Hur tänka kring utropspris på lägenhet?

[cherie]

Vi ska lägga ut vår lägenhet på marknaden imorgon. Vår mäklare tycker vi ska lägga ut lägenheten någonstans omkring 1 795 000 - 1 895 000. Hon har preliminärsatt det senare priset men säger att vi får välja vad vi vill däremellan eftersom hon kan stå över samtliga utropspris omkring detta intervall.

Vi lutar åt att sätta ut den för det lägre utropspriset, men hur resonerar ni? Vad finns det för för- och nackdelar med att sätta för lågt respektive för högt? Mäklarna har värderat den mellan 2-2.2 miljoner, någon uppemot 2.4 vid en väldigt bra budgivning. Hur ska man tänka? Vi är nog beredda att släppa den över 2 miljoner men skulle inte vara helt nöjda förrän efter 2.1 tror jag, och såklart vill vi gärna ha 2.2 eller mer

Jag är rädd att det blir för psykologiskt jobbigt för personer att buda upp från 1.8 till så högt? Men samtidigt vill vi inte skrämma bort budgivare med för högt utropspris... Beslutsångest delux!

 

[RostKaptenen]

Vi ska lägga ut vår lägenhet på marknaden imorgon. Vår mäklare tycker vi ska lägga ut lägenheten någonstans omkring 1 795 000 - 1 895 000. Hon har preliminärsatt det senare priset men säger att vi får välja vad vi vill däremellan eftersom hon kan stå över samtliga utropspris omkring detta intervall.

Vi lutar åt att sätta ut den för det lägre utropspriset, men hur resonerar ni? Vad finns det för för- och nackdelar med att sätta för lågt respektive för högt? Mäklarna har värderat den mellan 2-2.2 miljoner, någon uppemot 2.4 vid en väldigt bra budgivning. Hur ska man tänka? Vi är nog beredda att släppa den över 2 miljoner men skulle inte vara helt nöjda förrän efter 2.1 tror jag, och såklart vill vi gärna ha 2.2 eller mer

Jag är rädd att det blir för psykologiskt jobbigt för personer att buda upp från 1.8 till så högt? Men samtidigt vill vi inte skrämma bort budgivare med för högt utropspris... Beslutsångest delux!

Jag hade aldrig vågat lägga ut lägenhet/hus för ett pris jag inte var beredd att sälja för. Tänk om ni lägger ut lägenheten för 1,8 och bara får ett bud på det?
Då är det svårt/dyrt att dra sig ur eftersom det ju faktiskt har lagts ut som accepterat pris.
Sedan beror det ju på hur marknaden ser ut där ni bor? Om ni måste sälja? Och i så fall hur snabbt?
Har mäklarna värderat till över två miljoner hade jag personligen inte satt ett pris under det (2,0 alltså), men det är jag det

 

[cherie]

Jag hade aldrig vågat lägga ut lägenhet/hus för ett pris jag inte var beredd att sälja för. Tänk om ni lägger ut lägenheten för 1,8 och bara får ett bud på det?
Då är det svårt/dyrt att dra sig ur eftersom det ju faktiskt har lagts ut som accepterat pris.
Sedan beror det ju på hur marknaden ser ut där ni bor? Om ni måste sälja? Och i så fall hur snabbt?
Har mäklarna värderat till över två miljoner hade jag personligen inte satt ett pris under det (2,0 alltså), men det är jag det

Varför är det svårt/dyrt att dra sig ur? Det är inte accepterat pris utan som jag har förstått det så får ju vi välja när vi är beredda att släppa det.

Ingen mäklare vi haft på besök har rekommenderat oss att lägga utropspriset på deras minsta värdering, eftersom i princip alla spekulanter lägger till några hundratusen på utropspriset i huvudet eftersom det alltid går upp. Då skrämmer man bort budgivare eftersom de i huvudet inte har råd med det eftersom det "ändå kommer gå upp 300 000 till". Jag kände mig väldigt träffad när de sa så för exakt så tänkte jag och sambon när vi letade lägenheter, vi gick aldrig på visningar där utropspris var typ det vi kunde ge eller där det bara fanns marginal med ca 100 000 eftersom vi förutsatte att de skulle gå mycket dyrare.

