Renoveringskostnader

[Kirre]

Förstår att det här är en fråga i stil med "hur långt är ett snöre" men kanske går det ändå att få ett hum om renoveringskostnader, jag kan ju inte ens gissa mellan tummen och pekfingret.

Har kikat lite på ett ställe som jag i stort gillade och som skulle passa mig. Huset är dock inte i bästa skick. Helt beboligt är det dock som det är nu, säljaren har precis flyttat därifrån.

Huset står på torpargrund och är byggt i början av 1900-talet, 50kvm. En del renoveringar har gjorts, en del de senaste fem åren. Det som behöver fixas är isolering i golvet i ena halvan av huset, byta lite gamla avloppsledningar inne i huset och koppla ihop med nya som är framdragna utifrån, en fasad med ev isolering behöver bytas, taket vore inte helt fel, en del av elen är inte utbytt mot ny, dock en del.

Säg att jag skulle ha 2-250000kr, hur mycket räcker det till på ett sånt här hus? Säg också att det vid en besiktning skulle visa sig finnas fuktskador/murkna balkar i golv/tak/väggar, var skulle det landa på?

Tacksam för all input i ämnet även de som säger att det lika bra är att riva.

 

[8888]

Sv: Renoveringskostnader

Du skriver inte vad det är för stomme i huset, kan det vara liggtimmer? I sådana fall har du en ganska god isolering redan i väggens konstruktion. Se över om du behöver tillföra en vindpapp under panelen, det kan räcka långt för att få upp komforten inomhus. Att taket är tätt är prio ett, annars säckar såsmåningom delar av huset ihop därunder....
Vi isolerade golvet i ett av våra rum i vårt 1800-talshus (torpargrund med mullbänk) förra året med kapillärbrytande lecakulor vilket vintern bevisat blev mycket bättre än det som var tidigare. Grävde bort fyllningen mellan balkarna under golvbrädorna (vissa var fuktskadade o fick bytas ut), tätade sockeln inifrån med bruk (såg stundom ut...) la in en geotextil i botten o fyllde på med ca 20 cm leca, täckte med vindpapp och så på med golvbrädorna! Materialkostnad ca 250.-/kvm o så tillkommer golvmaterialskostnaden beroende på vad du väljer.
El- och rörarbeten kan du väl fråga några olika firmor på vad de tror att det kostar.
Att riva att verkligen det sista man gör, huset har kanske en del kulturhistoria i sig eller för omgivningen och massa härlig stämning som är svår att återskapa i ett nybygge.
Hoppas detta gav lite "kött på benen"!

 

[Sar]

Sv: Renoveringskostnader

Har du tänkt leja för allting eller har du tänkt göra själv?

Det bästa är ju om du gör en ordentligt besiktning och sedan tar kontakt med någon byggnadskunnig. Problemet med ett så litet hus är ju att du knappast kan bo där under renoveringen vilket gör att den bör göras i ett svep.

Finns det kulturhistoriska värden i huset så är det viktigt att ha gjort en plan för detta (vilka material som ska användas etc.), annars är risken att du får ett jobb gjort där man gjort det så enkelt som möjligt för sig men som inte gynnar huset.

Att begära ett fast pris och få allt gjort samtidigt borde vara det bästa sättet tror jag.

 

[tinissen]

