Hur värdera hus och skog på landet?

[Shaggy]

Häromdagen följde jag med min bror och tittade på en gård han är intresserad av. Mäklaren visade då snabbt ett excelark h*n gjort med uträkning av vad de olika delarna av egendomen var värda. Jag hann inte se den utan det var först på vägen hem jag fick höra vad som stod där.
Skogen är värderad till 450:-/m3 eller om det var 500:- minns inte riktigt. Det var priset som var satt rakt över oavsett ålder på bestånden. Det gällde även de 20% av marken som är en gammal mosse (växer fortfarande skvattram, odon och hjortron på marken. Marktäckaren var till 100% vitmossa.) där träden var max 15 cm beräknad ålder 90 år. Jag tror ju inte att de kommer växa särskilt mycket till pga näringsbristen. Garanterat fint snickerivirke men går knappast att sälja som timmer. Tyvärr kunde vi inte fråga mäklaren direkt eftersom h*n drog innan vi tittade på marken.
Huset var värderat till, håll i er, 850.000:-. Tror boytan var drygt 100m2. Energideklarerat i lägsta klassen, oljepanna som enda uppvärmning, eternit fasad, taket har läckt och man ser rester av en vattenskada i taket på övervåningen (man har bytt läkt och pannor men inte papp hur vinden ser ut vet jag inte det fanns ingen ingång till den), fönstrena är englas med innerfönster.
På fastigheten finns även två 'sommarstugor'. De är värderade till några hundra tusen de med. Den ena skulle jag snarast kalla bod den andra är så raserad att det bara är att riva och börja om från början. För mig känns det bara som en utgift att få bort skräpet. De ligger väldigt vackert med utsikt över sjö men det finns ingen tillgång till badmöjligheter så det går inte att tjäna pengar på att hyra ut till sommargäster.
Vi gillade bägge två det vi såg förutom prislappen. Jag är usel på värdering men för mig känns det hela som fantasipriser. Det är ett antal mil på småvägar till nämsta större stad (som inte är någon av de tre största städerna).

 

[Blueberry]

Häromdagen följde jag med min bror och tittade på en gård han är intresserad av. Mäklaren visade då snabbt ett excelark h*n gjort med uträkning av vad de olika delarna av egendomen var värda. Jag hann inte se den utan det var först på vägen hem jag fick höra vad som stod där.
Skogen är värderad till 450:-/m3 eller om det var 500:- minns inte riktigt. Det var priset som var satt rakt över oavsett ålder på bestånden. Det gällde även de 20% av marken som är en gammal mosse (växer fortfarande skvattram, odon och hjortron på marken. Marktäckaren var till 100% vitmossa.) där träden var max 15 cm beräknad ålder 90 år. Jag tror ju inte att de kommer växa särskilt mycket till pga näringsbristen. Garanterat fint snickerivirke men går knappast att sälja som timmer. Tyvärr kunde vi inte fråga mäklaren direkt eftersom h*n drog innan vi tittade på marken.
Huset var värderat till, håll i er, 850.000:-. Tror boytan var drygt 100m2. Energideklarerat i lägsta klassen, oljepanna som enda uppvärmning, eternit fasad, taket har läckt och man ser rester av en vattenskada i taket på övervåningen (man har bytt läkt och pannor men inte papp hur vinden ser ut vet jag inte det fanns ingen ingång till den), fönstrena är englas med innerfönster.
På fastigheten finns även två 'sommarstugor'. De är värderade till några hundra tusen de med. Den ena skulle jag snarast kalla bod den andra är så raserad att det bara är att riva och börja om från början. För mig känns det bara som en utgift att få bort skräpet. De ligger väldigt vackert med utsikt över sjö men det finns ingen tillgång till badmöjligheter så det går inte att tjäna pengar på att hyra ut till sommargäster.
Vi gillade bägge två det vi såg förutom prislappen. Jag är usel på värdering men för mig känns det hela som fantasipriser. Det är ett antal mil på småvägar till nämsta större stad (som inte är någon av de tre största städerna).

Vad är taxeringsvärdet?
Hur mycket skiljer det mellan mäklarens pris och det ni/din bror tycker att det är värt?
Vad har liknande gårdar i liknande område kostat?

Om din bror är intresserad så tycker jag att han ska lägga ett bud (strax under) det han är beredd att betala och invänta ett motbud. Är det såpass skruttigt som det låter så skulle jag nästan tro att det är viktigare att få det sålt än att få det sålt för rätt pris.