 

[cirkus]

jag gillar inte lockpriser alls. Acceptpriser är en bra princip.

Så jag hade absolut gått ut med det högre realistiska priset

 

[cherie]

jag gillar inte lockpriser alls. Acceptpriser är en bra princip.

Så jag hade absolut gått ut med det högre realistiska priset

Ja, jag börjar nog luta mer åt det faktiskt! En mäklare avrådde oss starkt från det då för höga utropspriser tyvärr genererar osålda lägenheter men jag tycker det känns högt med 200 000 upp innan vi är nöjda. Och vår mäklare som vi valde nu tycker alltså 1.9 och höll inte med förra mäklaren för hon menar att vi behöver få dit RÄTT personer och inte nödvändigt MÅNGA personer. Men samtidigt så svårt att veta, vår lägenhet kanske bara är värd 1.8-1.9 och då har vi ju lagt den för högt. Ett himla huvudbry!

 

[RostKaptenen]

Varför är det svårt/dyrt att dra sig ur? Det är inte accepterat pris utan som jag har förstått det så får ju vi välja när vi är beredda att släppa det.

Ingen mäklare vi haft på besök har rekommenderat oss att lägga utropspriset på deras minsta värdering, eftersom i princip alla spekulanter lägger till några hundratusen på utropspriset i huvudet eftersom det alltid går upp. Då skrämmer man bort budgivare eftersom de i huvudet inte har råd med det eftersom det "ändå kommer gå upp 300 000 till". Jag kände mig väldigt träffad när de sa så för exakt så tänkte jag och sambon när vi letade lägenheter, vi gick aldrig på visningar där utropspris var typ det vi kunde ge eller där det bara fanns marginal med ca 100 000 eftersom vi förutsatte att de skulle gå mycket dyrare.

Jag tänker att om jag sätter ett utgångspris/accepterat pris så ska jag vara villig att sälja för det. Annars borde jag om inte annat bli tvungen att betala i alla fall mäklararvode? Du som säljare har väl alltid rätt att neka en köpare, men om jag har blivit erbjuden utgångspris så finns där ju en möjlig affär och då alltså ett arvode som mäklaren går miste om?

Sedan skiljer sig mäklare väldigt, vi pratade nyligen med mäklare om vårt hus. Den ena låg 400' lägre än den andra, och kunde tänka sig att bud kunde gå upp till den andres högre pris.
Den som satte ett högre pris var övertygad om att hen kunde sälja för det priset men att det kanske inte skulle bli sålt på första veckan. Insetts fallet blir det ju mäklaren som "står med risken" blir det inte sålt får hen inte betalt. Blir det sålt så får vi det priset vi minst kan tänka oss. För oss blir det win-win helt enkelt.

Har varit med om köpare som blev skitsura och ville dra sig ur när vi ville vänta in andra visningen, för de hade ju lagt bud på utgångspris/accepterat pris.

 

[Pegasus63]

Finns inte ett normalhus eller lägenhet (4-5 rum och kök) oavsett stad, som är värd mycket mer än 8-900 000, med tanke på att byggmästarna/föreningen inte lagt ut mer än dryga 4-500 000 pr hus/lägenhet (även mindre på mindre på "oattraktiva orter").

Är dessutom lägenheten/huset äldre en 20 år är (egentligen) all gjeld nedbetald flera gånger om med det hyres-, ränte- och lånesystem som finnes i Sverige fast ägaren sitter fortfarande kvar med ursprånglånet vilket bara visar att något är sjukt med svenska bostadslåne marknaden....

 

[cherie]

Jag tänker att om jag sätter ett utgångspris/accepterat pris så ska jag vara villig att sälja för det. Annars borde jag om inte annat bli tvungen att betala i alla fall mäklararvode? Du som säljare har väl alltid rätt att neka en köpare, men om jag har blivit erbjuden utgångspris så finns där ju en möjlig affär och då alltså ett arvode som mäklaren går miste om?.

Fast det stämmer inte, mäklarna i vår stad tar inte mäklararvode förrän köpet är genomfört och vi är nöjda med priset och säger "ja" och har skrivit papper på köpet. Vi har specifikt frågat alla mäklare hur det fungerar med arvode om vi väljer att inte sälja till ett särskilt pris etc. Så det problemet har inte vi...