Sv: Renoveringskostnader

jag kan nog inte ge dig så mkt svar men jag kan ge dig något att jämföra med..
vi köpte hus förra sommaren och har renoverat en hel del. vi visste redan vid köpet att det var problem med fukt, och att avloppet behövdes bytas dock ingen torpargrund utan vanlig stenkällare murad med betonghålsten. det vi fick göra var att dränera huset byta alla avloppsrör, lägga septitank och ny infiltration. nya rör och golvbrunnar då det gamla var i gjutjärn, dvs inte godkänt av försäkringsbolag.(vi fick slå upp allt vad golv hette, passade även på att isolera golvet då)
detta har gått på ca 70.000kr ska då tillägga att min man har kört mycket grävmaskin och gjort en del av jobbet själv. hyr du in någon så skulle det gå på ca 100.000 och kanske lite till här där vi bor. avloppet har dock entreprenören lagt då det krävs licens för detta.
vi gjorde i samma veva när vi ändå var igång ett ordentligt badrum+ stor tvättstuga av detta utrymmet i källaren, material som kakel o klinker gick på runt 25.000, arbetskostnader för muraren nästan (60.000- rotavdrag) så ca 30.000, vi fick dra nya vattenledningar, installera golvvärme och dusch+ badkar+tvättmaskin+torktumlare, arbetet kostade ca 11.000kr. så bara för att få bort fukten och kunna duscha o tvätta har kostat oss hitills ca 135.000kr och vi har kommit billigt undan tack vare många kontakter och bra priser.

(badkar tvättmaskin, tumlare är inte inräknat)
kan bara summera med att allt är dyrare än man tror


forutom en besiktning kan jag även rekommendera att göra en enrgideklaration samt att göra vattenprov för ev radon m.m..

 

[Kirre]

Sv: Renoveringskostnader

Först alla, tack för svar!

8888:
Det står bara att stomme är trä, men det jag såg i en del av köket så var det nog liggande timmer ja.
Taket är idag i plåt. Vet inte om det har betydelse men skulle nog gärna ha betongpannor.
Ovanvåningen är nyrenoverad med bla nytt innertak så jag hoppas innerligt att takbjälkarna och övrigt som går att inspektera inifrån av taket är kollat och i bra skick så det i princip "bara" skulle vara att byta ut plåten mot pannor.
Det lät ju inte så förfärligt dyrt att rensa upp, byta ut och fixa i ordning golvet, vi pratar runt 20kvm. Jag har dock svårt att göra något mer avancerat själv.

Sar:
Jo, det mesta kommer jag nog att behöva hjälp med är jag rädd. Tapetsera och måla och spika lister o dyl kan jag ju fixa själv.
Det står inget i informationen från mäklaren el säljaren att det finns något att ta hänsyn till gällande kulturvärde.
Ordentlig besiktning ska självklart göras, ffa för att få en hum om vad som behöver göras. Kostnad för en besiktning, vet du/någon vad det ligger på?

tinissen:
Trekammarbrunn med infiltration och rör in till huset är nytt från 2006, är kopplat hela vägen till toan men inte dusch och tvätt. Nya rör utanför huset är fixat till köket dessa rör (dusch, tvättmaskin till trekammarbrunnen och köksavloppet till dess brunn) inuti i huset som behöver bytas, blir väl lättare antar jag om golvet ändå behöver öppnas upp? Alla vitvaror är från 2005.
Energideklaration nämnde min tänka-på-allt-vänliga mor men sa att det är något säljaren ska stå för då det är krav att hus är energideklarerade idag.

Det är även nya rökkanaler i skorstenen som det finns papper på och som är godkänt så liksom övervåningen och taket antar jag att skorstenen är kollad i sin helhet och ok.

 

[tinissen]

Sv: Renoveringskostnader

vi gjorde inte en vanlig anticimexbesiktning när vi köpte huset. eftersom det var vanlig källare, hade det varit en torpargrund så hade vi gjort det. i pris ligger den på ca 7000kr vi hade med oss 3 olika byggmästare vid olika tillfällen och de gjorde s.k jordabalksbesiktning tror jag det stavas. och alla tre gav samma slutsats och det var inget nytt som vi inte visste om. efter vi köpt huset tecknade vi försäkring hos if stor villa-hem och försäkring mot hussvamp, utifallatt vi skulle stöta på något under renoveringen. då skickar if ut besiktningsman från aticimex detta kostar 400kr/år och ingår i försäkringen. då gör de dessutom regelbunden besiktning på om det var vart 5e år eller något sådant...

ang plåttak. vi har plåttak på vårat hus och det isolerar inte riktigt lika bra som pannor men vi har heller inte haft problem med årets snö som många andra har haft då den har åkt av så fort det blivit tillräckligt mkt vilket i sig inte har frestat takstolar och tak så mkt.

