskrivningsklausul.

Men visst finns det fall då friskrivningsklausulen inte gäller. Det kan vara dels för att säljaren garanterat att något i huset är felfritt (som jag skrivit tidigare ska man som säljare verkligen akta sig för att garantera att något i huset är okej för gör man det tar man även på sig ansvaret för att det också är bra). Sedan är det även så att friskrivningsklausulen enligt praxis inte heller gäller för sådana fel som säljaren faktiskt vetat om men inte informerat om. Dessutom måste köparen ha informerats om friskrivningens innebörd för att den ska vara gällande.

Men man kan väl säga att så länge man som säljare spelar med öppna kort, inte garanterar husets skick, inte undanhåller något man vet eller försöker vilseleda köparen så gäller en friskrivningsklausul som är korrekt utformad.

Så trots fallgroparna, som går alldeles utmärkt att undvika om man bara gör allt korrekt, så är en friskrivningsklausul att rekomendera om man inte känner till husets skick och inte vill stöta på obehagliga överraskningar i framtiden. Som sagt har köparen 10 år på sig att hävda dolda fel, det är lång tid.

 

[Rie]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Jo det där med 10 år det vet jag.......
(Köksinredningen i vårt hus var inte så där imponerande. När vi bott där 11 år så var den så slut att vi rev ner hela köket och köpte helt nytt.
Vid nermonteringen upptäcktes det att köksinredningen var från 1976....leveranslapparna fanns kvar...i ett hus byggt -86. Vem hade kunnat tro det?
För sent att klaga.....
Någon sade att det spelar väl ingen roll när ni ändå ska byta kök?
Hallå, om köket varit 10 år yngre hade vi förmodligen kunnat behålla det 10 år till....
Mäklaren hade aldrig hört talas om liknande).

Tack, då vet jag lite mer.

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Vad tråkigt för er att göra den upptäckten efter så lång tid.
Förstår om ni kände er lurade.
Så kökinredningen hade alltså suttit i ett annat hus innan?
Låter mycket märkligt.

 

[Rie]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Jepp.
De hade tydligen renoverat köket -76 i det gamla huset som tidigare stod på gården. När de byggde nya huset flyttade de tydligen över köksinredningen.
Det gamla huset plockades sedan ned.

 

[cassiopeja]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Att sälja hus är en mardröm enligt min erfarenhet!

Det verkar som om det blir allt vanligare att köpare försöker hävda dolt fel för alla möjliga saker. I min närmsta bekantskapskrets är det tre husförsäljningar där köparen har återkommit till säljaren och hävdat dolt fel. I ett av fallen processade köparen flera gånger utan att få rätt, men det var väldigt slitigt för säljaren. I ett annat fall hade säljaren tecknat s.k. "dolda fel-försäkring", men det visade sig att försäkringen hade väldigt många undantag! I det fallet åkte säljaren på att betala en hel del, för ett fel som den inte hade den blekaste aning om (fukt i en vägg, som inte hade märkts tidigare, men som visade sig när köparen rev väggen vid renovering).

Det tredje fallet gäller mig själv.
Hela husförsäljningen var hemsk. Eftersom jag har haft väldigt dålig erfarenhet av mäklare vid alla tidigare bostadsköp/-försäljningar, så ville jag försöka vara noggrann vid valet av mäklare när vi skulle sälja vårt hus. Jag kallade in flera olika mäklare, och hade skrivit iordning ett gäng frågor som jag "förhörde" mäklarna med. Utifrån hur professionella mäklarna verkade vara valde jag ut en av dom. När huset inte blev sålt efter första visningen, trots att det varit väldigt mycket folk där, blev mäklaren som förbytt. Hon började hävda att vårt hus var osäljbart och var väldigt negativ och betedde sig närmast hysteriskt. Hon sa att vi måste dumpa priset på huset och sälja det nya hus vi hade köpt. Då låg ändå vårt hus i ett område som normalt sett inte är svårsålt, och vi låg redan ganska lågt i pris...