 

[hvala]

Här i Stockholm är det jättekänsligt just nu med hur utgångspriset sätts. För högt = dålig budgivning eller inga bud alls. Jag hade satt det lägre priset. Vi hade jättelågt utgångspris på vår lägenhet (på mäklarens initiativ, han insisterade verkligen på lockpris). Vi hade riktigt många på visningen och fick också bra betalt, bra mycket bättre än vi vågat hoppas på och 33% upp mot utgångspriset. Samtidigt har vi sett flera andra försöka sälja under våren där budgivningen inte drog igång trots trevliga objekt.

 

[Lovisaleonora]

Vi ska lägga ut vår lägenhet på marknaden imorgon. Vår mäklare tycker vi ska lägga ut lägenheten någonstans omkring 1 795 000 - 1 895 000. Hon har preliminärsatt det senare priset men säger att vi får välja vad vi vill däremellan eftersom hon kan stå över samtliga utropspris omkring detta intervall.

Vi lutar åt att sätta ut den för det lägre utropspriset, men hur resonerar ni? Vad finns det för för- och nackdelar med att sätta för lågt respektive för högt? Mäklarna har värderat den mellan 2-2.2 miljoner, någon uppemot 2.4 vid en väldigt bra budgivning. Hur ska man tänka? Vi är nog beredda att släppa den över 2 miljoner men skulle inte vara helt nöjda förrän efter 2.1 tror jag, och såklart vill vi gärna ha 2.2 eller mer

Jag är rädd att det blir för psykologiskt jobbigt för personer att buda upp från 1.8 till så högt? Men samtidigt vill vi inte skrämma bort budgivare med för högt utropspris... Beslutsångest delux!

Jag hade absolut satt det högre i intervallet, om ni inte kan tänka er att släppa förrän över 2 miljoner.

 

[cirkus]

Här i Stockholm är det jättekänsligt just nu med hur utgångspriset sätts. För högt = dålig budgivning eller inga bud alls. Jag hade satt det lägre priset. Vi hade jättelågt utgångspris på vår lägenhet (på mäklarens initiativ, han insisterade verkligen på lockpris). Vi hade riktigt många på visningen och fick också bra betalt, bra mycket bättre än vi vågat hoppas på och 33% upp mot utgångspriset. Samtidigt har vi sett flera andra försöka sälja under våren där budgivningen inte drog igång trots trevliga objekt.

Det kan också bero på att priserna i Stockholm är helt horribla i från början.

 

[cherie]

Här i Stockholm är det jättekänsligt just nu med hur utgångspriset sätts. För högt = dålig budgivning eller inga bud alls. Jag hade satt det lägre priset. Vi hade jättelågt utgångspris på vår lägenhet (på mäklarens initiativ, han insisterade verkligen på lockpris). Vi hade riktigt många på visningen och fick också bra betalt, bra mycket bättre än vi vågat hoppas på och 33% upp mot utgångspriset. Samtidigt har vi sett flera andra försöka sälja under våren där budgivningen inte drog igång trots trevliga objekt.

Ja, det är himla klurigt alltså. Psykologiskt gör det ju något med en när det är många på visningen. Men det kan också vara psykologiskt jobbigt att buda upp alldeles för mycket, skulle jag tro. Så kände i alla fall vi när vi köpte vår nya, vi budade också upp den hela 33%...

Däremot har tre mäklare som varit hos oss rekommenderat just 1.8 som utropspris, oberoende av varandra. En rekommenderade t.o.m. 1.7. Det var bara den som vi valde som rekommenderade 1.9, och då var det baserat på vad vi var beredda att släppa den för snarare än marknaden liksom. Jag tycker det är etiskt och schysst mot köparna, men osäker på om det är det bästa rent strategiskt...

Har lite väl mycket ångest över det här mot vad jag borde ha. SÅ stor roll borde det väl inte spela. Gah!

 

[hvala]

Det kan också bero på att priserna i Stockholm är helt horribla i från början.

Ja fast nej, det är ingen förklaring. Jag pratar om att sätta uppenbart lockpris mot att lägga sig lite högre men ändå en bit under marknadspris (som både köpare och säljare i regel vet ungefär var det ligger). Det kan som sagt göra jättestor skillnad på slutpriset.

