Sv: Tvist kring uppsagd stallplats
Enligt 12 kap 1 § jordabalken (=Hyreslagen) gäller lagen avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (första stycket).
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten gäller lagen om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk (andra stycket första meningen).
Om ett tjänsteavtal som inte är av ringa betydelse förenas med upplåtelse av såväl en lägenhet för bostadsändamål (med lägenhet menas hyresobjekt, inte det som vi menar i dagligt tal) och jord gäller lagen om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden (andra stycket sista meningen).
Så långt lagen - i verkligheten kan det vara väldigt trixiga bedömningar!
Först; är det fråga om upplåtelse av hus eller del av hus? Ja, det är det ju, men här har det betydelse om det är en specifik del av huset eller inte. Har stallägaren rätt att byta box vid behov? Det har också betydelse om hästägaren har exklusiv tillgång till boxen. Kan hästägaren stänga sin box så att inte andra kan gå in och t.ex. mocka eller fodra?
Att det är fråga om ersättning är väl nästan garanterat
Men sedan; upplåts även jord? Oftast sägs väl inget om jorden (hagar) i avtalen, men om det gör det kan man väl knappast säga att det är för trädgårdsodling? Hur som helst bör det ju räknas som jordbruk, så i så fall så gäller inte hyreslagen, då är man inne på arrende, möjligtvis, om även andra rekvisit för detta är uppfyllda eller ett rent nyttjanderättsavtal.
För det tredje; finns det ett tjänsteavtal som inte är av ringa betydelse? I så fall gäller ju lagen bara i vissa fall då avtalet förenas med upplåtelse av lägenhet för bostadsändamål - och det är det ju självklart inte fråga om.
Det finns ju en uppsjö av uppstallningsavtal, allt ifrån egenhändigt hopknåpade, med obegripliga formuleringar till köpeavtal. Men vad jag förstått så vill inte stallägarna riskera att drabbas av riktiga hyreskontrakt (då har hyresgästen besittningsskydd och stallägaren kan bli tvungen att betala ersättning om det inte finns ett giltigt skäl för uppsägningen, hyresgästen kan begära prövning av hyran m.m.) och skriver därför in tjänster som ska ingå så att hyreslagen sätts ut spel.
Så vitt jag vet finns det inte knäckt på frågan vad som är "ringa betydelse" i detta sammanhang, men det finns flera avgöranden från hyresnämnd där uppstallningsavtal inte har ansetts som hyresavtal då "hyresvärden" har velat få till ett avstående från besittningsskydd, men som sagt, allt beror på vad som står i avtalet...
Sedan är jag väl medveten om att man kan få olika besked beroende på vilken hyresnämnd man frågar och även beroende på vem man frågar på nämnden (det är inte alla som svarar som har utbildning för det), mycket beror också på hur man frågar!
Jag har själv varit i TS situation; jag hade tre månaders uppsägningstid och betalade enligt avtalet i förskott utan anmodan varje månad. När jag kom för att skura boxarna (hade tömt dem när vi åkte) stod där andra hästar. Visst blev jag arg, mest för att de inte sagt till mig så jag kunde sluppit resa dit i onödan, men också för att det i mitt kontrakt faktiskt stod att avgiften skulle reduceras om stallägaren kunde få andra inackorderingar. Eftersom de inte sagt till mig och jag redan betalat så svalde jag det hela hellre än att gå in i en domsstolsprocess där JAG skulle vara sökande (det är en oerhörd fördel att vara den som stäms), men arg var jag!
(Jo, jag är jurist och jag har arbetat som domare på hyresnämnd.)