 

[Shaggy]

Jag tror taxeringsvärdet på huset ligger på ungefär 350000:-
Jag tror inte säljaren begriper hur eftersatt underhållet är. Glömde skriva ovan att även avloppet måste göras om.

 

[Shaggy]

Så nu hittade jag siffrorna. Priset för hela gården är närmare en fördubbling av taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet på bostaden ovan är inkl tomtens värde.

 

[skogaliten]

Ligger gården/huset när någon storstad? Där "någon" skulle kunna stycka av fritidshustomter i sjönära läge? Skulle kunna vara en anledning till det höga priset. Eller finns det några hektar åkermark i någon av de mest attraktiva odlingsområdena på slätterna i Sverige, som t.ex. i Skåne, Västergötland, runt Uppsala eller Östgötaslätten? Jag har sett siffror per hektar bördig lättodlad åkermark, som får mig att baxna...

Hur mycket skog finns det? Är en skogsbruksplan av normalt snitt upprättad? Finns det alls någon skog som går att avverka eller 2:a gallra? Finns skogsbruksplan, så är det inte alltför komplicerat att vare sig se om det finns något avverkningsbart som mäklaren kan räkna på eller att konstatera att diverse sly är grovt övervärderat.

Man kan naturligtvis inte värdera lågproduktiv skog, en mossmark, eller 10-15 årig röjningsskog, på samma sätt som avverkningsmogen i bra tallskog i bra kvalitet. Mossen vare sig går, eller bör avverkas, och röjningsskogen finns inga pengar i på många decennier än, beroende på trädslag och var i landet marken ligger.

Jag har sett försök att sälja fastigheter i närheten av mig, där mäklaren försöker "lura" på någon köpare en gård till skyhögt pris, med ett bostadshus med stort renoveringsbehov, fallfärdiga ekonomibyggnader, igenvuxen och obrukad åkermark, med hjälp av övervärderad skog, där det inte finns en pinne som kan huggas de närmaste 40-50 åren...

Sådana fastigheter kan stå osålda rätt länge, tills säljaren och mäklaren inser att priset är för högt satt...

 

[AgentCarter]

Finns det en skogsbruksplan? Om det finns kan du pma där den finns så kanske min sambo har tid att slänga ett snabbt öga på det.

 

[Shaggy]

Skogsbruksplan finns men är inte tillgänglig på nätet. Vi fick den på visningen. Gården ligger inte nära storstad och tillhör inte någon av de stora slätterna. Inga stödrätter finns heller.
Sälja tomtmark till sommarstugor känns inte realistiskt med tanke på den gigantiska vassrugge som täcker hela stranden.
Jag har läst skogsbruksplanen ett antal gånger. Det finns inga bestånd som rekomenderas att avverka inom den närmaste 10 årsperioden (fast den är tvetydig för i ett diagram räknas ett bestånd som avverkat om 10 år.) Mossen anses det att den ska gallras. Varför förstår jag inte för den är inte särskilt tätbevuxen även om det står raka vackra tallar på hela ytan. För den femtonåriga ungskogen är samma virkespris beräknat trots att den givetvis är långtifrån avverkningsklar.
Saken är väl den att mäklaren känns allmänt okunnig inom området. I annonsen står det att det rör sig om ett skifte i verkligeheten är det två. Skogsbruksplanen får man först på visningen. Det anges att det finns några hektar impediment men när jag läser papprena kan jag inte hitta något sådant alls om inte sjön räknas dit men den ytan täcker inte upp. Mäklaren var även totalt ointresserad av att vissa marken eller ens hur man tar sig till det andra skiftet.
Det jag tror har skett är att ägaren talat om vad de vill ha betalt för stället och sen har mäklaren försökt dela ut den summan på olika delar av fastigheten. Min känsla är att mäklaren är en vanlig villamäklare men hur en sådan kan övervärdera ett hus så till den milda grad begriper jag inte. Bara de åtgärder som måste göras för att huset inte ska förfalla och uppfylla lagkraven går på ungefär en halvmiljon och då är inte uppvärmningen åtgärdad.
Angående mina frågor om skogen så har jag noll koll på hur man värderar sådan. Min känsla är ju dock att mäklaren har exakt lika låg kunskap inom området som jag har.

 

[Lovisaleonora]

Låter som läge att få omvärderat av kunnig mäklare, alt. lägga ett bud som känns relevant.