 

[hvala]

Ja, det är himla klurigt alltså. Psykologiskt gör det ju något med en när det är många på visningen. Men det kan också vara psykologiskt jobbigt att buda upp alldeles för mycket, skulle jag tro. Så kände i alla fall vi när vi köpte vår nya, vi budade också upp den hela 33%...

Däremot har tre mäklare som varit hos oss rekommenderat just 1.8 som utropspris, oberoende av varandra. En rekommenderade t.o.m. 1.7. Det var bara den som vi valde som rekommenderade 1.9, och då var det baserat på vad vi var beredda att släppa den för snarare än marknaden liksom. Jag tycker det är etiskt och schysst mot köparna, men osäker på om det är det bästa rent strategiskt...

Har lite väl mycket ångest över det här mot vad jag borde ha. SÅ stor roll borde det väl inte spela. Gah!

Har det sålts annat i området nyligen och vad har de lagts ut för? Och hur mycket brukar bostäderna i området gå upp i budgivning? Det brukar jag titta på. Finns statistik på Booli.

 

[Gnist]

Satt pris, bör enligt min åsikt vara vad man som lägst kan tänka sig att sälja för, inte flera 100 000 under.

 

[cherie]

Har det sålts annat i området nyligen och vad har de lagts ut för? Och hur mycket brukar bostäderna i området gå upp i budgivning? Det brukar jag titta på. Finns statistik på Booli.

Det är jättesvårt för vår gata är ganska unik i stan, ligger lummigt och lugnt men precis invid stan. Senaste tvåorna här såldes för ett år sedan för 2.275 och 2.075. De var i fräschare skick än våra och lite mer gammal charm bevarad, dock utan balkonger. Marknaden har gått upp 11% sen dess. Men ska försöka kolla upp om det finns nyare objekt som kan jämföras ungefär med vår, men tycker jag försökt göra det utan att bli klokare.

 

[cherie]

@hvala 58% av alla tvåor som finns på Booli i min stad och som sålts sen mars har gått budats upp mer än 20%, de flesta av dessa mer än 25%. Kanske inte är så ovanligt med höga ökningar då, verkar inte skrämma iväg folk. Snarare tillhör det vanligheten.

 

[Lovisaleonora]

@hvala 58% av alla tvåor som finns på Booli i min stad och som sålts sen mars har gått budats upp mer än 20%, de flesta av dessa mer än 25%. Kanske inte är så ovanligt med höga ökningar då, verkar inte skrämma iväg folk. Snarare tillhör det vanligheten.

Jag tycker det är synnerligen oschysst att lägga ut långt från det pris som man kan tänka sig acceptera. Att räkna med några 100 000 kr upp hade jag inte sett som ett problem dock.

 

[cherie]

@Lovisaleonora Nä, och det handlar ju precis om en eller ett par 100 000 kr upp i vårt fall. Vi kommer nog förmodligen acceptera ett slutpris även strax under 2 miljoner, vi är inga gamblers som vågar vänta för länge. Vi har i alla fall låtit mäklaren bestämma utropspris, men berättat hur vi tänker/känner. Så vi får se vad den läggs ut för imorgon, jag tror nog det blir bra oavsett. Är generellt en dålig marknad (för säljare) såhär i maj så vi har ändå det emot oss.

Tack för all input hörni!

 

[hvala]

@hvala 58% av alla tvåor som finns på Booli i min stad och som sålts sen mars har gått budats upp mer än 20%, de flesta av dessa mer än 25%. Kanske inte är så ovanligt med höga ökningar då, verkar inte skrämma iväg folk. Snarare tillhör det vanligheten.

Då tycker jag att ni inte ska vara rädda för att sätta lägre utgångspris. Men gör som det känns bäst och låt mäklaren styra om ni inte själva kan komma till beslut.

Ett allmänt inlägg (inte till TS): Det är lätt att sitta och säga hur marknaden borde funka men vill man ha bra betalt så måste man se till realiteten, hur marknaden faktiskt fungerar på orten där man bor. Vill man som säljare gå miste om kanske flera hundra tusen för att vara "schyst" mot marknaden, varsågod, men de flesta vill nog inte det.