Det var uppenbarligen ett stort intresse för huset, för mäklaren hade många omvisningar och privatvisningar, men det var ingen som ville köpa huset. Tillslut började vi undra vad mäklaren sa vid visningarna, om hon kanske skrämde bort köparna?.... Med tanke på hur negativ hon var när hon pratade med oss så fanns det definitivt en risk, för om hon var bara en tiondel så negativ när hon visade huset så skullle hon skrämma bort alla köpare. Vi funderade nästan på att leja några bekanta att låtsas vara spekulanter, bara för att se vad hon sa.

Det gick så långt att hon frågade mig vad hon skulle göra med alla intressenter som kontaktade henne och var intresserade av visning, för "huset är ju ändå osäljbart". Det var fruktansvärt. Och vi satt ju fast i ett tremånaders kontrakt med mäklaren och fick inte ge uppdraget till någon annan under den tiden. Tillslut orkade hon inte ens visa huset längre, utan frågade om vi inte kunde visa det själva. Och den första spekulant vi visade huset för köpte det direkt! Trots detta skulle mäklaren ha full ersättning (vi ifrågasatte detta och hänvisade till vilket uruselt jobb hon gjort, men hon vägrade lyssna på det).

Då hade mäklaren ändå "bränt" objektet så pass och övertalat oss att sänka priset så att vi "förlorade" närmare en halv miljon mot vad alla mäklare från början värderat huset till...

Vi fick senare höra ryktesvägen att mäklaren hade flera andra missnöjda kunder och att mäklaren hade sjabblat bort flera objekt på nästan samma sätt.

Efter något år kontaktade köparna oss och hävdade dolt fel för att det läckt in i ett tak - något som aldrig hänt oss på de år vi bott där. Vi var tvungna att ta fram massa dokument, skriva på papper, åka ut till köparna och ha ett möte, mm. Vi hade dock en "dolda fel-försäkring", och efter vi hade gjort det första jobbet tog försäkringsbolaget över och köparen fick avslag på sina ersättningskrav. Som tur var för oss så valde köparen att inte dra processen vidare. Men det var fruktansvärt jobbigt innan belsutet kom, och oron kommer ju att ligga och gnaga tills dom 10 åren har gått.

Dessutom lyckades försäkringsbolaget skriva in vår adress i sina system på något konstigt sätt så att dom skickade ut flera brev med dolda fel-ärenden till oss. Varje gång fick vi hjärtat i halsgropen innan vi insåg att fallet gällde någon annans hus...Suck!

Enligt alla råd vi har fått är ett hus med friskrivningsklausul osäljbart, eller säljs till kanske halva priset.

Jag hoppas verkligen att jag slipper ett till husförsäljningshelvete!!

 

[Sedna]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Enligt alla råd vi har fått är ett hus med friskrivningsklausul osäljbart, eller säljs till kanske halva priset.

Njaaa, det där beror verkligen på vad det är för objekt. Ett dödsbo t.ex. förväntas ju säljas med friskrivningsklausul, det är ju svårt för säljaren att i det läget ha koll på husets skick. Dösbon säljs allt som oftast med friskrivningsklausul.

Att däremot sälja ett hus man själv bott i, framförallt en längre tid, med friskrivningklausul väcker ju onda aningar och det ska det också göra. Varför vill man sälja ett hus vars skick man känner till med friskrivningsklausul om man inte har något att dölja?

Så ett hus med friskrivningsklausul är inte osäljbart om friskrivningsklausulen har en god grund. Men givetvis blir utgångspriset i regel betydligt lägre, halva priset låter dock överdrivet.

 

[Meanwhile]

Sv: Spin-off på köpahustråden - att sälja hus.

Ni som sålt hus, har det dykt upp några otrevliga överraskningar för er? Sådant ni inte hade en aning om?
Vad i så fall?

Jajamen. Okända fuktskador. Problem med dränering. Byggfusk. Det var en mardröm medan det pågick men det slutade lyckligt såtillvida att köparen stannade kvar mot att vi sänkte priset. Vi var tvungna att sälja så vi fick ta det bud vi fick.