 

[Kirre]

Sv: Renoveringskostnader

Letade runt lite igår och hittade kostnaderna för alla olika kontroller man bör göra. Det blir en väldans massa bortkastade pengar om man efter en besiktning konstaterar att det som kommer att behöver åtgärdas överstiger den budget man har och man således inte kan köpa huset. Då har man ju betalat 7-10000kr, för ingenting. Förutom att man inte köper på sig något man inte kan reda ut då. Det är ändå mycket pengar som bara försvinner. Tittar man sen på flera hus när detta händer....

 

[Sar]

Sv: Renoveringskostnader

Besiktningspengarna är oftast väl värda även om man inte bestämmer sig för att köpa huset. Man slipper sätta sig i skiten helt enkelt och riskera att förlora en massa pengar.

Nu är det ju så att upptäcker man en massa fel vid besiktningen som man inte räknade med skulle finnas där så finns det förstås möjlighet att pruta med säljaren. Är det däremot ett klart renoveringsobjekt så vet man ju redan om det.

Känner du någon byggkunnig som skulle kunna följa med dig för att ge ett hum om en trolig kostnad för åtgärder, det skulle isåfall spara dig besiktningspengar om du slapp gå så långt i processen.

 

[Kirre]

Sv: Renoveringskostnader

Försöker klura på om jag har någon tillräckligt nära bekant för att kunna sno lite tid ifrån och åka med mig.

I det här läget så vet jag ju att det är grejer som behöver fixas och ungefär hur mycket jag kan lägga. Det är ju om en besiktningsman hittar massa mer grejer så att renoveringsbudgeten spricker fullständigt som man står där och har lagt 7-8-9000kr och ändå inte kommer ha råd att köpa huset. Det är pengar trista att mista utan att få något för dom. Jag skulle ju inte göra en besiktning av tilltänkta huset i tron om att det flyger igenom ua utan här handlar det om att hitta VAD som behöver göras, för att få en ekonomisk bild av det.

Pruta tänkte jag göra ändå, om jag kommer så långt.

 

[tinissen]

Sv: Renoveringskostnader

ring en byggfirma, eller ta med dig en duktig snickare om du känner någon, de flesta utför besiktningar även om de kanske inte riktigt är lika omfattande som anticimex, de kostar inte så mkt..

ett litet tips jag fick lära mig när jag jobbade som vaktmästare
spindlar drar sig dit de är fuktfritt och mal drar sig till fukten.

 

[Kirre]

Sv: Renoveringskostnader

Det där med spindlar har jag också hört!

Nu har jag hittat ett annat objekt där huset inte behöver göras något åt, alls. Däremot finns det inget stall. Lagård finns men troligtvis inte i bruksskick. Så nu kollas kostnader för uppförande av ett mindre stall/praktisk lösdrift inkl dragning av vatten och el. Kollas parallellet med undersökning av möjligheter för det första objektet.

Går det att ordna ett enklare stall för 3-4 hästar med vatten och el för 200000?

 

[tinissen]

Sv: Renoveringskostnader

ska du bygga helt nytt eller använda dig av det som finns???
sitter en snickare här bredvid nu och han anser att du kommer rätt långt på 200.000kr sen beror det på hur långt du måste dra el o vatten och hur mkt du gör själv vad det i slutändan slutar på.

 

[Kirre]

Sv: Renoveringskostnader

Jag är tveksam på att det går att använda den gamla lagården till något vettigt (har inte varit och tittat live på det än) utan tanken är nog att bygga helt nytt som då kan placeras närmre huset än vad lagården ligger, just med tanke på el och vattendragning. Och större än 3, max 4 boxar vare sig jag behöver eller är intresserad av att ha. Så något jättestort och flashigt behöver jag inte utan praktiskt räcker.

Tack för tips och input!