 

[Shaggy]

Låter som läge att få omvärderat av kunnig mäklare, alt. lägga ett bud som känns relevant.

Vi är väl inne på det senare men jag känner inte att jag har kunskap att värdera skogen själv.
Kan man gå till någon (typ LRF konsult) och få en värdering av skogen utifrån skogsbruksplanen och vad kan något sådant kosta

 

[tanten]

.
Kan man gå till någon (typ LRF konsult) och få en värdering av skogen utifrån skogsbruksplanen och vad kan något sådant kosta

Japp.
Om det är LRF eller Södra, Mellanskog eller någon annan som gör det bäst är jag däremot osäker på

 

[Lovisaleonora]

Har lite blandade recensioner av just LRF, men det kan också vara oerhört lokalt för just det området.

Ett skogsbolag borde vara helt rätt instans att värdera skogen, om det är just skog som är frågetecken. De kan säkert snabbt ge svar på frågan, särskilt om du ställer dig som spekulant på stället och funderar på att sälja av skogen till just dem.

 

[attheedge]

Vi är väl inne på det senare men jag känner inte att jag har kunskap att värdera skogen själv.
Kan man gå till någon (typ LRF konsult) och få en värdering av skogen utifrån skogsbruksplanen och vad kan något sådant kosta

Norra skogsägarna har tagit fram en värdeindikator för skogsmark, kanske kan det vara något för att få en indikator på vad skogen kan vara värd? Som jag förstått det ska det grunda sig i vad skogsmarker i närheten sålts för. Finns mer att läsa om det på sidan!
Vet inte om jag får länka, men sök annars på norra skogsägarna + värdeindikator

http://www.norra.se/verksamhet/Norra Skogsbyrån/Marknadsutveckling Skog och Mark/Sidor/vardeindikator-skog-och-mark.aspx

 

[Shaggy]

Norra skogsägarna har tagit fram en värdeindikator för skogsmark, kanske kan det vara något för att få en indikator på vad skogen kan vara värd? Som jag förstått det ska det grunda sig i vad skogsmarker i närheten sålts för. Finns mer att läsa om det på sidan!
Vet inte om jag får länka, men sök annars på norra skogsägarna + värdeindikator

http://www.norra.se/verksamhet/Norra Skogsbyrån/Marknadsutveckling Skog och Mark/Sidor/vardeindikator-skog-och-mark.aspx

Tack använde snittsiffror (var lite lat) och fick ut ungefär 50% av mäklarens värdering. Det är givetvis ingen exakt siffra men indikerar att min känsla av övervärdering stämmer.

 

[skogaliten]

Tack använde snittsiffror (var lite lat) och fick ut ungefär 50% av mäklarens värdering. Det är givetvis ingen exakt siffra men indikerar att min känsla av övervärdering stämmer.

Om det finns ett litet mindre skogsbolag (istället för jättestora sådana som Sydved, Södra, Mellanskog etc) som är väldigt lokalt, så har man ofta en extremt bra kännedom om i stort sett varenda dunge i trakten, och känner säkert till den där mossen, och om det är en önskedröm (virket kan säljas dyrt som fönstervirke och det finns köpare tillgängligt), eller riktigt dum idé, (miljömässigt, blir aldrig tjäle så det går att köra, man får "inget" betalt för virket...) att ens tänka tanken att gallra denna och är villig att ge råd om värdet på skogen.
Finns det en bra lokal planläggare eller inköpare från någon av de stora bolagen, och, som sagt "viftar lite" med eventuella framtida uppdrag, så funkar det nog också att få vettiga råd från dem.

Det brukar stå vem (person) och vilket bolag som gjort Skogsbruksplanen i denna. Det kan ju vara lämpligt att fråga där, om det inte är en släkting/bekant till säljaren.

Du har alldeles rätt: en "vanlig villamäklare" brukar inte riktigt förstå det där med gårdar, och inte heller hur dessa bör värderas.

När vi sökte gård (och så småningom köpte) för några år sedan, så visste inte mäklarna sådant som: finns det gödselplatta?, är det gjutet golv i lagård/loge/uthus? Finns det trefasuttag i lagården? Fungerar vattnet i lagården? Och mycket annat som är relaterat till gården snarare än bostaden...

Din bror kan väl ge ett mer rimligt bud om allt utom priset känns bra för honom...

Nyfiken: var i landet finns gården?